20秋人大模块五房地产评估测试辅导

欧阳老师

模块五房地产评估
1.[问答题]被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中l—2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。<br>  评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：<br>  1．将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；<br>  2．大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000元，所需资金分两年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；<br>  3．专业费用为建筑费用的10%；<br>  4．预计大厦建成后即可出租，其中1—2层每平方米建筑面积的年租金为2 000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；<br>  5．管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；<br>  6．开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；<br>  7．房地产综合资本化率为8%；<br>  8．每年按365天计算：<br>  9．本项目不考虑所得税因素。<br>  根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。<br>


    正确答案:——1．1—2楼面积3000×2=6000（平方米）<br>  2．3—5层面积1900×3=5700（平方米）<br>  3．6层及6层以上面积25000－6000－5700=13300（平方米）<br>  4．年总收入（元）<br>        6000×2 000＋5700×2×365×（1－10%）＋13300×2.5×365×（1－10%）<br>        =12 000 000＋3 744 900＋10 922 625<br>        =26 667 525<br>  5．年总费用（元）<br>       26 667 525×（5%＋17.5%）＋25000×3000×1.1×0.1%＋25000×3000×1%=6 000 193.13＋82 500＋750 000=6 832 693.13<br>  6．年利润总额26 667 525－6 832 693.13=19 834 831.87（元）<br>         7．<img width=304 height=37 src="http://learning.cmr.com.cn/Subject/admin/pic/0258/283209B1.gif">　　　　　　<br>  8．建筑费用3000×25 000=75 000 000（元）　　　　　　<br>  9．专业费用75 000 000×10%=7 500 000（元）　　　　　<br>  10．开发商利润<br>  （75 000 000＋7 500 000＋5 000 000＋地价）×25%<br>  =87 500 000×0.25＋0.25×地价=21 875 000＋0.25×地价　　　　<br>  11．利息<br>                    <img width=367 height=79 src="http://learning.cmr.com.cn/Subject/admin/pic/0258/283209B2.gif">　<br>  12．地价<br>      地价=233 558 686－75 000 000－7 500 000－5 000 000－21 875 000－0.25×地价－0.1576×地价－5222095.75<br>      地价＋0.25×地价＋0.1576×地价=118 961 590.3（元）<br>                    <img width=217 height=33 src="http://learning.cmr.com.cn/Subject/admin/pic/0258/283209B3.gif">　　　　　　　　　　　　<br>   <br>——
2.[单选题]某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的是（    ）。
    A.建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米
    B.建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米
    C.建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米
    D.建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米
    正确答案:——C——
3.[判断题]在我国城市土地的所有权属于国家，但可以进入市场流通。
    A.错误
    B.正确
    正确答案:——A——
4.[判断题]标定地价是指具体地块在一定使用年期内的宗地地价，它一般是由省政府公告的。
    A.错误
    B.正确
    正确答案:————
5.[问答题]有一宗七通一平的待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米/日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用＋专业费用）之和的20%，试评估该宗地地价。<br>
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    正确答案:————
6.[多选题]下列特性中属于房地产价格特征的是（    ）。
    A.房地产价格与用途相关
    B.房地产价格是土地购买价格
    C.房地产价格具有可比性
    D.房地产价格具有个别性
    E.房地产价格是由政府定价
    正确答案:————
7.[判断题]在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。
    A.错误
    B.正确
    正确答案:————
8.[单选题]根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（    ）制度。
    A.评估
    B.申报
    C.公示
    D.登记
    正确答案:————
9.[单选题]用收益法评估房地产，客观总费用不包含的费用是（    ）。
    A.管理费
    B.维修费
    C.税金
    D.折旧费
    正确答案:————
10.[问答题]某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币，该区域的商品房价格每平方米1万元人民币，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少?并说明评估时的依据和理由。<br>

    正确答案:————
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