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发表于 2020-1-14 11:36:14
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房地产估价辅导资料八
主 题：第七章 第一、二、三节辅导资料
学习时间：2019年11月18日－11月24日
“不忘初心、牢记使命”主题理论学习：
每周文摘：“一带一路”是促进共同发展、实现共同繁荣的合作共赢之路，是增进理解信任、加强全方位交流的和平友谊之路。中国政府倡议，秉持和平合作、开放包容、互学互鉴、互利共赢的理念，全方位推进务实合作，打造政治互信、经济融合、文化包容的利益共同体、命运共同体和责任共同体。
摘选自《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》
内 容：
我们这周主要学习第七章“第一节 成本法的基本原理”、“第二节 成本法估价的基本公式”、“第三节 房地产的成本价格”的相关内容。希望通过下面的内容能使同学们加深对房地产估价的成本法等相关知识的理解。
一、学习要求
1．掌握成本法的基本原理；
2．掌握成本法估价的基本公式；
3．掌握房地产的成本价格。
二、主要内容
第一节 成本法的基本原理
1．成本法的概念
成本法又称逼近法、原价法，是求取待估房地（估价对象）在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向求取待估房地产的价值。
2．成本法的理论依据
成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。
3．成本法适用的估价对象
• 特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施；
• 单纯建筑物；
• 独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产。
• 在房地产保险（包括投保和理赔）及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。
• 注：估价时须用客观成本，不能用实际成本。
• 实际成本：是某个开发商的实际花费。
• 客观成本：是假设开发建造时大多数开发商的正常花费。
4．成本法估价的基本步骤
运用成本法估价的一般步骤是：
（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料；
（2）估算重新购建价格；
（3）估算折旧；
（4）求取积算价格。
第二节 房地产的成本价格
1．土地取得费用
（1）征地费和“房屋折迁安置补偿费”；
（2）土地使用权出让金或地价款；
（3）有关土地取得的手续费及税金。
2．开发成本
（1）勘察设计和前期工程费；
（2）基础设施建设费；
（3）安装工程费；
（4）公共配套设施建设费；
（5）开发过程中的税费。
3．管理费用
主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等。
4．投资利息
5．销售税费
（1）销售费用：广告费、代理费；
（2）销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加；
（3）其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费。
6．开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。估算开发利润应掌握以下几点：
（1）开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费。
（2）开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。
（3）开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算。
第三节 成本法估价的基本公式
1．成本法最基本的公式为：
房地产价值=重新构建价格-折旧
针对对象：
① 适用于新开发土地的基本公式
② 适用于新建房地产的基本公式
③ 适用于旧有房地产的基本公式
步骤：
① 搞清房地产价格构成
② 估算各构成部分的金额
③ 将各构成部分的金额累加
2．适用于新开发土地的基本公式
新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在城市旧区中拆除旧建筑物等开发的土地。
基本公式：
新开发的土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
3．适用于新建房地产的基本公式
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
4．适用于旧房地产的基本公式
旧有房地产价格=土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物重新建造成本-建筑物折旧
5．关于重新购建价格
（1）重新构建价格的概念
重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。
注意：
第一、重新构建价格是估价时点的。
第二、重新构建价格是客观的。
第三、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧。
（2）重新构建价格种类：
①重置价格：又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
②重建价格：又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。
重置价格的出现是科学技术进步的必然结果，也是“替代原理的体现。通常重置价格都比重建价格低。
6．建筑物重新构建价格的求取方法
（1）单位比较法
主要有单位面积法和单位体积法。
单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的修正、调整(有关修正、调整的内容和方法类似于市场法)，然后乘以估价对象建筑物的面积来测算建筑物的重新购建价格。
单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来测算建筑物的重新购建价格。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物，如储油罐、地下油库等。
（2）分部分项法
分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建价格的方法。即先测算各个独立构件或工程的数量，然后乘以 相应的单位价格或成本，再将它们相加。
（3）工料测量法
工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概(预)算定额的单价和取费标准来估算。工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专家(如建筑师)的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。
（4）指数调整法
指数调整法是运用物价指数、建筑成本(造价)指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点时的现行价值来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。
7．估算建筑物折旧
（1）建筑物折旧的概念和原因
建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上的折旧。
估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。
（2）建筑物折旧的分类：
1）物质折旧
物质折旧：又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在物质实体方面的损耗所造成的价值损失。包括：
① 自然老化；
② 正常使用造成的磨损；
③ 意外的破坏损毁；
④ 延迟维修所造成的损坏。
2）功能折旧
功能折旧：又称无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价格损失。
3）经济折旧
经济折旧：又称外部折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。
（3）建筑物折旧求取方法
1）年限法
年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过的年限或剩余寿命之间关系的基础上。
建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分。
自然寿命是指从建成之日起到不堪使用的年数。
经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。
建筑物的经济寿命短于其自然寿命。
建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：
①建筑物的维修养护正常的，有效经过年数与实际经过年数相当；
②建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长；
③建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。
在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。因此，
有效经过年数＝经济寿命-剩余经济寿命
在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命,因为采用有效经过年数或剩余经济寿命求出的折旧更符合实际情况。
Ø 年限法中最主要的是直线法。
直线折旧法是确定建筑物折旧的最简单的方法，最普遍。又被称为定额折旧法，定额——每一年的折旧额是相等的，其建筑物的价值损耗是均匀的。直线法的年折旧额计算公式为：
Di=D=(C-S)/N =C（1-R）/N
式中：Di——建筑物第i年的折旧额
D——建筑物每年的折旧额
C——建筑物重新建造成本
S——估算的建筑物残值
N——建筑物耐用年限
R——建筑物的残值率
建筑物的残值率R=S/C×100%。
另外，(C—S)称为折旧基数；年折旧额与重新购建价格的比率称为年折旧率，如果用d来表示，即：
d=D/C×100％ =(C-S)/(C×N)×100％ =(1-R)/N×100％
有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为：
Et=D×t＝(C—S)t/N＝C(1-R)×100%
式中 Et——建筑物的折旧总额。
采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：
V=C-Et ＝C-(C-S)t/N=c[1—(1—R)t/N]
式中V——建筑物的现值。
Ø 成新折扣法
根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新折旧程度，直接求取建筑物的估价时点价值。
建筑物估价时点价值=建筑物的重新建造成本×建筑物的成新率
V＝Ｃ×ｑ
式中 q——建筑物的成新率(％)。
2）实际观察法
实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。
实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。
建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗。
（4）求取建筑物折旧应注意的问题
①估价上的折旧与会计上的折旧的区别
估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。
会计上，C代表资产原值，不随时间的变化而变化，估价上，C代表重新购建价格，是估价时点时的价格，估价时点不同，C的值可能不同。
会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与资产的市场价值相一致，在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值相一致。
②土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。
建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用年限计算建筑物折旧。
8．成本法应用中涉及的有关规定
（1）商品住宅价格构成的有关规定
商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。
（2）经济适用住房价格构成的有关规定
2002年11月17日，国家计委、建设部印发的《经济适用住房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)规定：经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收人家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。
经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成：①开发成本；②税金；③利润。按照不超过开发成本的3％计算。
（3）房屋折旧的有关规定
计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为：
年折旧额＝原价×(1-残值率)÷耐用年限
房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用；残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。
（4）房屋完损等级评定的有关规定
房屋完损等级的判定依据是：
①完好房：一般经过小修就能修复的；
②基本完好房：经过一般性的维修能恢复的；
③一般损坏房：需要进行中修或局部大修更换部件的；
④严重损坏房：需进行大修或翻修、改建的；
⑤危险房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。
房屋新旧程度的判定标准是：
① 完好房：十、九、八成；
② 基本完好房：七、六成；
③ 一般损坏房：五、四成；
④ 严重损坏房及危险房：三成以下。
三、重要习题
例1：某建筑物的建筑面积为300㎡，该类用途和建筑结构的建筑物的单位建筑面积造价为1 200元／㎡。试估算该建筑物的重新购建价格。
解：该建筑物的重新购建价格估算为：
300×1200＝36(万元)
例2：某建筑物的体积为500m3，该类用途和建筑结构的建筑物的单位体积造价为600元／m3。试估算该建筑物的重新购建价格。
解：该建筑物的重新购建价格估算为：
500×600＝30(万元)
例3：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。
解：该旧住宅的折旧总额和现值分别求取如下
该旧住宅的折旧总额＝3+8+7=18(万元)
该旧住宅的现值＝重置价格-折旧＝40—18＝22(万元)
例4：某建筑物的建筑面积lOO㎡，有效经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元／㎡，经济寿命30年，残值率5％。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。
解：C＝500×100＝50 000(元)；R＝5％；N＝30年；t＝10年。则，年折旧额：
D＝C(1--R)/N =[50 000×(1-5%)]/30＝1 583(元)
折旧总额：
Et＝C(1-R)t/N =[50000×(1-5%)×10]/30= 15 833(元)
建筑物现值：
V＝C[1-(1-R)t/N]＝50 000×[1-(1-5%)10/30]＝34 167(元)
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