四川大学13春《房地产开发与经营》模拟三答案

黄老师

四川大学13春《房地产开发与经营》模拟考试三答案
一、单选题（每题2分，共30分。每题的备选答案中有一个最符合题意。）
1． 某开发企业由省级信托投资公司担保向银行申请贷款4000万元，期限2年。该企业的信用等级为BBB级，所要开发的项目风险等级为A级，则该贷款的综合风险度为（    ）。
    A．0.180                      B．0.210
    C．0.378                      D．0.648
2． 对于投资型物业购买者而言，（      ）往往决定了其愿意支付的价格水平。
        A．自身支付能力               B．拥有物业后所能获取的预期收益大小
        C．市场供求状况               D．区域因素
3． 新城区环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷，适合建造（    ）。
        A．商业中心                   B．娱乐用房
C．高级住宅、公寓             D．廉租房
4． (     )是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。
A．质押                       B．保证
C．典当                       D．抵押
5． 财务评价是根据（      ），计算评价指标，判别项目的财务可行性。
    A．市场平均价格               B．国家现行的财税制度和价格体系
    C．影子价格                   D．集团企业之间的交换价格
6． 下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降（      ）。
     A．提高抵押贷款利率           B．降低抵押贷款利率
     C．降低首期付款比例           D．通货膨胀率上升
7． 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（      ）。
        A．房屋出售                   B．房地产抵押
    C．土地使用权转让             D．土地使用权出让
8． 收益性物业管理的对象为（    ）。
        A．物业所有者                 B．物业使用者
C．建筑物及其附属设施         D．土地
9． 需求增长比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（  ）。
        A．第一阶段                   B．第二阶段
C．第三阶段                   D．第四阶段
10．（     ）属于购买者导向定价方法。
     A．随行就市定价法             B．目标定价法
C．价值定价法                 D．商谈定价法
11．建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用为（    ）。
    A．建筑安装工程费              B．城市基础设施建设费
C．基础设施建设费              D．公共配套设施建设费
12．影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（      ）。
        A．未来经营费用的风险         B．系统风险
        C．持有期风险                 D．非系统风险
13．从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解（     ）的市场和需求。
A．期望                       B．最好
C．潜在                       D．过去
14．在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（      ）。
        A．增加                       B．减少
C．改变                       D．不变
15．房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（     ）。
A．多样性                     B．固定性
C．稀缺性                     D．体积大、消耗材料多

二、多项选择题（每小题3分，共30分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意的答案，错选不得分。）
1． 规范房地产市场行为的方法有（       ）。
    A．产权登记                         B．资质审查
C．建立房地产价格评估制度           D．城市规划指导
E．规范交易行为
2． 房地产开发投资较置业投资（        ）。
    A．投资回收期长                     B．风险较大
    C．提高投资者资信等级               D．回报丰厚
E. 能够得到税收方面的好处
3． 与其他投资相比，房地产投资的优点有（         ）。
    A．能够得到税收方面的好处           B．能抵消通货膨胀的影响
    C．自然寿命周期长                   D．变现容易
    E．提高投资者的资信等级
4． 对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（       ）特点。
    A．土地费用高                       B．投资风险减少
C．投资风险增加                     D．开发周期缩短
E．投资收益较高
5． 房地产开发项目的规划管理主要体现在（          ）。
    A．选址定点审批                     B．核发“建设用地规划许可证”
    C．核发“建设工程规划许可证”       D．核发开工许可证
E．参与项目的竣工验收
6． 房地产置业投资的目的一般有（       ）。
    A．满足自身生活居住                 B．满足自身生产经营的需要
    C．转让给新的投资者                 D．出租给最终的使用者
    E. 便于抵押贷款
    7． 房地产开发项目评估中的不确定分析，主要是分析（    ）等主要变动因素，对开发项目评价结果的影响。
        A．建造成本                         B．租金或售价
        C．专业人员费用                     D．地价
        E. 容积率
8． 开发企业向银行申请开发建设贷款时，银行要审核（        ）等内容。
    A．项目评估报告                     B．与开发商合作的承包商
C．抵押或担保条件                   D．企业资信等级
E．贷款的期限与数量
9． 房地产市场状况分析一般从（       ）方面进行。
    A．竞争性物业发展状况               B．房地产市场宏观因素
C．各类物业的供求关系               D．房地产售价和租金水平
E．土地批租数量和分布
10．政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式有（         ）。
    A．调控土地供应计划                 B．城市规划指导
    C．控制房价                         D．税收调节
E. 调整银行贷款利率

三、某家庭贷款60万元购置商品住宅，贷款为变动利率抵押贷款，还款方式为15年内按月等额还本付息，开始五年的贷款年利率为5.4 ％ 。问第五年年末的贷款余额是多少？如第六年起贷款年利率上调为6.6 ％，问从第六年开始的月等额还本付息额为多少？（20分）

四、某投资者以600万元的预售价格购入一商业物业用于出租经营。该投资项目现金流入与流出情况如下表所示，目标收益率为10％。试求该投资项目的净现金流量、财务净现值，并判断该投资项目的经济可行性。（20分）
                              物业经营期内现金收入与支出表                           单位：万元
        年末
收支
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

购楼投资
100
500
  
  
  
  
  
  
  
  
  

毛租金收入
  
  
40
80
100
100
100
100
100
100
60

经营成本
  
  
20
20
30
30
30
30
30
30
20

装修投资
  
  
100
  
  
  
  
  
  
  
200

净转售收入
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
1200

净现金流量
  
  《房地产开发与经营》模拟题3答案


一、1.C   2.B   3.C   4.D   5.B   6.A   7.D   8.C   9.B   10.C   11.C   12.B   13.C   14.A   15.C
二、1.ABCE   2.BD   3.ABE   4.AD   5.ABCE   6.ABD   7.ABDE   8.ACDE   9.ACDE   10.ABDE
三、5142.41元
四、54.44（万元）＞0  ，可行。