四川大学13春《房地产开发与经营》模拟试题一答案

黄老师

四川大学13春《房地产开发与经营》模拟试题一答案
一、 单选题（每题2分，20小题，共40分）
1． 下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降（     ）。
    A．提高抵押贷款利率           B．降低抵押贷款利率
    C．降低首期付款比例           D．通货膨胀率上升
2． 下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（     ）。
    A．国有土地使用权的协议出让   B．国有土地使用权的拍卖出让
    C．新建房地产的买卖           D．征用集体所有土地转为国家所有
3． 某投资者花费 80万元购一商业店铺，出租后，每月净租金收入 1．583万元，考虑月投资收益率0．8％，则（     ）几个月可收回投资。
A．50．5                      B．60
C．65                         D．75
4． 建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（     ）之比。
    A．规划建设用地面积           B．居住区总用地面积
    C．居住建筑用地面积           D．获取土地使用权面积
5． 投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与（     ）之比。
A．总开发成本                 B．项目投资的资本价值
C．总投资                     D．总开发价值
6． 获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（     ）阶段的主要工作。
    A．投资机会选择与决策分析     B．前期工作
    C．建设阶段                   D．租售阶段
7． 房地产开发的程序主要分为（     ）四个阶段。
    A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
    B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
    C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
    D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
8． 新城区环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷，适合建造（     ）。
    A．商业中心                   B．娱乐用房
C．高级住宅、公寓             D．廉租房
9． 对于投资型物业购买者而言，（     ）往往决定了其愿意支付的价格水平。
    A．自身支付能力               B．拥有物业后所能获取的预期收益大小
    C．市场供求状况               D．区域因素
10．在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（     ）。
    A．增加                       B．减少
C．改变                       D．不变
11．对于房地产市场来说，由于短期内房地产的供应数量不能得到充分的调整，所以短期内房地产市场的租金和售价是由（     ）决定。
    A．建造技术                   B．需求
C．供求关系                   D．开发成本   
12．土地使用权受让人须持有《规划设计条件通知书》及其附图的土地出让合同，方可办理（     ）及其土地使用权权属证明。
A．建设工程规划许可证         B．开工许可证
C．勘测设计许可证             D．建设用地规划许可证
13．写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金400元／m2·年，则其面临（     ）。
    A．币场供求风险               B．周期风险
C．变现风险                   D．通货膨胀风险
14．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（     ）。
    A．土5％                      B．土10％
C．土20％                     D．土30％
15．房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（     ）。
    A．多样性                     B．固定性
    C．稀缺性                     D．体积大、消耗材料多
16．影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（     ）。
    A．未来经营费用的风险         B．系统风险
    C．持有期风险                 D．非系统风险
17．位置对于（     ）具有特殊的重要性。
A．居住物业                   B．工业物业   
C．商业物业                   D．特殊用途物业
18．供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升，这种状况发生在房地产市场自然周期的（    ）。
    A．第一阶段                   B．第二阶段
C．第三阶段                   D．第四阶段
19．（     ）属于购买者导向定价方法。
    A．随行就市定价法             B．目标定价法
C．价值定价法                 D．商谈定价法
20．某开发商通过发行债券建成一商业物业，并出租给零售商经营。对购买债券的投资人及开发商来说，其房地产投资形式分别为（     ）。
    A．开发投资、直接投资         B．直接投资、置业投资
    C．间接投资、开发投资         D．间接投资、置业投资

二、多选题（每题2分，10小题，共20分）
1． 对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（          ）特点。
    A．土地费用高                  B．投资风险减少
C．投资风险增加                D．开发周期缩短
E．投资收益较高
2． 与其他投资相比，房地产投资的优点有（          ）。
    A．能够得到税收方面的好处      B．能抵消通货膨胀的影响
    C．自然寿命周期长              D．变现容易
    E．提高投资者的资信等级
3． 房地产市场状况分析一般从（          ）方面进行。
    A．竞争性物业发展状况          B．房地产市场宏观因素
C．各类物业的供求关系          D．房地产售价和租金水平
E．土地批租数量和分布
4． 开发企业向银行申请开发建设贷款时，银行要审核（           ）等内容。
    A．项目评估报告                B．与开发商合作的承包商
C．抵押或担保条件              D．企业资信等级
E．贷款的期限与数量
5． 房地产开发项目的规划管理主要体现在（          ）。
    A．选址定点审批                B．核发“建设用地规划许可证”
    C．核发“建设工程规划许可证”  D．核发开工许可证
E．参与项目的竣工验收
6． 在市场经济条件下，基础利率的高低主要取决于（          ）。
    A．社会平均利润率              B．风险因素
    C．资本供求状况                D．通货膨胀率  
    E．国家宏观信贷政策
7． 对于置业投资而言，投资的经济效果表现为（          ）。
    A．销售收入                    B．物业增值
C．减少纳税                    D．股权增加
E．租金
8．规范房地产市场行为的方法有（          ）。
    A．产权登记                    B．资质审查
C．建立房地产价格评估制度      D．城市规划指导
E．规范交易行为
9． 房地产可以视为（          ）的结合。
    A．土地                        B．实物
    C．权益                        D．区位
    E．附属设施及设备
10．房地产市场的特征有（          ）。
    A．权益的转让市场              B．易于出现不均衡和垄断
    C．政府调控的市场              D．分散的地区性市场
    E．专业化市场   

三、计算题（20分）
某家庭贷款20万元购置商品住宅，商定贷款在20年内按月等额还本付息，贷款利率为6% 。问第三年年末的贷款余额是多少？如该家庭还款三年后，于第四年年初提前还款5万元，问从第四年开始的月等额还本付息额为多少？

四、计算题（20分）
某房地产开发项目的占地面积为2000 m2，容积率2.5，楼面地价为1500元／m2 。建造成本3000元／m2，预计项目建成后售价为8000元／m2，假定开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期内均匀投入，专业人员费用为建造成本的 10% ，管理费用为土地成本、建造成本、专业人员费用之和的5% ，贷款利息为10% ，融资费用为贷款利息的10% ，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5% 、6.5% ，问该项目开发商成本利润率是多少？
《房地产开发与经营》模拟题1答案


一、1.A   2.C  3.C  4.A  5.B   6.B  7.D   8.C   9.B  10.A  11.B  12.A  13.D  14.C  15.C  16.B  17.C  18.C  19.C  20.D
二、1.AD   2.ABE   3.ACDE   4.ACDE   5.ABCE   6.ACDE   7.BCDE   8.ABCE   9.BCD   10.ABDE
三、1041.31元
四、23.52％