商品房预售制度存在的问题与对策

无忧小子

论文题目：商品房预售制度存在的问题与对策
专业：  工程管理
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内   容    摘    要
近年来， 随着我国房地产行业的兴起和快速发展，出现了一种新的房屋销售制度——商品房屋预售制度。它是指开发商在房屋尚未建成时，就把楼宇分成各个单位（以图纸标明）来预售给客户，此时先预收首期付款，建筑期中再收一部分，待楼宇竣工并可以交付过户时再由购房人交足剩余部分的款项。
相对于一般的现房买卖，也称之为期房买卖。由于商品房销售在我国属于一种新鲜事物，立法中存在空挡，实践中存在许多模糊认识，理论界也对一些问题争论不休，因此商品房销售市场较为混乱，纠纷层出不穷，本文就商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理进行简单探讨。
作为一种新兴制度，因立法规定的不足和实践经验的欠缺，在房屋预售中有一些基本问题认识不清。
笔者试图依据现行法律、法规，结合基本法理，参考境外先进经验，对预售商品房设立抵押的三种情况进行了分析，提出开发商设立抵押应建立登记备案制度和设立严格的条件限制；同时笔者认为应对预购人进行权利保护，并简述商品房预售中常见的纠纷，针对不同情况提出了不同的处理意见。

关键词：商品房屋预售制度  预售合同性质  销售过程中常见纠纷   处理意见   
   
                                   

目            录
一、预售合同的法律性质……………………………………………………………………1
（一）预售合同是买卖合同…………………………………………………………………1
（二）预售合同不是分期付款买卖合同……………………………………………………2
二、预售商品房的抵押问题…………………………………………………………………2
（一）房地产开发企业对预售商品房设立的抵押………………………………………………2
（二）购买方对预售商品房设立的抵押……………………………………………………3
（三）双方重复抵押…………………………………………………………………………4
三、对预购人权利保护的问题………………………………………………………………4
（一）行政管理方面…………………………………………………………………………4
  （二）合同法保护措施………………………………………………………………………5
  （三）物权法保护措施………………………………………………………………………6
  四、预售商品房的纠纷问题…………………………………………………………………6
  （一）标的瑕疵纠纷及其处理………………………………………………………………6
  （二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理……………………………………………7
参考文献………………………………………………………………………………………8
参考文献
1、 梁慧星主编：《民商法论丛》第4卷，第478页，法律出版社。
2、   吕荣海、彭学圣合著：《售屋契约的陷阱》第98页，蔚理法律出版社
3、   黄河 《房地产法》中国政治大学出版社1997年版
4、   梁书文、回沪明、马建华 《房地产及其配套规定新释新解》1998年版
5、   李永然 《房地产法律谈》(续篇) 台湾木然文化出版股份有限公司
6、   杨玉龄著：《房屋之买卖、委建或承揽》，正中法律出版社，第392，396页
7、   钱明星、姜晓春 《中外法学》1996年第5期
8、   陈文、朱茂元：《购置房地产时应注意的法律问题》，《北京律师》，1995年第6期
9、   祝铭山主编《商品房预售合同纠纷》中国法制出版社 2003年9月版。
10、  朱树英 主编《住宅商品房交易与物业管理案例评析及法律实务》P8，9