资产评估(第二版)练习题及答案

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发表于 2020-7-16 10:59:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
★资产评估(第二版)(BK018B)


模块一 总论
1、【108021】(单项选择题)完全按照评估准则及规定程序和要求进行的资产评估称为(    )。
A.限制评估
B.完全评估
C.整体评估
D.评估复核
  【答案】B
2、【108031】(单项选择题)从理论上讲,资产评估结果只是评估师对被评估资产在评估基准日的(    )。
A.价值估计数额
B.价值计算数额
C.价格估计数额
D.价格计算数额
  【答案】A
3、【108032】(单项选择题)资产评估得以进行的一个最基本的前提假设是(    )。
A.公开市场假设
B.交易假设
C.清算假设
D.在用续用假设
  【答案】B
4、【108034】(单项选择题)资产评估中确认资产的基本标准之一是看其是否具有(    )。
A.历史成本
B.历史收益
C.预期成本
D.预期收益
  【答案】D
5、【108036】(单项选择题)下列不属于资产评估假设的是(    )。
A.持续使用假设
B.清算假设
C.公开市场假设
D.企业主体假设
  【答案】D
6、【108037】(单项选择题)资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系(    )。
A.前者必须高于后者
B.前者必须低于后者
C.前者必须等于后者
D.前者可以高于、低于或等于后者
  【答案】D
7、【108038】(单项选择题)从本质上讲,资产评估是一种(    )活动。
A.事实判断估算
B.价值分析估算
C.价格分析确定
D.资产保值估算
  【答案】B
8、【108042】(单项选择题)下列不是资产评估的基本作用的是(    )。
A.咨询的作用
B.管理的作用
C.核算和监督
D.鉴证的作用
  【答案】C
9、【108044】(单项选择题)下列不属于资产评估工作原则的是(    )。
A.独立性原则
B.客观公正性原则
C.专业性原则
D.科学性原则
  【答案】C
10、【108045】(单项选择题)资产评估值的高低主要取决于(    )。
A.资产的历史收益
B.资产的社会必要劳动时间
C.资产的效用
D.资产的购置成本
  【答案】C
11、【108046】(单项选择题)不可确指的资产是指(    )。
A.没有事物载体的资产
B.具有综合获利能力的资产
C.不能脱离有形资产而单独存在的资产
D.经营性盈利的资产
  【答案】C
12、【108047】(单项选择题)资产评估工作的执行操作者不同于会计计价,它是由独立于企业以外的社会中介机构完成的。这一点说明资产评估具有(    )。
A.市场性
B.公正性
C.咨询性
D.专业性
  【答案】B
13、【108049】(单项选择题)资产评估和市场的关系是(    )。
A.以市场为基础但高于市场
B.模拟市场条件有时接受市场检验
C.模拟市场条件但又必须接受市场检验
D.和市场无关
  【答案】C
14、【108050】(单项选择题)在同一市场上具有相同使用价值和质量的商品,应该有大致相同的交换价值,以此确立的评估原则是(    )。
A.贡献原则
B.资产评估时点原则
C.预期收益原则
D.替代原则
  【答案】D
15、【108051】(单项选择题)从性质上讲,资产的评估价值是注册资产评估师对被评估资产在评估基准日的(    )估计值。
A.成交价格
B.重建成本
C.交换价值
D.劳动价值
  【答案】C
16、【108053】(单项选择题)资产评估最基本的功能是(    )。
A.评价和评值
B.咨询和管理
C.核算和监督
D.鉴证和审查
  【答案】A
17、【216706】(简答题)市场经济中,资产评估的功能有哪些?
  【答案】资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括地讲,资产评估具有以下功能:
(1)为资产业务提供价值尺度。资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算,为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。
(2)界定与维护各产权主体的合法权益。资产评估具有公正地界定与资产有关的各方,如不同所有者、占有使用者所拥有或控制的资产份额及其价值量的作用,从而可以维护各产权主体的合法权益。
(3)优化资源配置。首先,资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。科学规范的资产评估,能保证资产市场、产权市场的有序运行,可以为资产和产权的配置提供正确信号,从而起到优化资源配置的作用。其次,由于一项资产业务的进行往往具有多种途径,因此在资产评估中,按最优使用原则对资产的价格进行估算,有利于资产的优化配置和流动。
(4)促进企业账实相符,足额补偿和资产完整。在通货膨胀情况下,资产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧扩大,这将导致按固定资产的账面原值提取的折旧明显过低,会造成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。这时进行资产重估,可以克服上述问题。此外,通过资产评估还可以明晰企业自创无形资产、土地使用权价值、商标和商誉的价值,使企业的全部资产在账簿上得到反映。
(5)在促进对外开放的同时,维护国家权益。资产评估机构在中外合资、合作的过程中提供符合国际专业水平的评估服务既是吸引外资流入的基础工作,又是维护国家民族权益的重要技术保障。
(6)防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。在国有企业产权变动的过程中,合理定价是关键。而转让定价的基础是企业的评估价值。因此,公平、客观的资产评估是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行的基础。

18、【216707】(简答题)资产评估的经济原则有哪些?应该如何理解?
  【答案】资产评估的经济原则有:
(1)贡献原则。指某一项资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献,或根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。
(2)替代原则。指同时存在几种效能相同的资产时,最低价格的资产需求量最大。因为有经验的买方对某一资产不会支付高于市场上能够找到的替代物的费用。
(3)预期原则。指资产评估中,资产的价值可以不按照其过去形成的成本或销售价格决定,而是基于对未来收益的期望值决定。评估值取决于现实资产的未来获利能力。
(4)最佳效用原则。指当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时,应按照其最佳用途来评估资产价值。

19、【216708】(简答题)什么是资产评估,它由哪些基本要素组成?
  【答案】资产评估是指评估机构根据特定的目的,遵循客观经济规律和公允的准则,按照法定的标准和程序,运用科学的方法,对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。由定义可知,资产评估由六大基本要素组成,即资产评估的目的、评估的对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。

20、【108062】(多项选择题)以下属于资产评估经济技术原则的有(    )。
A.预期收益原则
B.独立性原则
C.科学性原则
D.评估时点原则
E.替代原则
  【答案】A,D,E
21、【108066】(多项选择题)资产评估的特点包括(    )。
A .市场性
B .公正性
C .独立性
D .专业性
E .咨询性  
【答案】A,B,D,E
22、【108067】(多项选择题)以财务报告为目的的评估中的价值类型主要有(    )。
A .市场价值
B .清算价值
C .在用价值
D .持续经营价值
E .投资价值
  【答案】A,C
23、【108070】(多项选择题)以财务报告为目的的评估的作用包括(    )。
A .评估技术能够满足会计计量专业上的需求
B .评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础
C .评估的独立地位能够强化公允价值的公正性
D .评估能够满足审计工作对公允价值评估的需要
E .评估报告可以取代企业的财务报告报告可以取代企业的财务报告
  【答案】A,B,C
24、【108072】(多项选择题)形成资产评估价值类型的重要条件有(    )。
A .评估中使用的评估方法
B .评估中遵循的评估原则
C .资产评估的特定目的
D .评估中依据的市场条件
E .被评估对象的功能评估对象的功能
  【答案】C,D,E
25、【108075】(多项选择题)关于资产评估的价值类型说法正确的有(    )。
A.资产评估的价值与资产评估的价值类型是同一含义
B.资产评估有四种价值类型:公开市场价值、投资价值、重置价值、清算价格
C.价值类型指资产评估价值的质的规定性,表明价值的内涵和外延。而资产评估价值是资产评估的结果,是价值类型、市场环境和技术参数共同影响的,而且后两者对评估价值的影响是由于方法运用形成的
D.清算价格一般低于市场价格,取决于资产的通用性和清算时间的限制
E.投资价值以资产的收益能力为依据评估资产价值,而重置成本是从投入角度评估的产的价值
  【答案】C,D,E
26、【108076】(多项选择题)在资产评估中引入价值类型理论的根本目的是(    )。
A.为管理部门合理确认评估结果提供指引
B.为管理部门合理审批评估机构提供指引
C.为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引
D.为评估人员合理确定资产价格提供指引
E.为评估报告使用者恰当使用评估结果提供指引
  【答案】C,E
27、【108079】(多项选择题)下列属于资产评估市场价值以外价值的有(    )。
A.在用价值
B.清算价值
C.残余价值
D.合并价值
E.特殊价值
  【答案】A,B,C,D,E
28、【108080】(判断题)咨询性使资产评估结论常用于财产诉讼和政府对财产的征用和管理。
  【答案】错误
29、【108081】(判断题)企业的借入资产不可纳入被评估资产的范围,因为企业不拥有其所有权。
  【答案】错误
30、【108082】(判断题)政府发布的经济信息也是一种经济资源,具有为企业带来经济利益的潜能,因而也是资产评估的对象。
  【答案】错误
31、【108083】(判断题)根据权益的性质,整体资产评估对象可以分为:控制权益、投资权益、所有者权益。其中,投资权益包括所有者投资和负债投资,能较好地反映企业稳定的生产能力,是控制权益扣除流动负债的余额。
  【答案】正确
32、【108084】(判断题)根据国际评估准则中的定义,固定资产包括有形和无形两类。其中,无形固定资产又包括长期投资、长期应收账款、结转的费用、商誉、商标、专利以及类似资产。
  【答案】正确
33、【108085】(判断题)为了保证资产评估的独立性,资产评估机构收取的劳务费只与工作量相关,不与被评估资产的价值挂钩,并应受到公众监督。
  【答案】错误
34、【108086】(判断题)根据资产的法律意义分类,全部资产要素可以分为财产与合法权利。
  【答案】错误
35、【108087】(判断题)若评估对象是市中心的一块土地,按照有关规定,该块土地可以用于建造商务办公楼,也可以建造一般居民住宅,评估人员应依据最佳利用原则,按照前一个用途进行估价。
  【答案】正确
36、【108088】(判断题)资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算,为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。
  【答案】正确
37、【108089】(判断题)科学性原则是指资产评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。
  【答案】错误
38、【108090】(判断题)评估对象的特点是选择资产评估方法的唯一依据。
  【答案】错误
39、【108091】(判断题)整体资产评估的实质是整体资产的预期收益能力,而不应是资产本身的成本价值。
  【答案】正确
40、【108092】(判断题)只有现实中具备了公开市场的条件,才能使用公开市场假设。
  【答案】正确
41、【108093】(判断题)评估基准日实际上就是资产评估机构对资产开始进行评估的日期。
  【答案】错误
42、【108094】(判断题)资产评估的特定目的是指具体的资产业务对评估结果用途的具体要求。
  【答案】正确
43、【108095】(判断题)资产评估与会计计价既有显著的不同,也有一定的联系。
  【答案】正确


模块二 资产评估价值类型
44、【108104】(单项选择题)拆迁补偿价值属于(    )。
A.市场价值
B.非市场价值
C.清算价值
D.投资价值
  【答案】B
45、【108105】(单项选择题)特定主体以投资获利为目的而持有的资产,在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值称为(    )。
A .在用价值
B .投资价值
C .投资性资产价值
D .交易价值
  【答案】C
46、【108106】(单项选择题)在符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则下的公允价值等同于资产评估中的(    )。
A .清算价值
B .市场价值
C .投资价值
D .公允价值  
  【答案】B
47、【108107】(单项选择题)下列因素中,决定资产评估结果价值类型的重要条件之一的是(    )。
A .评估中使用的评估方法
B .评估中遵循的评估原则
C .评估中执行的评估程序
D .评估中依据的市场条件
  【答案】D
48、【108108】(单项选择题)下列关于资产评估价值类型的有关说法不正确的有(    )。
A.评估目的是决定价值类型的一个重要因素,但不是唯一的因素
B.市场价值以外价值类型有:在用价值、投资价值、持续经营价值、课税价值、清算价值和保险价值
C.投资价值是投资获利为依据衡量价值的,是从产出角度评估资产价值,而重置成本价值类型是从投入角度评估资产的价值
D.公允价值指的就是市场价值
  【答案】D
49、【108109】(单项选择题)资产评估中的持续经营价值是指企业的(    )。
A.各个组成部分资产的在用价值之和
B.各个组成部分资产的市场价值之和
C.市场价值
D.最佳使用价值
  【答案】A
50、【108110】(单项选择题)资产评估中的价值类型选择与许多因素密切相关,其中包括(    )。
A.评估方法
B.评估原则
C.评估程序
D.评估依据的市场条件
  【答案】D
51、【108113】(单项选择题)特定资产在特定用途下对特定使用者的价值是指(    )。
A.投资价值
B.市场价值
C.特定价值
D.在用价值
  【答案】A
52、【216709】(简答题)简述资产评估价值类型的作用。
  【答案】(1)价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现,其价值含义不同,结果也不一样。
(2)价值类型制约资产评估方法的选择。价值类型实际上是评估价值的一个具体标准,为了获得某种标准的评估价值,需要通过评估方法获得。
(3)明确评估价值类型,可以更清楚地表达评估结果,可以避免报告使用者误用评估结果。

53、【216710】(简答题)如何理解市场价值?
  【答案】对于市场价值的理解,应着重从以下三个方面把握:
(1)公开和公平的市场条件。即所指市场价值是在公开和公平的市场条件下形成的,市场条件不局限于某事件发生或某人发生,同时,当事人是在信息充分掌握的基础上做出的。
(2)当事人是理性的。当事人充分掌握信息,不受任何压力,理性条件下做出的选择。
(3)市场价值是价值估计数额。

54、【265948】(简答题)什么是清算价值?它与公允市场价值的主要区别是什么?
  【答案】清算价值是企业停止经营,变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。从上述有关清算价值的定义可知,其与公允市场价值的区别主要表现在两个方面:一是买卖双方地位不平等,卖方是被迫出售;二是没有充足的时间询价,有序清算与强制清算的区别只是两者在时间限定程度上的差异。清算价值属于非市场价值,或者更确切地说是非正常的市场价值,因此通常低于资产在正常交易条件下的市场价值。

55、【108114】(多项选择题)关于市场以外的价值,国际评估准则认为其产生的价值基础分为三类(    )。
A.反映评估主体从资产所有权中获得的收益
B.特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格
C.法律法规或合同中规定的价值
D.法律法规或合同中未规定的价值
E.公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值
  【答案】A,B,C
56、【108115】(多项选择题)下来关于资产评估价值类型表述正确的有(    )。
A.资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式
B.不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征
C.不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在性质上是不同的,但是在数量应该比较一致,这是评估特定目的所要求的
D.资产评估的价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值,是以资产评估时所依据的市场条件,以及被评估资产的使用状态划分的
E.资产评估的价值类型的选择对评估结果没有任何影响
  【答案】A,B,D
57、【108116】(多项选择题)下列属于资产评估市场价值以外的价值的有(    )。
A.在用价值
B.清算价值
C.残余价值
D.合并价值
E.特殊价值
  【答案】A,B,C,D,E
58、【108118】(多项选择题)资产评估中的市场价值之所以可以作为公允价值的坐标,是因为市场价值是资产在(    )条件下的公允价值。
A.正常折旧
B.正常更新
C.正常市场
D.正常使用
E.正常纳税
  【答案】C,D
59、【108119】(判断题)公允市场价值即是指资产在评估基准日的市场上交易的价格。
  【答案】错误
60、【108120】(判断题)资产的价值并不是一个确定值,它反映了特定环境下,与资产有关的利益双方的市场观念。
  【答案】正确
61、【108121】(判断题)对于能够在市场上交易的资产,如果市场是完善的,其公允市场价值应该大于内在价值。
  【答案】错误
62、【108122】(判断题)以赔偿为目的的评估并不是特定评估目的的资产业务,因此它所评估的是资产的市场价值。
  【答案】错误
63、【108123】(判断题)某一设备作为被评估企业的一个要素,在持续使用的前提下,其评估价值应该是它对企业的贡献价值。
  【答案】正确
64、【108124】(判断题)资产评估价值由于其评估特定目的不同,价值含义也不一样,表现为不同的价值类型。
  【答案】正确
65、【108125】(判断题)与市场价值相比,课税价值是个人价值,它未必是市场价值。
  【答案】错误
66、【108126】(判断题)特定资产在特定用途下对特定使用者的价值是投资价值。
  【答案】正确
67、【108127】(判断题)账面价值不属于企业价值类型的一种。
  【答案】错误
68、【108128】(判断题)在继续使用假设前提下要求评估资产的未来预期价值。
  【答案】错误
69、【108129】(判断题)应收账款、营收票据等流动资产的评估只适用于按可变现值进行评估。
  【答案】正确
70、【108130】(判断题)对货币资产进行评估时,其评估依据为账面价值。
  【答案】正确
71、【108131】(判断题)对于债券类资产进行评估时,要按照其账面价值进行评估。
  【答案】错误
72、【108132】(判断题)资产评估工作在一开始的时候就应确定被评估对象的价值类型。
  【答案】正确
73、【108133】(判断题)根据《国际评估准则》价值类型可以划分为投资价值、在用价值、课税价值、持续经营价值、清算价值、市场价值和保险价值。
  【答案】正确
74、【108136】(判断题)价值类型应当指导评估过程的始终。
  【答案】正确


模块三 资产评估的基本方法
75、【108155】(单项选择题)下列计算重置成本的方法中,计算结果必然属于复原重置成本的是(    )。
A.重置核算法
B.物价指数法
C.功能价值法
D.规模经济效益指数法
  【答案】B
76、【108159】(单项选择题)一般来说,科学技术进步较快的资产,采用价格指数法估算的重置成本往往会(    )。
A.偏低
B.正常反映其重置成本水平
C.偏高
D.不确定
  【答案】C
77、【108161】(单项选择题)运用物价指数法确定的重置成本可以是(    )。
A.复原重置成本
B.更新重置成本
C.复原重置成本或更新重置成本
D.两者都不是
  【答案】A
78、【108162】(单项选择题)资产利用率小于1时表示(    )。
A.满负荷运转
B.超负荷运转
C.开工不足
D.与资产负荷无关
  【答案】C
79、【108164】(单项选择题)实际已使用年限表示为(    )。
A .名义已使用年限×资产利用率
B .总使用年限×资产利用率
C .尚可使用年限×资产利用率
D .名义已使用年限+尚可使用年限
  【答案】A
80、【108166】(单项选择题)市场法所遵循的基本原则是(    )。
A.贡献性原则
B.合法原则
C.独立性原则
D.替代原则
  【答案】D
81、【108169】(单项选择题)市盈率倍数法主要适用于(    )的评估。
A.房地产评估
B.无形资产评估
C.机器设备评估
D.企业价值评估
  【答案】D
82、【108171】(单项选择题)当纯收益按等比级数递增,收益年期无限的条件下,收益法下评估值的计算公式是(    )。
A .P=A/r
B .P=A/(r-s)
C .P=A/r+B/r2
D .P=A/(r+s)
  【答案】B
83、【108177】(单项选择题)成本法主要适用于(    )前提下的资产评估。
A.继续使用
B.公开市场
C.预期收益
D.交易
  【答案】A
84、【108179】(单项选择题)运用成本法评估一项资产时,若分别选用复原重置成本和更新重置成本,则应当考虑不同重置成本情况下,具有不同的(    )。
A.功能性贬值
B.经济性贬值
C.收益性贬值
D.实体性贬值
  【答案】A
85、【108181】(单项选择题)由于资产以外的外部环境因素变化导致资产价值的降低称为(    )。
A.实体性贬值
B.功能性贬值
C.经济性贬值
D.无形损耗
  【答案】C
86、【108184】(单项选择题)运用重置核算法确定的重置成本可以是(    )。
A.复原重置成本
B.更新重置成本
C.复原重置成本或更新重置成本
D.两者都不是
  【答案】C
87、【108188】(单项选择题)被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年,经专业评估人员分析,评估基准日后第一年的预期收益为50万元,其后各年的收益将以2%的比例递减,若折现率为10%,该非专利技术的评估值最接近于(    )万元。
A.189
B.25l
C.377
D.404
  【答案】B
88、【108193】(单项选择题)被评估资产甲生产能力为60000件/年,参照资产乙的重置成本为5 000元,生产能力为30000件/年,设规模经济效益指数x取值0.7,被评估资产的重置成本最接近于(    )元。
A.7300
B.6500
C.7212
D.8123
  【答案】D
89、【108197】(单项选择题)被评估资产为2008年4月10日购入并投入使用的一台设备,评估基准日为2008年4月10日,该设备技术性能及生产的产品市场销售都很好,经技术鉴定,该设备可使用8年,与被评估设备相同的参照设备于2008年4月投入使用,预计可使用10年,参照设备在评估基准日的市场价格是10万元,根据上述给定条件,被评估设备的评估值最接近于(    )万元。
A.7.2
B.8
C.9
D.12.5
  【答案】B
90、【108199】(单项选择题)评估某收益性资产,评估基准日后第l年的预期净收益为500万元,且经专业评估人员测定认为,其后各年该资产的净收益将以2%的比例递增,设定的资本化率为l0%,资产效用永续,该资产的评估值最接近于(    )万元。
A.5000
B.5550
C.6250
D.6500
  【答案】C  ap5u.com
91、【216712】(简答题)成本法和市场法的不同之处表现在哪些方面?
  【答案】成本法是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产业已存在的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值等各种贬损因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。成本法评估资产时,比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理,有利于单项资产和特定用途资产的评估,在不易于计算资产未来收益或难以取得市场参照物调价下可以广泛应用,有利于企业资产保值。但成本法计算资产重置成本和各种贬值性因素时,需要考虑各种假设的可行性,需要根据大量历史资料确定当前价值,工作量大,而且不容易全面准确的计算。
市场法也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法,因为评估过程中的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产行为评估。但是,市场法的应用与市场经济的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国,随着社会主义市场经济的建立和完善,为市场法提供了有效的应用空间,市场法日益成为一种重要的资产评估方法。

92、【216715】(简答题)资产评估三种基本方法的主要特点是什么?
  【答案】(1)市场法:市场法也称价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是资产评估中最简单、最有效的方法,其优点表现在:能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数,指标直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格,评估结果易于被各方面理解和接受。
(2)成本法:成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。采用成本法评估资产的优点有:比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理,有利于单项资产和特定用途资产的评估,在不易于计算资产未来收益或难以取得市场参照物调价下可以广泛应用,有利于企业资产保值。但是,采用成本法的缺点是工作量较大,而且,它是以历史资料为依据确定目前价值,必须充分分析这种假设的可行性,另外,经济性贬值也不易于全面准确的计算。
(3)收益法:收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。采用收益法评估资产的优点是:能真实和较准确地反映企业资本化的价值,与投资决策相结合,应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。采用收益法评估资产的缺点是:预期收益额预测难度较大,受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响,在评估中使用范围较小,一般使用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

93、【216716】(简答题)资产评估方法的选择主要应考虑哪些因素?请说明理由。
  【答案】选择时应考虑以下因素:
(1)资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型与评估方法是两个不同层次的概念,资产评估价值类型说明"评什么",对于评估方法具有约束性,资产评估方法说明"如何评",具有多样性和替代性,并服务于评估价值类型。
(2)资产评估方法必须与评估对象相适应,评估对象是单项资产还是整体资产,是有形资产还是无形资产等,往往要求有不同的评估方法向适应,同时,资产评估对象的理化状态不同,所要求的评估方法也往往不同。
(3)资产评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

94、【265949】(简答题)简述复原重置成本和更新重置成本二者之间的关系。
  【答案】选择重置成本时,在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下,应选择更新重置成本,在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说,复原重置成本大于更新重置成本,但由此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本,一方面,随着科学技术的进步,劳动生产率的提高,新工艺、新设计的采用被社会普遍接受;另一方面,新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能还是成本耗用方面,都会优于旧的资产。

95、【108206】(多项选择题)市场法评估的基本前提主要是(    )。
A.要有一个活跃的公开市场
B.公开市场上要有可比资产及其交易活动
C.有充分时间进行分析判断
D.有可预测的资产收益
E.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值
  【答案】A,B
96、【108208】(多项选择题)运用市场法评估资产价值时,通常应该选多少个参照物有关说法正确的有(    )。
A.通常应该选择3个以上
B.选择1个即可,比较经济
C.选择3个以上的参照物,避免个别交易的特殊性和偶然性对成交价及评估值的影响的需要
D.资产评估管理部门的要求
E.资产评估机构可以随意选择
  【答案】A,C
97、【108210】(多项选择题)下列关于市场法说法正确的有(    )。
A.市场法是最为直接,最具说服力的评估方法之一
B.市场法中的直接比较法的适用条件是参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的度,或者二者的差异主要体现在某一明显的因素上
C.间接比较法适用条件是不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样,只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似,但是对信息资料的数量和质量要求比较高,而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧
D.参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等
E.市场法是资产评估中最科学合理的评估方法
  【答案】A,C,D
98、【108211】(多项选择题)运用市场法评估下列方法中属于直接比较法的是(    )。
A.现行市价法
B.市价折扣法
C.成本市价法
D.功能价值类比法
E.观察法
  【答案】A,B,C,D
99、【108213】(多项选择题)收益法评估的基本前提条件主要是(    )。
A.被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量
B.未来市场交易条件可预测
C.资产拥有者获得的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量
D.被评估资产预期获利年限可以预测资产未来预期收益可预测
E.要有一个活跃的公开市场
  【答案】A,C,D
100、【108216】(多项选择题)下列关于折现率的说法正确的有(    )。
A.一般来说,折现率应由无风险报酬率和风险报酬率构成
B.资本化率与折现率是否相等,主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同,二者可能是不相等的
C.资本化率与折现率在本质上没有区别,在收益额确定的情况下,折现率越高,收益现值越低
D.本质上讲,折现率是一个期望的投资报酬率
E.折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率,资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率
  【答案】A,B,C,D,E
101、【108223】(多项选择题)如果采用多种评估方法得出的不同结果存在较大差异,可能的原因主要有(    )。
A.某些方法的应用前提不具备
B.分析过程有缺陷
C.职业判断有误
D.分析过程和结构分析有失误
E.资产的自然属性所致
  【答案】A,B,C,D
102、【108225】(多项选择题)选择评估方法时,主要应考虑的因素有(    )。
A.资产评估的价值类型
B.评估对象的特点
C.所可能收集到的数据及信息资料
D.评估原则
E.如果可以采用多种评估方法时,不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求,还应当对各种评估方法取得的各种价值结论进行比较,分析可能存在的问题并做相应的调整,确定最终评估结果
  【答案】A,B,C,E
103、【108226】(判断题)应用市场法评估资产需要满足三个前提条件。
  【答案】错误
104、【108227】(判断题)收益法中的收益是指评估基准日后若干年的平均收益。
  【答案】错误
105、【108228】(判断题)采用市场法评估资产价值时,需要以类似或相同的资产为参照物,选择的参照物应该是与被评估资产的成新率相同的资产。
  【答案】错误
106、【108229】(判断题)市场比较法中的个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格转化为待估对象自身状况下的价格。
  【答案】正确
107、【108230】(判断题)政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用,造成资产价值的降低,这是一种非评估考虑因素。
  【答案】错误
108、【108231】(判断题)对被评估的机器设备进行模拟重置,按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算,这样求得的成本称为复原重置成本。
  【答案】错误
109、【108232】(判断题)对于一项科学技术进步较快的资产,采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本高。
  【答案】正确
110、【108233】(判断题)收益法涉及的参数主要有三个:收益额、折现率和收益期限。
  【答案】正确
111、【108234】(判断题)收益年限是指资产从购置开始到报废为止所经历的全部时间,通常以年为时间单位。
  【答案】错误
112、【108235】(判断题)复原重置成本与更新重置成本相比较,设计差异、功能差异、技术差异和标准差异均是两者之间的主要差异。
  【答案】正确
113、【108236】(判断题)市场法的运用必须首先以市场为前提,它是借助于参照物的市场成交价或变现价运作的(该参照物与被评估设备相同或相似)。
  【答案】正确
114、【108237】(判断题)折现率与本金化率从本质上讲是没有区别的。
  【答案】正确
115、【108238】(判断题)收益现值是反映本金市场等价交换特征的计价概念,它的本质是产品价值的本金化。
  【答案】错误
116、【108239】(判断题)收益现值法一般只适用于整体资产评估和可预测未来收益的单项资产评估。
  【答案】正确
117、【108240】(判断题)收益现值法可以较好地确定诸如商誉等不易确定的无形资产价值,特别适用于对整体资产的评估。
  【答案】正确
118、【108241】(判断题)收益法一般适用于有收益的土地评估,如工商企业用地、机关用地、学校用地等。
  【答案】错误
119、【216917】(计算题)假定某被评估进口设备,账面原值为1 000万元人民币,其中80%为支付外汇部分,进口时的外汇汇率为1美元=8元人民币,评估基准日外汇汇率为1美元=8.3元人民币,进口设备生产国同类资产价格变动指数为120%,国内同类资产价格变动指数为150%,现行关税税率为20%,其他税费率为10%,国外运杂费10万美元,境外途中保险费为设备支付外汇部分的0.5%。根据上述资料计算进口设备的重置成本。
      【答案】重置成本=账面原值中支付外汇部分价值÷进口时的外汇汇率×进口设备生产国同类资产价格变动指数×评估基准日外汇汇率×(1+现行关税税率)×(1+其他税费率)+账面原值中支付人民币部分价格×国内同类资产价格变动指数
数字计算式:
重置成本=1 000×80%÷8×120%×8.3×(1+20%)×(1+10%)+1 000×20%×150%
=1 314.72+300=1 614.72(万元)=1 615(万元)(允许有一定误差)
120、【216929】(计算题)已知某厂的一台设备仍有l0年使用寿命,但由于技术进步出现了一种新型设备,其功能相同,但每生产100件产品可节约A材料2千克,预计该厂未来l0年内年产该产品20万件,A材料前五年的价格将保持20元/公斤,从第六年起将上涨20%,试根据给定的条件确定该设备的功能性贬值。(适用折现率为l5%,所得税率为25%)
(P/A,15%,5)=3.522,(P/F,15%,5)=0.4972。
      【答案】由于出现了一种新设备而造成了该厂原设备相对物耗变大,运营成本增大,因此,需要确定其功能性贬值。
第一步:计算年超额运营成本
前五年每年超额运营成本=200000/100×2×20=8(万元)
后五年每年超额运营成本=200000/100×2×20×(1+20%)=9.6(万元)
第二步:计算年净超额运营成本
前五年每年净超额运营成本=8×(1-25%)=6(万元)
后五年每年净超额运营成本=9.6×(1-25%)=7.2(万元)
第三步:折现得到功能性贬值
功能性贬值=6×(P/A,15%,5)+7.2×(P/A,15%,5)×(P/F,15%,5)=33.74(万元)
121、【229155】(计算题)被评估成套设备购建于1998年12月,账面价值100万元,2003年12月对设备进行技术改造,追加投资20万元,2008年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据:
(1)从1998年到2003年,每年该类设备价格上升率为10%,而从2003年至2008年设备价格维持不变;
(2)该设备的月人工成本比其替代设备超支2 000元;
(3)被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模经济效益指数为0.7,所得税率为25%;
(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%,经技术检测该设备尚可使用5年,在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
已知:(P/A,10%,5)=3.7908
要求:(1)计算被估设备的重置成本及各项损耗。
(2)计算该设备的评估值(以万元为单位,计算结果保留两位小数)。

      【答案】(1)计算被估设备各部分的重置成本
技术改造以外金额的重置成本= (万元)
技术改造部分的重置成本=20(万元)
被估设备的重置成本=161.05+20=1        81.05(万元)
(2)实体性贬值计算
技术改造以外金额的重置成本占总重置成本比例=161.05/181.05=88.95%
技术改造部分以外的实体性贬值率=10×80%/[(10×80%)+5]=61.54%
技术改造部分的重置成本占总重置成本比例=20/181.05=11.05%
技术改造部分的实体性贬值率=5×80%/[(5×80%)+5]=44.44%
实体性贬值率=88.95%×61.54%+11.05%×44.44%=59.65%
实体性贬值额=181.05×59.65%=108(万元)
(3)功能性贬值
=0.2×12×(1-25%)×(P/A,10%,5)
=1.8×3.7908=6.82(万元)
(4)经济性贬值
由于在未来5年中设备利用率能达到设计要求,所以不存在经济性贬值。
(5)计算该设备的评估值
=重置成本-实体性贬值-功能性贬值
=181.05-108-6.82=66.23(万元)

122、【216759】(综合分析题)被评估对象为2001年进口的A成套设备,并于当年12月31日正式投入使用。评估基准日为2009年1月1日。
评估人员经调查获得以下资料及信息:
1.A设备在运行过程中由于工人操作失误导致控制中心的程控部分损坏并造成停产,至评估基准日已停产一年整,委托方希望尽快修复A设备,以便继续使用,要使A设备正常运转,必须对程控部分进行全部更换;
2.在程控部分损坏前,A设备一直满负荷运转;
3.除程控部分外,A设备其他部分均处于可正常运转状态,在停产期间由于保养良好,未发生影响使用寿命的情况;
4.经现场鉴定,除程控部分外,A设备其他部分若保持90%的负荷率可继续使用10年;
5.要更换程控部分只能向A设备原生产厂家购买;
6.在评估基准日,与被评估设备型号完全相同的新设备的离岸价为1 000万美元,其中程控部分占设备价格的10%,但是如果单独购置程控部分,则其离岸价格要比成套购买时的程控部分的价格高10%,而且卖方不再负责安装调试所需费用;
7.在评估基准日,若成套进口全新A设备,海外运输保险费为21.43万美元,海外运输费为离岸价的5%,关税税率为13%,增值税税率为17%,其他进口环节费用为到岸价的3%,国内运输费为到岸价的1.5%,配套费用为到岸价的2%,设备的安装及调试费用含在设备的价格之中;
8.在评估基准日时,若单独购买程控部分,海外运输保险费为2.93万美元,海外运输费为离岸价的4%,关税、增值税及其他进口环节的各税费率及国内运输费费率不变,安装调试费用为到岸价的0.5%,不再需要配套费用;
9.被评估A设备不存在功能性及经济性贬值;
10.引进设备采取货到企业后立即付款方式;
11.评估基准日时美元对人民币的汇率为1:7。
假定不考虑残值,并不再考虑其他因素。
根据上述条件试求被评估设备的评估值。
      【答案】1.成套设备的重置成本:
(1)海外运输费:1 000×5%=50(万美元)
(2)到岸价:1 000+50+21.43=1 071.43(万美元)
(3)折合人民币:1 071.43×7=7 500.01(万元)
(4)关税:7 500.01×13%=975(万元)
(5)增值税:(7 500.01+975)×17%=1 440.75(万元)
(6)其他进口环节费用:7 500.01×3%=225(万元)
(7)国内运输及配套费用:7 500.01×(1.5%+2%)=262.50(万元)
(8)重置成本:7 500.01+975+1 440.75+225+262.50=10 403.26(万元)
2.程控设备修复费用:
(1)设备离岸价格:1 000×10%×(1+10%)=110(万美元)
(2)海外运输费:110×4%=4.4(万美元)
(3)到岸价:110+4.4+2.93=117.33(万美元)
(4)折合人民币:117.33×7=821.31(万元)
(5)关税:821.31×13%=106.77(万元)
(6)增值税:(821.31+106.77)×17%=157.77(万元)
(7)其他进口环节费用:821.31×3%=24.64(万元)
(8)国内运输及安装费用:821.31×(1.5%+0.5%)=16.43(万元)
(9)修复费用:821.31+106.77+157.77+24.64+16.43=1 126.92(万元)
3.实体性贬值:
(1)程控部分贬值额:1 126.92(万元)
(2)其他部分实际使用年限7-1=6(年)
(3)其他部分贬值率:6/(6+10×90%)×100%=40%
(4)其他部分贬值额:(10 403.26-1 126.92)×40%=3 710.54(万元)
(5)贬值额合计:1 126.92+3 710.54=4 837.46(万元)
4.评估值:10 403.26-4 837.46=5 565.8(万元)
123、【283206】(综合分析题)评估对象为某机器设备生产企业的一条国产Ⅰ型机组,该机组于1996年5月20日购置并投入使用,其设计生产能力为年产A产品10万件,账面原值为150万元,现评估人员需要评估该机组于2001年5月20日的价值。评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料:①从1996年5月至2001年5月,该类设备的环比价格指数1997年为102%,1998年为101%,1999年为99%,2000年为100%,2001年为102%;②Ⅰ型机组在2001年的出厂价格为100万元,运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%;③被评估机组从使用到评估基准日,由于市场竞争的原因,利用率仅仅为设计能力的60%,估计评估基准日后其利用率会达到设计要求;④该机组经过检测尚可以使用7年;⑤与具有相同生产能力的Ⅱ型机组相比,该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右;⑥折现率为10%,所得税率为33%。试评估确定该机组的市场价值。
(已知 (P/A,10%,7)= 4.8684)
      【答案】(1)运用市场重置方式(询价法)评估Ⅰ型机组的过程及其结果  
重置成本=100×(1+25%)=125(万元)  
实体有形损耗率=5×60%/[(5×60%)+7] ×100%=3/10×100%=30%
评估值=125×(1-30%)=87.5(万元)  
(2)运用价格指数法评估Ⅰ型机组的过程及其结果     
重置成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)
实体有形损耗率=3/(3+7) ×100%=30%  
功能性贬值=4×(1-33%)(P/A,10%,7)=2.68×4.8684=13.05万元
评估值=156.04×(1-30%)-13.05=96.18(万元)  
(3)关于评估最终结果的意见及理由:最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。因为此方法是利用了市场的判断,更接近于客观事实,而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛,评估精度可能会受到影响。




模块四 机器设备评估
124、【108256】(单项选择题)有关进口设备重置成本测算中,银行财务费用、外贸手续费计费基数表述正确的是(    )。
A.二者都采用离岸价作为计费基数
B.二者都采用到岸价作为计费基数
C.银行财务费用采用离岸价,外贸手续费采用到岸价作为计费基数
D.银行财务费用采用到岸价,外贸手续费采用离岸价作为计费基数
  【答案】C
125、【108279】(单项选择题)运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率,其假设前提是(    )。
A.设备不存在功能性贬值
B.设备不存在经济性贬值
C.设备不存在功能性贬值也不存在经济性贬值
D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系
  【答案】D
126、【108281】(单项选择题)下列关于实体性贬值测算中的可修复性损耗和不可修复性损耗说法正确的是(    )。
A.大多数情况下,可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的,应分别进行计算
B.大多数情况下,两项损耗中要重点考虑其中一项损耗,需着重计算
C.大多数情况下,只存在一种损耗
D.以上说法均不正确
  【答案】A
127、【108283】(单项选择题)进口一台需缴纳消费税的设备,该设备的增值税应按(    )计算。
A.关税完税价×增值税税率
B.(关税完税价+消费税)×增值税税率
C.(关税完税价+进口关税)×增值税税率
D.(关税完税价+进口关税+消费税)×增值税税率
  【答案】D
128、【108284】(单项选择题)修复费用法适用的可修复费用是指(    )。
A.修复在技术上可行
B.修复在经济上和技术上都可行
C.技术上可行但经济上不可行
D.经济上可行但技术上不可行
  【答案】B
129、【108286】(单项选择题)下列贬值属于功能性贬值的是(    )。
A.由于大量产品积压,某车间有三班倒改为两班造成的开工不足
B.由于设备生产厂家采用新技术,使某厂使用的车床相对物耗上升了20%
C.由于市场疲软,某车间的10台机床,只有6台使用,造成4台闲置
D.由于原材料紧俏,某厂处于半停产状态,造成设备闲置
  【答案】B
130、【108287】(单项选择题)复原重置成本与更新重置成本之差表现为(    )。
A.超额营运成本
B.超额投资成本
C.功能性贬值
D.与功能贬值无关
  【答案】B
131、【108289】(单项选择题)如果设备评估对象采用了更新重置成本,在功能贬值测算中应考虑(    )。
A.超额投资成本
B.超额营运成本
C.超额投资成本和超额营运成本两者均考虑
D.超额投资成本和超额营运成本两者均不考虑
  【答案】B
132、【108290】(单项选择题)对于参照物与被估设备基本相同,只是个别因素有所差异的情况,可以选用(    )进行评估。
A.直接匹配法
B.因素调整法
C.成本比率法
D.功能成本法
  【答案】A
133、【108292】(单项选择题)用物价指数法评估进口设备时应选用(    )。
A.设备出口国分类物价指数
B.设备进口国生产资料物价指数
C.设备进口国综合物价指数
D.设备出口国综合物价指数
  【答案】A
134、【108294】(单项选择题)某被评估设备为1992年12月购入,账面原值12万元,评估基准日为2004年12月31日。目前市场上无法获得该设备相关售价信息。已知该类设备1992年的定基物价指数为102%,1998年的定基物价指数为116%,自1999年开始,同类物价指数每年比上一年上升4%,若该设备的成新率为40%,不考虑其他因素,该设备的评估值最接近于(    )万元。
A.5.34
B.6.15
C.6.9
D.7.85
  【答案】C
135、【108295】(单项选择题)被评估对象为一台注塑机,年生产能力为15万件。评估人员经市场查询得知,该设备的生产厂家已停止这种设备的生产,评估基准日年生产能力为20万件的同类新设备市场价格为8万元,如果该类设备的运输安装费用为设备价格的5%,被评估设备的成新率为40%,该类设备的规模指数为0.7,不考虑其他因素,该设备的评估值最接近于(    )万元。
A.2.4
B.2.52
C.2.75
D.6.3
  【答案】C
136、【108303】(单项选择题)某运输车已行使公里数为2万公里,经评估人员测定,该运输车还能够行驶20万公里,其实体性贬值率为(    )。
A.9.09%
B.90.9%
C.10%
D.9%
  【答案】A
137、【108306】(单项选择题)运用综合估价法评估某企业自制设备,其中该设备的主材为不锈钢,共消耗l5吨,评估基准日该种不锈钢的市场含税价格为2.8万元/吨,在制造过程中该钢材的利用率约为95%,该设备的主材费率为80%,适用的增值税税率为17%,则该设备的主材费用最接近于(    )万元。
A.35.90
B.37.79
C.39.90
D.42.00
  【答案】A
138、【108308】(单项选择题)被评估设备甲为3年前购置,预计评估基准日后甲设备与同类新型设备相比每年运营成本增加10万元,甲设备尚可使用8年,若折现率为10%,企业适用所得税税率为25%,不考虑其他因素,则甲设备的功能性贬值额最接近于(    )万元。
A.5.34
B.25.38
C.40.0l
D.53.35
  【答案】C
139、【108309】(单项选择题)一台数控机床,重置成本为200万元,已使用2年,其经济寿命为20年,现在该机床的数控系统损坏,估计修复费用为20万元,其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额为(    )。
A.38万元
B.18万元
C.20万元
D.30万元
  【答案】A
140、【216718】(简答题)简述市场法评估机器设备的步骤。
  【答案】市场法评估的基本步骤:
(1)对评估对象进行鉴定,获取评估对象的基本资料。
要了解的基本资料有:设备的规格型号、制造厂家、出厂日期、服役年龄、安装情况、随机附件以及设备的实体状态,等等。(课本中列举的主要是比较因素中的6个个别因素)
(2)进行市场调查,选取市场参照物。在选择市场参照物时,应注意参照物的时间性、地域性、可比性。①时间性要求:参照物的交易时间尽可能接近评估基准日;②地域性要求:参照物尽可能与评估对象在同一地区;③可比性要求:参照物尽可能与评估对象在实体状态方面比较接近。
(3)因素比较。评估人员要对影响价值的因素(如实体状态、交易时间、交易地点、交易背景等)进行分析、比较,确定差异调整量。
(4)计算评估值。在分析比较的基础上,对参照物的市场交易价格进行修正,确定评估值。

141、【216719】(简答题)机器设备评估时应注意哪些问题?
  【答案】机器设备评估时应注意:
(1)在进行机器设备评估时,收益法的使用受到很大限制,通常采用成本法和市场法。
(2)对于整体性机器设备的价值分析应注意资产之间的有机联系对价值的影响,整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加。
(3)一部分机器设备属于动产,可以移动使用。一部分属于不动产或介于动产和不动产之间的固置物,它们需要永久地或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上,移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。
(4)影响机器设备磨损的因素很多,设备的磨损失效规律不易确定,个体差异较大。确定贬值往往需要逐台对设备实体状态进行调查、鉴定。
(5)设备的贬值因素比较复杂,除实体性贬值外,往往还存在功能性贬值和经济性贬值。

142、【216721】(简答题)简述机器设备重置成本的构成。
  【答案】设备的重置成本在构成上包括设备的直接费用和设备的间接费用。设备的直接费用由基础费用和其他费用两部分构成。基础费用是指设备的购置价或建造价;其他费用是指设备运杂费,安装调试费,必要的配套费以及进口设备的关税、增值税,银行手续费等。设备的间接费用通常包括为购置、建造设备而发生的各种管理费用、总体设计制图费用、资金成本以及人员培训费用等。

143、【216722】(简答题)简述机器设备评估程序。
  【答案】(1)评估准备阶段;
(2)现场工作阶段;
(3)评定估算阶段;
(4)撰写评估报告及评估说明,整理评估底稿;
(5)评估报告的审核和报出阶段。

144、【283204】(简答题)运用市场法评估机器设备,在选择参照物时需考虑哪些可比性因素?
  【答案】(1)设备的规格型号;
(2)设备的生产厂家;
(3)设备的制造质量;
(4)设备的零部件、配件情况;
(5)设备的有效役龄;
(6)设备的技术状况;
(7)设备的成新率情况(即设备的实体状况,如使用强度、大修理记录等);
(8)设备的出售目的和出售方式;
(9)设备的成交数量;
(10)设备交易时的市场状况;
(11)设备的交易时间;
(12)设备的存放和使用地点。

145、【108313】(多项选择题)机器设备实体贬值的测算方法主要是(    )。
A.修复费用法
B.观察法
C.物价指数法
D.超额费用折现法
E.使用年限法
  【答案】A,B,E
146、【108314】(多项选择题)下列方法中属于设备本体重置成本估算方法的是(    )。
A.直接法
B.重置核算法
C.综合估价法
D.因素调整法
E.类比估价法
  【答案】A,B,C,E
147、【108316】(多项选择题)运用市场法评估机器设备常用的方法主要有(    )。
A.综合估价法
B.因素调整法
C.成本比率调整法
D.功能成本法
E.直接匹配法
  【答案】B,C,E
148、【108319】(多项选择题)评估机器设备时,自制非标准设备的本体的重置成本通常包含(    )等。
A.材料费
B.设计费
C.税金
D.安装费
E.运费
  【答案】A,B,C
149、【108326】(多项选择题)设备的实体贬值与设备使用过程中的(    )有关。
A.工作负荷
B.工作条件
C.技术水平
D.市场竞争的加剧
E.维护保养
  【答案】A,B,E
150、【108328】(多项选择题)火力发电设备中,需要考虑的经济性贬值的因素有(    )。
A.由于能源紧张,上网电价上涨
B.发电使用的煤炭价格上调
C.设备的维修保养费用增加
D.随着技术的不断进步,具有成本优势的水力、风力发电发展加快
E.为达到环保要求,国家规定应使用脱硫装置
  【答案】B,E
151、【108329】(多项选择题)在采用市场法评估机器设备过程中,将被估设备与参照物进行比较时,交易因素包括(    )。
A.交易时间
B.交易动机及背景
C.交易地区
D.交易数量
E.型号规格
  【答案】B,D
152、【108330】(判断题)一般在技术进步快,技术进步因素对设备价格的影响较大的情况下,应选择计算复原重置成本。
  【答案】错误
153、【108331】(判断题)所有的机器设备都可以用重置成本法评估其价值。
  【答案】错误
154、【108332】(判断题)运用收益现值法评估机器设备的前提条件是,被评估机器设备具有独立的、能连续用货币计量的可预期收益,所以单件设备比较适合使用这种方法。
  【答案】错误
155、【108333】(判断题)对于无法直接取得现行购置价或建造费用的设备,如果能够寻找到现有同类设备的市价、建造费用,或市价、建造费用加运杂费和安装调试费,就可采用功能成本法计算设备的更新重置成本。
  【答案】正确
156、【108335】(判断题)实体性贬值与成新率是同一事物的两面,实体性贬值用相对数来表示,它的余数就是成新率。
  【答案】正确
157、【108336】(判断题)在用使用年限法估算设备成新率时,机器设备的已使用年限可以用会计中的已提折旧年限来直接代替。
  【答案】错误
158、【108337】(判断题)机器设备的经济性贬值是因外部因素变化引起的设备价值贬值,具体可表现为两种情况:设备利用率下降和收益减少。
  【答案】正确
159、【108338】(判断题)机器设备的重置成本中包括购置成本、运杂费、税金和维修费。
  【答案】错误
160、【108339】(判断题)整体性机器设备的价值就是单台机器设备价值的简单相加。
  【答案】错误
161、【108340】(判断题)设备的贬值因素有很多,除实体性因素贬值外,还存在功能性贬值,但一般情况下没有经济性贬值。
  【答案】错误
162、【108341】(判断题)对机器设备进行评估时,通常用成本法和市场法,收益法应用的很少。
  【答案】正确
163、【108342】(判断题)机器设备按照国家固定资产分类标准分类,主要包括通用设备、专用设备、单台设备和电器设备。
  【答案】错误
164、【108364】(计算题)被评估对象为2001年进口的A成套设备,并于当年12月31日正式投入使用。评估基准日为2009年1月1日。
评估人员经调查获得以下资料及信息:
1.A设备在运行过程中由于工人操作失误导致控制中心的程控部分损坏并造成停产,至评估基准日已停产一年整,委托方希望尽快修复A设备,以便继续使用,要使A设备正常运转,必须对程控部分进行全部更换;
2.在程控部分损坏前,A设备一直满负荷运转;
3.除程控部分外,A设备其他部分均处于可正常运转状态,在停产期间由于保养良好,未发生影响使用寿命的情况;
4.经现场鉴定,除程控部分外,A设备其他部分若保持90%的负荷率可继续使用10年;
5.要更换程控部分只能向A设备原生产厂家购买;
6.在评估基准日,与被评估设备型号完全相同的新设备的离岸价为1000万美元,其中程控部分占设备价格的10%,但是如果单独购置程控部分,则其离岸价格要比成套购买时的程控部分的价格高10%,而且卖方不再负责安装调试所需费用;
7.在评估基准日,若成套进口全新A设备,海外运输保险费为21.43万美元,海外运输费为离岸价的5%,关税税率为13%,增值税税率为17%,其他进口环节费用为到岸价的3%,国内运输费为到岸价的1.5%,配套费用为到岸价的2%,设备的安装及调试费用含在设备的价格之中;
8.在评估基准日时,若单独购买程控部分,海外运输保险费为2.93万美元,海外运输费为离岸价的4%,关税、增值税及其他进口环节的各税费率及国内运输费费率不变,安装调试费用为到岸价的0.5%,不再需要配套费用;
9.被评估A设备不存在功能性及经济性贬值;
10.引进设备采取货到企业后立即付款方式;
11.评估基准日时美元对人民币的汇率为1:7。
假定不考虑残值,并不再考虑其他因素。
根据上述条件试求被评估设备的评估值。
      【答案】1.成套设备的重置成本:
(1)海外运输费:1000×5%=50(万美元)
(2)到岸价:1000+50+21.43=1071.43(万元)
(3)折合人民币:1071.43×7=7500.01(万元)
(4)关税:7500.01×13%=975(万元)
(5)增值税:(7500.01+975)×17%=1440.75(万元)
(6)其他进口环节费用:7500.01×3%=225(万元)
(7)国内运输及配套费用:7500.01×(1.5%+2%)=262.50(万元)
(8)重置成本:7500.01+975+1440.75+225+262.50=10403.26(万元)
2.程控设备修复费用:
(1)设备离岸价格:1000×10%×(1+10%)=110(万美元)
(2)海外运输费:110×4%=4.4(万美元)
(3)到岸价:110+4.4+2.93=117.33(万美元)
(4)折合人民币:117.33×7=821.31(万元)
(5)关税:821.31×13%=106.77(万元)
(6)增值税:(821.31+106.77)×17%=157.77(万元)
(7)其他进口环节费用:821.31×3%=24.64(万元)
(8)国内运输及安装费用:821.31×(1.5%+0.5%)=16.43(万元)
(9)修复费用:821.31+106.77+157.77+24.64+16.43=1126.92(万元)
3.实体性贬值:
(1)程控部分贬值额:1126.92(万元)
(2)其他部分实际使用年限7-1=6(年)
(3)其他部分贬值率:6/(6+10×90%)×100%=40%
(4)其他部分贬值额:(10403.26-1126.92)×40%=3710.54(万元)
(5)贬值额合计:1126.92+3710.54=4837.46(万元)
4.评估值:10403.26-4837.46=5565.8(万元)
165、【163313】(计算题)已知某厂的一台设备仍有l0年使用寿命,但由于技术进步出现了一种新型设备,其功能相同,但每生产100件产品可节约A材料2千克,预计该厂未来l0年内年产该产品20万件,A材料前五年的价格将保持20元/公斤,从第六年起将上涨20%,试根据给定的条件确定该设备的功能性贬值。(适用折现率为l5%,所得税率为25%)
(P/A,15%,5)=3.522,(P/F,15%,5)=0.4972。
      【答案】由于出现了一种新设备而造成了该厂原设备相对物耗变大,运营成本增大,因此,需要确定其功能性贬值。
第一步:计算年超额运营成本
前五年每年超额运营成本=200000/100×2×20=8(万元)
后五年每年超额运营成本=200000/100×2×20×(1+20%)=9.6(万元)
第二步:计算年净超额运营成本
前五年每年净超额运营成本=8×(1-25%)=6(万元)
后五年每年净超额运营成本=9.6×(1-25%)=7.2(万元)
第三步:折现得到功能性贬值
功能性贬值=6×(P/A,15%,5)+7.2×(P/A,15%,5)×(P/F,15%,5)=33.74(万元)
166、【204079】(计算题)被评估成套设备购建于1998年12月,账面价值100万元,2003年12月对设备进行技术改造,追加投资20万元,2008年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据:
(1)从1998年到2003年,每年该类设备价格上升率为10%,而从2003年至2008年设备价格维持不变;
(2)该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元;
(3)被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模经济效益指数为0.7,所得税率为25%;
(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%,经技术检测该设备尚可使用5年,在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
已知:(P/A,10%,5)=3.7908
要求:(1)计算被估设备的重置成本及各项损耗。
(2)计算该设备的评估值(以万元为单位,计算结果保留两位小数)。

      【答案】(1)计算被估设备各部分的重置成本

技术改造部分的重置成本=20(万元)
被估设备的重置成本=161.05+20=181.05(万元)
(2)实体性贬值计算
技术改造以外金额的重置成本占总重置成本比例=161.05/181.05=88.95%
技术改造部分以外的实体性贬值率=10×80%/[(10×80%)+5]=61.54%
技术改造部分的重置成本占总重置成本比例=20/181.05=11.05%
技术改造部分的实体性贬值率=5×80%/[(5×80%)+5]=44.44%
实体性贬值率=88.95%×61.54%+11.05%×44.44%=74.09%
实体性贬值额=181.05×74.09%=134.14(万元)
(3)功能性贬值
=0.2×12×(1-25%)×(P/A,10%,5)
=1.8×3.7908=6.82(万元)
(4)经济性贬值
由于在未来5年中设备利用率能达到设计要求,所以不存在经济性贬值。
(5)计算该设备的评估值
=重置成本-实体性贬值-功能性贬值
=181.05-134.14-6.82=40.09(万元)
167、【216920】(计算题)某评估事务所对A公司准备投入中外合资企业的一项非专利技术进行评估。评估人员经调查了解到,该项技术已使用3年,产品比同类产品性能优越,每件产品可带来新增利润10元,目前该产品年实际销量为2万件。评估人员预测,该技术产品的这种市场优势尚可保持5年,且每年的销量会以10%的速度递增。国库券利率为4%,风险报酬率为8%。该企业所得税率为33%。
根据上述资料,确定该非专利技术的评估值。
  【答案】每年的销量会以10%的速度递增,也就是说利润也是以10%递增,可以用纯收益按等比级数递增,收益年期有限的思路来处理,即评估基准日后第一年收益:
A=10×2×(1-33%)×(1+10%)=14.74(万元)。
    则


168、【216921】(计算题)某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂专利技术,该专利的经济寿命为5年,经过预测分析表明,使用该添加剂专利技术后,该饮料生产企业的产品年销售量将提高10%,产品的销售价格将提高5%,生产及销售成本节约2%。该企业目前的产品年销售量为100万吨,每吨的销售价格为2 300元,每吨的生产及销售成本为2 000元。所得税税率为33%,折现率为10%.试估算该专利技术的价值。(以万元为单位,小数点后保留两位数)
(P/A,10%,5)=3.7908
      【答案】(1)每年增加的净利润:
①使用专利后的税前利润:
100×(1+10%)×{[2 300×(1+5%)]-[2 000×(1-2%)]}
=100×1.1×[(2 300×1.05)-(2 000×0.98)]
=50 050(万元)
②使用专利前的税前利润:100×(2 300-2 000)=30 000(万元)
③增加的净利润=(50 050-30 000)×(1-33%)=13 433.5(万元)
(2)将每年增加的净利润折现求和即为该项专利的价值。
根据已知条件,折现率是10%,收益的持续时间是5年,则:
该专利技术的价值=13 433.5×(P/A,10%,5)=13 433.5×3.7908=50923.71
169、【216922】(计算题)甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术,已知条件如下:甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利,甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部:该专利为甲企业外购,账面价值100万元,已使用4年,尚可使用6年,假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%;该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响,由于失去垄断地位,市场竞争会加剧,预计在以后6年,甲企业减少收益按折现值计算为50万元,增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可使用的最低收费额(以万元为单位,小数点后保留两位)。
      【答案】(1)重置成本净值=100×(1+15%)×6/(4+6)=69(万元)
(2)重置成本净值分摊率=50/(150+50)×100%=25%
(3)机会成本=50+10=60(万元)
(4)该专利许可使用的最低收费额=69×25%+60=77.25(万元)
170、【216923】(计算题)甲企业现生产产品A,为了提高产品A的市场占有率需要购入乙单位拥有的一项专利。甲企业已经与乙单位达成了专利转让初步协议,现委托评估机构对甲企业拟购买乙单位所拥有的专利的价值进行评估,评估基准日为2006年1月1日。
经评估人员调查分析,乙单位的专利权为实用新型,于2000年12月31日正式提出申请,2001年6月30日正式获得专利证书,并每年按时缴纳了专利费用,专利有效,而且未进行任何形式的转让。按照我国专利法的规定,发明专利的保护期限为20年,实用新型与外观设计的保护期限为10年,均自申请日开始计算。如果产品A采用了乙单位的专利,预计在评估基准日后8年内可具有稳定的市场,产品销售价格可由原来的每台500元提高到650元,全部成本及由增值税引起的税金及附加由原来的每台450元增加到520元,评估基准日后第一年可销售l5000台,第二年可销售l8000台,从第三年开始每年可销售20000台。
如果甲企业适用所得税税率为33%,适用折现率为l2%,根据上述条件不考虑其他因素,试评估在本评估目的下乙单位专利权的价值。
      【答案】(1)专利剩余保护年限10-5=5(年)
(2)第一年的超额收益
[(650-500)-(520-450)] ×15000×(1-33%)=80×15000×0.67=804 000(元)
第二年的超额收益:
[(650-500)-(520-450)] ×l8000×(1-33%)=964 800(元)
第三年及以后各年的年收益
[(650-500)-(520-450)×20000×(1-33%)=1 072 000(元)
(3)评估值:


171、【216925】(计算题)评估人员对某一企业进行整体评估,通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解,收集到下列数据资料:
(1)预计该企业第一年的收益额为400万元,以后每年的收益额比上年增长10%,自第6年企业将进入稳定发展时期,收益额将保持在300万元的水平上;
(2)社会平均收益率为12%,国库券利率为8%,被评估企业风险系数为1.5;
(3)该企业可确指的各单项资产经评估后的价值之和为1 600万元。
要求:(1)确定该企业整体资产评估值。
          (2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?
      【答案】(1)确定该企业整体资产评估值。
①折现率。
=无风险报酬+β系数×(社会平均收益率-无风险报酬)
=8%+1.5×(12%-8%)=14%
②计算各年的收益额。
第一年:400万元
         第二年:
         第三年:
         第四年:
         第五年:
         第六年及以后:300万元
                ③计算收益额的现值。
         第一年:
         第二年:
         第三年:
         第四年:
         第五年:
         第六年及以后的合计:
                ④收益额的现值的合计:
                350.88+338.57+326.69+315.22+304.16+1 112.93=2 748.45(万元)
         该企业整体资产评估值即为:2748.45万元
(2)企业整体资产评估结果与可确指的各单项资产评估值之和的差额如何处理?
该差额即是商誉的价值,商誉的价值等于
2 748.44-1 600=1 148.44(万元)

172、【216927】(计算题)某企业拟购买A专利权以使本企业生产的甲种产品达到升级换代的目的,该企业实施A专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高,而且价格也会明显上升,但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在6万台左右,出厂价格为每台2 000元,每台全部成本及税费为1 900元。经分析,甲种产品在升级后第一年销售量约为8万台,第二年约为10万台,第三年约为11万台,从第四年起至第十年的销售量将保持在12万台左右,出厂价格约为每台2 300元,每台的全部成本及税费约为2 150元。现委托评估机构对A专利的所有权转让价值进行评估。评估基准日为2007年1月1日。
经评估人员调查得知,该专利为实用新型,2001年12月31日申请,2002年12月31日获得专利授权,该专利尚未许可他人使用,专利权所有人也未曾使用,该专利目前有效,本次为专利所有权转让,而且上述分析符合实际,但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为33%,适用折现率为15%。
(P/F,15%,1=0.8696,),(P/F,15%,2)=0.7561,(P/F,15%,3)=0.6575,(P/F,15%,4)=0.5718
要求:根据上述资料,在不考虑技术改造费用及其他因素的条件下,对该专利所有权的转让价值进行评估。
      【答案】1.专利剩余收益期10-5-1=4(年)
按照我国专利法的规定,发明专利的保护期限为20年,实用新型与外观设计的保护期限为10年,均自申请日开始计算。
2.未实施专利前每年的收益6×(2 000-1 900)×(1-33%)=402(万元)
3.实施专利后各年收益
第一年:8×(2 300-2 150)×(1-33%)=804(万元)
第二年:10×(2 300一2 150)×(1-33%)=1 005(万元)
第三年:11×(2 300-2 150)×(1-33%)=1 105.5(万元)
第四年:12×((2 300-2 150)×(1-33%)=1 206(万元)
4.评估值


173、【216928】(计算题)甲企业将一项专利使用权转让给乙公司,拟采用对利润分成的方法,该专利系三年前从外部购入,账面成本80万元,三年间物价累计上升25%,该专利法律保护期十年,已过四年,尚可保护六年,经专业人员测算,该专利成本利润率为400%,乙企业资产重置成本为4 000万元,成本利润率为12.5%,通过对该专利的技术论证和发展趋势分析,技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年,另外,通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知,乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台,成本费用每台约为400元,未来五年间产量与成本费用变动不大,该产品由于采用了专利技术,性能有较大幅度提高,未来第一、第二年每台售价可达500元,在竞争的作用下,为维护市场占有率,第三、第四年售价将降为每台450元,第五年降为每台430元,折现率确定为10%。
要求:根据上述资料确定该专利评估值(不考虑流转税因素)
(P/F,10%,1)=0.9091,(P/F,10%,2)=0.8264,(P/F,10%,3)=0.7513,(P/F,10%,4)=0.6830,(P/F,10%,5)=0.6209
      【答案】1.确定利润分成率:
①确定专利重置成本=80×(1+25%)=100(万元)
②专利约当投资量=100×(1+400%)=500(万元)
③乙企业资产约当投资量=4 000×(1+12.5%)=4 500(万元)
④利润分成率=500/(4 500+500)×100%=10%
2.确定评估值:
①确定每年利润额:
第一、第二年=(500-400)×20=2 000(万元)
第三、第四年=(450-400)×20=1 000(万元)
第五年:(430-400)×20=600(万元)
②确定分成额:
第一、第二年=2 000×10%=200(万元)
第三、第四年=1 000×10%=100(万元)
第五年:600×10%=60(万元)
③确定评估值:

            =200×0.909+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209
            =181.82+165.28+75.13+68.3+37.254
            =527.784(万元)
            =527.78(万元)
      (允许有一定误差)

174、【283207】(计算题)企业预期年收益为68万,企业各单项可确指资产重置价值之和为120万,被评估企业单项可确指资产的行业平均收益率为13%,评估的折现率为12%。
要求:分别使用割差法和收益法计算商誉评估值。
      【答案】(1)割差法:
企业整体价值=68/12%=566.67(万元)
评估值68/12%-120=446.67(万元)
(2)收益法:
超额收益:68-120×13%=52.4(万元)
评估值:52.4/12%=436.67(万元)




175、【216911】(综合分析题)某企业为了整体资产转让,需进行评估。现收集的有关资料如下:
(1)该企业多年来经营一直很好,在同行业中具有较强的竞争优势。
(2)经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为100万元,110万元,120万元,140万元,150万元,从第6年起,每年收益处于稳定状态,保持在150万元的水平上。
(3)该企业一直没有负债,用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元。
(4)经调查,在评估基准日时,社会的平均收益率为9%,无风险报酬率为4%,被评估企业所在行业的β系数为2,资本化率为12%。
(P/F,14%,1)=0.8772,(P/F,14%,2)=0.7695,(P/F,14%,3)=0.6750,
(P/F,14%,4)=0.5921,(P/F,14%,5)=0.5194
要求:(1)说明评估该企业商誉的主要思路和方法。
(2)评估该企业的商誉价值。
      【答案】(1)说明评估该企业商誉的主要思路和方法。
①商誉评估的方法主要有割差法。
②割差法是根据企业整体评估价值与企业可确指的各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。
③基本公式是:商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评估值之和,企业整体资产评估值计算:通过预测企业未来预期收益并进行折现或资本化获取。
(2)评估该企业的商誉价值。
①企业整体资产评估值计算
折现率=4%+(9%-4%)×2=14%,资本化率=12%
企业整体资产评估值
=[100×(P/F,14%,1)+110×(P/F,14%,2)+120×(P/F,14%,3)+140×(P/F,14%,4)+150×(P/F,14%,5)]+(150÷12%)×(P/F,14%,5)
=[100×0.8772+110×0.7695+120×0.6750+140×0.5921+150×0.5194]+1250×0.5194
=414.169+649.25=1 063.419(万元)
②加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元。
③则商誉的价值为=1 063.419-800=263.419(万元)
提示:本题告诉了资本化率,而且不等于折现率,所以解题的时候在计算无限年限的现值时候需要使用资本化率12%,但是一般出题时都是资本化率等于折现率。



模块五 房地产评估
176、【108392】(单项选择题)用成本法评估土地时,土地取得费的计息期应为(    )。
A.整个开发期
B.整个销售期
C.整个开发期和销售期
D.整个开发期和销售期的一半
  【答案】C
177、【108394】(单项选择题)根据我国土地管理法的有关规定,国家征用耕地需支付费用一般包括(    )。
A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金
C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费
D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费
  【答案】A
178、【108396】(单项选择题)路线价法的理论基础是(    )。
A.替代原则
B.供求原则
C.贡献原则
D.预期收益原则
  【答案】A
179、【108397】(单项选择题)在路线价四三二一法则中的各种深度百分率中,呈递增现象的百分率是(    )。
A.单独深度百分率
B.累计深度百分率
C.平均深度百分率
D.标准深度百分率
  【答案】B
180、【108398】(单项选择题)利用基准地价修正法评估宗地价格时,待估宗地价格=待估宗地所处地段的基准地价×(    )×其他因素修正系数。
A.年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
B.年期修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数
C.年期修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数
D.年期修正系数×区位因素修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数
  【答案】A
181、【108400】(单项选择题)用收益法评估房地产,客观总费用不包含的费用是(    )。
A.管理费
B.维修费
C.税金
D.折旧费
  【答案】D
182、【108402】(单项选择题)某宗土地1000平方米,国家规定容积率为5,建筑密度小于或等于60%,下列建设方案比较起来最可行的是(    )。
A.建筑物建筑总面积为5000平方米,底层建筑面积为700平方米
B.建筑物建筑总面积为1500平方米,底层建筑面积为300平方米
C.建筑物建筑总面积为4800平方米,底层建筑面积为600平方米
D.建筑物建筑总面积为7000平方米,底层建筑面积为400平方米
  【答案】C
183、【108406】(单项选择题)基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合(    )的土地使用权的平均价格。
A.用地
B.土地级别
C.土地
D.公共用地
  【答案】B
184、【108415】(单项选择题)在假设开发法评估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中,A代表的是(    )。
A.开发完成后的房地产价值
B.取得土地的实际成本
C.整个开发项目的开发成本
D.房产和土地的开发成本
  【答案】A
185、【108416】(单项选择题)某宗土地的土地取得成本为500万元,土地开发费为1000万元,土地开发费是均匀投入的,土地开发期为1年,银行一年期贷款利率为8%。投资利息使用复利计算,则该土地投资利息为(    )。
A.120万元
B.79.23万元
C.60万元
D.100万元
  【答案】B
186、【108417】(单项选择题)某待估宗地规划容积率为5,选择的比较案例宗地的容积率为2,评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000元/平方米,如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为l.5和3,仅考虑上述条件,待估宗地每平方米的价格最接近于(    )元。
A.1250
B.1500
C.2000
D.3333.33
  【答案】C
187、【108418】(单项选择题)基准地价修正法评估一商业用地的价值,该商业用地法定最高出让年限为40年,实际转让年限为36年,若资本化率为9%,则土地年限修正系数为(    )。
A.0.992
B.0.937
C.0.986
D.1.067
  【答案】C
188、【108421】(单项选择题)某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元,2001年1月的评估值接近于(    )。
A.400万元
B.392万元
C.402万元
D.390万元
  【答案】B
189、【108423】(单项选择题)根据《城市房地产管理法》的规定,我国实行房地产交易价格(    )制度。
A.评估
B.申报
C.公示
D.登记
  【答案】B
190、【108425】(单项选择题)某一待估宗地剩余使用年限为25年,土地还原利率为10%,所选的参照物剩余使用年限为20年,则土地使用年限修正系数为(    )。
A.0.92
B.1.07
C.1.09
D.0.94
  【答案】B
191、【108426】(单项选择题)某房地产土地价值600万元,建筑物价值1400万元,综合资本化率为8.5%,建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为(    )。
A.8%
B.6%
C.5%
D.4%
  【答案】C
192、【216723】(简答题)在采用收益法进行土地使用权评估时,需要计算土地收益额,该怎样求取?
  【答案】土地收益通常是通过土地的具体使用,以房地合一的形式获得的,以房地产出租为例,求取土地纯收益时,通常按下列步骤进行:
(1)计算总收入。在房地合一状态下,最有效使用可获取的总收入。
(2)求取总费用。总费用主要包括房地产税金、维修费、管理费、保险费、税金损失费等。
(3)求取总收益。总收入减去总费用即可得到总收益。
(4)确定房屋纯收益。房屋纯收益可以用房屋现值乘以房屋资本化率获得。
(5)求取土地纯收益。房地产总收益扣除房屋纯收益,即可得到土地纯收益。

193、【216726】(简答题)简述基准地价系数修正法的含义和计算公式。
  【答案】基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态,是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物,对其各种因素进行系数修正,求得待估土地评估值的一种方法,其计算公式为:待估土地使用权评估值=基准地价谆嫉丶凼奔湟蛩叵凳个别因素修正系数资谐∽靡蛩匦拚凳£

194、【216727】(简答题)用收益法对土地使用权进行评估时,为什么不能使用实际收益?
  【答案】土地的收益可以分为实际收益和客观收益,实际收益是指在现状下实际获得的收益,实际收益一般来说不能用于评估,因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大,若以实际收益为基础进行还原计算,会得到不切合实际的结果,客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后得到了一般正常收益,客观收益才能作为评估的依据。

195、【216728】(简答题)简述房地产评估的主要原则。
  【答案】房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则,但由于房地产本身的特殊性,决定了房地产评估还应遵循一定的专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要如下:
(1)合法原则。是指房地产评估应以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提,评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值,即被估房地产在现行法律、法规、法章、政策及合同等约束下的权益价值。
(2)最高最佳使用原则。是指房地产评估应以被估对象的最高最佳使用为前提,评估结果是被估房地产在最高最佳使用下的价值。房地产的最高最佳使用,是指法律上允许、技术上和经济上可行,能给被估对象带来最高价值的使用。
(3)房地综合考虑原则。尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象,但是由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系,要求我们在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。
(4)区域及地段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别,应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。

196、【283205】(简答题)地产出租价格是什么?其价格表现有哪几种形态?
  【答案】土地出租价格亦称土地使用权租金价格,其价格表现有两种形态:
(1)土地使用者之间所形成的租金价格,土地使用者将获得的土地使用权出租给承租人,由承租人向出租人支付的租金价格,此种价格一般以年、月租金为单位。
(2)国家与土地使用者之间形成的租金价格,这种价格在我国土地使用中最为普遍的表现就是土地使用费,一般按年以每平方米为单位收取,实质上这种土地使用费应该是若干年地价的分摊量,也就是年地租水平。

197、【108427】(多项选择题)以下属于房地产特性的有(    )。
A.位置固定性
B.使用长期性
C.投资风险小
D.投资大量性
E.难以变现性
  【答案】A,B,D,E
198、【108428】(多项选择题)下列特性中属于房地产价格特征的是(    )。
A.房地产价格与用途相关
B.房地产价格是土地购买价格
C.房地产价格具有可比性
D.房地产价格具有个别性
E.房地产价格是由政府定价
  【答案】A,C,D
199、【108429】(多项选择题)按照房地产价格的表示单位可划分为(    )。
A.总价格
B.单位价格
C.楼面地价
D.交易底价
E.基准地价
  【答案】A,C,D,E
200、【108430】(多项选择题)在采用市场法评估房地产价值时,需要修正的因素主要有(    )。
A.交易情况因素
B.交易机构和人员因素
C.交易日期因素
D.房地产状况因素
E.容积率修正
  【答案】A,C,E
201、【108433】(多项选择题)新建房地产评估中的开发成本主要包括(    )。
A.土地取得费
B.前期工程费
C.基础设施建设费
D.公共配套设施建设费
E.开发过程中的税费
  【答案】B,C,D,E
202、【108434】(多项选择题)下列关于路线价法说法正确的有(    )。
A.路线价是单位价格
B.是评估大量土地的一种常见方法
C.路线价是对所设定标准深度内的若干宗地求取平均价
D.同一个路线价区段内的宗地,地价完全相同
E.理论基础是替代原理
  【答案】A,B,C,E
203、【108435】(判断题)建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。
  【答案】错误
204、【108436】(判断题)由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损耗。
  【答案】错误
205、【108437】(判断题)用成本法评估在建工程,是在求取被估在建工程的价格时,将被估在建工程按其开发完成后的价值,扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润,以估算被估在建工程价格的一种评估方法。
  【答案】错误
206、【108438】(判断题)在我国,土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。
  【答案】错误
207、【108439】(判断题)标定地价是指具体地块在一定使用年期内的宗地地价,它一般是由省政府公告的。
  【答案】错误
208、【108440】(判断题)运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时,其开发建筑成本费用包括建筑承包商的利润、建筑设计费、拆迁费用和劳动安置费用。
  【答案】错误
209、【108441】(判断题)构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。
  【答案】错误
210、【108442】(判断题)运用市场比较法评估地产时,在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。
  【答案】正确
211、【108443】(判断题)在评估操作实务中,评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。
  【答案】正确
212、【108444】(判断题)在我国城市土地的所有权属于国家,但可以进入市场流通。
  【答案】错误
213、【108445】(判断题)进行土地使用评估时,市场法是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,与待估土地中相类似地产交易较多时,才是有效的方法。
  【答案】正确
214、【108446】(判断题)计算土地取得费用的投资利息时,其计息期为整个开发期和销售期。
  【答案】正确
215、【108458】(计算题)被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的,出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营,房地产A投入使用之初,该房地产产权拥有人将其出租给他人使用,租期为5年(租期到2011年5月31日结束),租赁合同规定,使用人在5年租用期间,租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准,每年增加l0元,房地产使用中发生的费用由承租人承担,合同同时规定,如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到,评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上,经评估人员预测,评估基准日后前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%,评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上,假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
要求:评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程,给出得出评估结论的理由或根据)。
      【答案】(1)收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年
(2)现有合同是否应该违约
目前已有租赁合同的年限为3年,首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为
2009年:[150×(1+1%)-(110+20)]×1000=21500元
2010年:[(150×(1+1%)2-(110+30)]×1000=13015元
2011年:[(150×(1+1%)3-(110+40)]×1000=4545.15元
这些违约所获得的收益现值之和为
21500×(1+10%)-1+13015×(1+10%)-2+4545.15×(1+10%)-3=33716.49元
违约的收益小于违约赔偿金5万,所以不能够违约。
(3)现有合同的收益现值
基准日后前三年按照合同租金计算,因为违约产生的收益不足以支付违约金,需要继续执行合同规定。

(4)合同结束之后的收益为客观收益,其收益现值为
客观收益年限=40-2-5=33年


(5)最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01(元)

216、【108460】(计算题)有一宗七通一平的待开发建筑用地,面积为1000平方米,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米/日,管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%,试评估该宗地地价。
      【答案】(1)面积为1000平方米,容积率为5,拟开发建设写字楼的建筑面积=5000平方米。
年总收益=2×365×5000=3650000元。
(2)年总费用=3650000×2%+3500×5000×(1.5%+0.2%)+3650000×17.5%=1009250
(3)年纯收益=3650000-1009250=2640750
(4)房地产总价=2640750×(P/A,7%,48)=36258750
(5)建筑与专业费用=3500×(1+10%)×5000=19250000
(6)建设期为2年,地价的资金占用两年;建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,建筑费用和专业费用的资金平均占用一年。

(7)开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%
开发商利润=(地价+19250000)×20%=0.2地价+3850000
(8)立方程
地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
=36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000
解方程,地价=9069016元。

217、【216918】(计算题)被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的,出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营,房地产A投入使用之初,该房地产产权拥有人将其出租给他人使用,租期为5年(租期到2011年5月31日结束),租赁合同规定,使用人在5年租用期间,租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准,每年增加l0元,房地产使用中发生的费用由承租人承担,合同同时规定,如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到,评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上,经评估人员预测,评估基准日后前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%,评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上,假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
要求:评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程,给出得出评估结论的理由或根据)。
      【答案】(1)收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年
(2)现有合同是否应该违约
目前已有租赁合同的年限为3年,首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为:



         这些违约所获得的收益现值之和为:

         违约的收益小于违约赔偿金5万,所以不能够违约。
(3)现有合同的收益现值
基准日后前三年按照合同租金计算,因为违约产生的收益不足以支付违约金,需要继续执行合同规定。

    (4)合同结束之后的收益为客观收益,其收益现值为
         客观收益年限=40-2-5=33年


(5)最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)


218、【216919】(计算题)有一宗七通一平的待开发建筑用地,面积为1000平方米,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3 500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米/日,管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%,试评估该宗地地价。(已知(P/A,7%,48)=13.73047)
      【答案】(1)面积为1000平方米,容积率为5,拟开发建设写字楼的建筑面积=5000平方米。
年总收益=2×365×5000=3 650 000元。
(2)年总费用=3 650 000×2%+3 500×5000×(1.5%+0.2%)+3 650 000×17.5%
=1 009 250
(3)年纯收益=3 650 000-1 009 250=2 640 750
(4)房地产总价=2 640 750×(P/A,7%,48)=36 258 750
(5)建筑与专业费用=3 500×(1+10%)×5000=19 250 000
(6)建设期为2年,地价的资金占用两年;建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,建筑费用和专业费用的资金平均占用一年。

(7)开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%
开发商利润=(地价+19  250  000)×20%=0.2地价+3 850 000
(8)解方程
地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
=36 258 750-19 250 000-0.1236地价-1 155 000-0.2地价-3 850 000
解方程,地价=9 069 016元。
219、【265953】(计算题)某房地产地处繁华商业区内,占地900平方米,地上200平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到,现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币,该区域的商品房价格每平方米1万元人民币,城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少?并说明评估时的依据和理由。
      【答案】1.该房地产的现时价值约为3600万元人民币。
900×4=3600(万元)
2.依据和理由:上述评估结果是依据了房地产评估中的最有效使用原则。因为,该房地产的现时用途是很不合理的。其一,商业区内建民宅,在用途上不合理;其二,使用强度未达到城市规划规定的容积率,土地未得到充分利用。按照房地产评估的最有效使用原则,该房地产评估应该以拆除重新利用为前提,按商用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切值应是3600万元减去拆除旧建筑物费用后的价值。

220、【283215】(计算题)某房地产的总使用面积为1万平方米,以前年度的年租金是7元/平方米,预计年租金为7元/平方米。以前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收入的4%,预计年房屋空置导致的租金损失为年预期租金总收入的5%,房产税为年预期租金总收入的12%,管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%,房屋财产保险费为0.3万元/年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12%。
(P/A,12%,10)=5.6502
要求:(1)求该房地产的年租金总收入。
(2)求该房地产的年出租费用。
(3)求该房地产的年纯收益。
(4)计算该房地产的评估值。
      【答案】(1)该房地产的年租金总收入应该是客观收入=1×7×(1-5%)=6.65(万元)
(2)求该房地产的年出租费用
年房产税=7×(1-5%)×12%=0.798(万元)
管理费、修缮费=7×6%=0.42(万元)
房屋财产保险费=0.3(万元)
年出租费用合计=0.798+0.42+0.3=1.518(万元)
(3)该房地产的年纯收益=6.65-1.518=5.132(万元)
(4)该房地产的评估值=5.132×(P/A,12%,10)=5.132×5.6502=29.01(万元)



221、【283209】(综合分析题)被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为3000平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米。
评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000元,所需资金分两年投入,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
3.专业费用为建筑费用的10%;
4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2 000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
5.管理费用为租金的5%,税金为租金的l7.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的l%,年贷款利率为5%,复利计息;
6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
7.房地产综合资本化率为8%;
8.每年按365天计算:
9.本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
      【答案】1.1-2楼面积3000×2=6000(平方米)
2.3-5层面积1900×3=5700(平方米)
3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300(平方米)
4.年总收入(元)
      6000×2 000+5700×2×365×(1-10%)+13300×2.5×365×(1-10%)
      =12 000 000+3 744 900+10 922 625
      =26 667 525
5.年总费用(元)
     26 667 525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6 000 193.13+82 500+750 000=6 832 693.13
6.年利润总额26 667 525-6 832 693.13=19 834 831.87(元)
       7.       
8.建筑费用3000×25 000=75 000 000(元)      
9.专业费用75 000 000×10%=7 500 000(元)     
10.开发商利润
(75 000 000+7 500 000+5 000 000+地价)×25%
=87 500 000×0.25+0.25×地价=21 875 000+0.25×地价    
11.利息

12.地价
    地价=233 558 686-75 000 000-7 500 000-5 000 000-21 875 000-0.25×地价-0.1576×地价-5222095.75
    地价+0.25×地价+0.1576×地价=118 961 590.3(元)


222、【283213】(综合分析题)Ⅰ.评估对象情况
待评估房地产为一写字楼,建筑面积l0000平方米,剩余使用年限为40年,适用资本化率为6%,评估基准日为2006年6月30日。
Ⅱ.参照物的情况及其说明
(1)现收集A、B、C、D四个房地产交易案例,均为与待估房地产在同一供需圈内的可比写字楼。评估对象与各参照物比较因素的对比情况见下表:

(2)表中数据说明
表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定的差异率。其中交易情况中"+"表示案例交易价格偏高,"-"表示案例交易价格偏低,区位状况及实物状况中"+"表示交易案例条件优于被评估对象,"一"表示交易案例条件比被评估对象差。
Ⅲ.其他相关数据
(1)从2004年至2006年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5%;
(2)容积率修正系数取值,当容积率为3时,容积率修正系数为l00。容积率每增加0.1,容积率修正系数增加l。
要求:根据上述资料运用市场法评估该房地产的价值。
【注:(1)以根据各交易案例修正后得出的单位建筑面积价格的算术平均值作为待估对象单位建筑面积的最终价格。(2)土地年限修正系数计算结果保留四位小数,其他各步骤计算结果保留两位小数。】
已知年金现值系数:


      【答案】1.运用以下市场法公式进行评估
(1)计算交易日期修正系数
A=l+5%=l.05;
B=1+5%=1.05;
C=1+5%=1.05;
D=(1+5%)^2=1.10。
(2)计算交易情况修正系数
A=100/(100-1)=1.01;
B=100/(100+2)=0.98;
C=100/(100-3)=1.03;
D=100/(100+5)=0.95。
(3)计算容积率修正系数
待估房产容积率增加3.4-3=0.4,容积率修正为:l00+4=104
A.容积率增加3.2-3=0.2,容积率修正系数为:l04/(100+2)=1.02;
B.容积率增加3.6-3=0.6,容积率修正系数为:l04/(100+6)=0.98;
C.容积率增加3.4-3=0.4,容积率修正系数为:l04/(100+4)=1;
D.容积率增加3.2-3=0.2,容积率修正系数为:l04/(100+2)=1.02。
(4)计算区位状况修正系数
A=100/(100+5)=0.95;
B=100/(100+0)=1;
C=100/(100+2)=0.98;
D=100/(100-3)=1.03。
(5)计算实物状况修正系数
A=100/(100-2)=1.02;
B=100/(100+4)=0.96;
C=100/(100+0)=1;
D=100/(100+2)=0.98。
(6)计算年期修正系数
            A= / =1.0135;
            B= / =1;
            C= / =1.0065;
            D= / =1.0135
2.待估房产评估值结果
(1)各可比交易案例修正后结果如下:
A=2 500×1.05×1.01×1.02×0.95×l.02×1.0135=2 655.82(元);
B=2 800×1.05×0.98×0.98×1×0.96×l=2 710.63(元);
C=2 600×1.05×1.03×1×0.98×1×1.0065=2 773.57(元);
D=2 650×1.10×0.95×1.02×1.03×0.98×1.0135=2 889.68(元)。
(2)待估房产每平方米评估值
=(A修正后结果+B修正后结果+C修正后结果+D修正后结果)/4
=(2 655.82+2 710.63+2 773.57+2 889.68)/4
=1 1029.7/4
            =2 757.425
(3)待估房产评估值
=2 757.425×10000=27 574 250(元)


模块六 无形资产评估
223、【108493】(单项选择题)将无形资产进行转让、投资、出售后,失去了现有及潜在的全部或部分产品销售市场即盈利机会,而造成的可能的经济损失属于(    )。
A.开发成本
B.交易成本
C.机会成本
D.管理成本
  【答案】C
224、【108494】(单项选择题)甲企业拟通过许可使用合同允许乙企业使用甲企业的注册商标K,乙企业委托某评估机构对K商标本次使用权转让价值进行评估,评估人员在采用收益法评估K商标本次使用权转让价值时,作为收益法参数的收益额应为(    )。
A.甲企业通过使用该商标所能取得的超额收益
B.乙企业通过使用该商标所能获得的超额收益
C.乙企业全部超额收益
D.甲企业与乙企业通过使用该商标取得的全部超额收益
  【答案】B
225、【108495】(单项选择题)某专利技术保护期自1998年10月1日起20年,2000年12月15日作为评估基准日,预计在2010年1月会有更新的技术替代该专利技术在生产上得到广泛运用。该专利技术的预期收益期限较为合理的年限为(    )。
A.20年
B.10年
C.9年
D.12年
  【答案】C
226、【108497】(单项选择题)法律或合同、企业申请书中分别规定有法定有效期限和受益年限的,按(    )确定无形资产有效期限。
A.法定有效期限
B.受益年限
C.预计受益年限
D.法定有效期限与受益年限孰短
  【答案】D
227、【108503】(单项选择题)评估对象为一计算机软件,经评估人员调查,为开发该软件投入成本共计116万元,其中,房屋租赁费20万元,设备折旧5万元,水电费3万元,差旅费35万元,办公用品消耗8万元,人员工资45万元。若软件开发平均风险系数为0.4,软件开发投资报酬率为100%,软件开发创造性劳动倍加系数为3。适用折现率为20%,不考虑其他因素,该软件的评估值最接近于(    )万元。
A.418
B.687
C.1030
D.1160
  【答案】B
228、【108505】(单项选择题)评估对象为一项外观设计专利,经评估人员分析,预计评估基准日后实施该专利可使产品每年的销售量由过去的5万台上升到10万台。假定每台的售价和成本均与实施专利前相同,分别为500元/台和450元/台,收益期为3年,折现率为10%,企业所得税率为33%,不考虑流转税等其他因素,则该外观设计专利的评估值最接近于(    )万元。
A.250.00
B.416.56
C.621.72
D.833.10
  【答案】B
229、【108514】(单项选择题)与企业整体的超额获利能力密切相关的无形资产是(    )。
A.商标
B.专利权
C.专有技术
D.商誉
  【答案】D
230、【108515】(单项选择题)甲公司拟将自行研制开发的某计算机独立软件转让给乙公司,评估人员采用成本法进行评估,根据被评估软件的具体情况确定各项参数如下:工作量修正系数为1.23,软件的社会平均生产率参数为3.2,该软件源程序指令行数为37千行,其中注释行占4千行。社会平均规模指数取值为1.1,单位开发工作量成本为6 500元,软件维护成本为开发成本的15%。该软件的评估值最接近于(    )元。
A.1 377 310
B.2 355 330
C.1 277 325
D.3 532 330
  【答案】A
231、【108516】(单项选择题)关于商誉,正确的说法是(    )。
A.商誉是企业长期积累起来的一项无形资产价值
B.商誉是一项单独能产生效益的无形资产
C.作为无形资产,企业可用商誉对外投资转让
D.形成商誉的个别因素能以任何方法单独计价
  【答案】A
232、【108517】(单项选择题)企业整体资产评估价值与单项资产评估汇总价值相比(    )。
A.前者一定大于后者
B.后者一定大于前者
C.二者一定相等
D.它们的相对大小不确定
  【答案】D
233、【108518】(单项选择题)当企业整体评估价值高于企业单项资产评估价值之和时,通常的情况是(    )。
A.企业的资产收益率与行业平均资产收益率相同
B.企业的资产收益率高于行业平均资产收益率
C.企业的资产收益率低于行业平均资产收益率
D.企业的资产收益率与社会平均资产收益率一致
  【答案】B
234、【108519】(单项选择题)已知被评估企业单项资产评估值之和为l 000万元,该企业评估基准日之后的每年预期收益率为15%,行业平均收益率为l0%,假设适用资本化率为10%,企业无限期经营,企业并无可确指的无形资产,仅依据上述条件,该企业的商誉最接近于(    )万元。
A.450
B.500
C.550
D.600
  【答案】B
235、【216730】(简答题)如果采用市场法评估无形资产,评估人员应当注意哪些问题?
  【答案】在运用市场法评估无形资产时需注意以下事项:
(1)具有合理比较基础的类似无形资产。所谓具有合理比较基础的类似无形资产是指至少与被评估无形资产形式相似、功能相似、载体相似,以及交易条件相似。
(2)除收集类似的无形资产交易的市场信息外,还需收集被评估无形资产的以往交易信息。收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据,而收集被评估无形资产的以往交易信息是为纵向比较提供依据。
(3)依据的价格信息具有代表性,并且是接近评估基准日的实际成交价。所谓具有代表性是指参照物的成交价应是能反映正常市场交易的价格,并且能反映被评估无形资产的载体结构和市场结构特征。
(4)注意对被评估无形资产和参照物的差异作出调整。参照物与被评估无形资产之间会因时间、空间和条件的变化而产生差异,评估人员应对此作出合理的调整。

236、【216732】(简答题)鉴定无形资产的目的是什么?
      【答案】鉴定无形资产的目的在于:
(1)确认无形资产的存在。主要是验证无形资产来源是否合法,产权是否明确,经济行为是否合法、有效。可以从以下几方面进行:
①核实有关资料的真实性、可靠性和权威性。
②鉴定无形资产的应用能力。
③确定无形资产的归属是否为委托者所拥有。
(2)鉴别无形资产的种类。主要是确定无形资产的种类、具体名称、存在形式。
(3)确定无形资产有效期限。某项专利权,如超过法律保护期限,就不能作为专利权评估。
237、【216733】(简答题)简述无形资产的价值特点与功能特性。
  【答案】无形资产的价值有其自身的特点:
(1)无形资产的成本是由个别生产者在个别劳动中所耗费的实际劳动时间来计量的,因此比有形资产的计量更复杂、困难,甚至具有相当程度的不确定性或不准确性。
(2)无形资产的价值主要以效用及获利能力为基础,而有形资产的价值较多地以生产费用为基础。无形资产的功能特性有:
①附着性。附着性是指无形资产往往附着于有形资产而发挥其固有功能。
②共益性。共益性是指无形资产可以作为共同财富,由不同的主体同时共享。
③累积性。累积性是指无形资产在生产经营中的作用,往往是建立在一系列其他成果的基础之上,在一定范围内发挥特定的作用。
④替代性。替代性是指一种技术取代另一种技术,其特征是替代和更新。

238、【283177】(简答题)简述商誉的概念、特点以及评估商誉的目的?
      【答案】商誉是指企业在同等条件下,能获取比正常投资报酬率更高的超额收益的能力。它是由企业优越的地理位置、有效的经营组织管理、良好的企业形象等多种因素共同作用而形成的。作为一种无形资产,它具有不可确指性,即人们无法确切地指明商誉具体是由什么因素形成的,各种因素对形成商誉的贡献有多大。但作为一种客观存在,它也能为企业带来收益,具有资本属性,因而它也是一种资产。随着人们认识的提高,一些可确指的无形资产会逐渐从商誉中分离出来,商誉的内涵有逐渐缩小的趋势。
商誉具有如下特性:
(1)商誉不能离开企业而单独存在,不能与企业的可确指资产分开出售,只能和企业同时转让。
(2)商誉是由多种因素共同作用而形成的结果,但形成商誉的个别因素无法以任何方式单独计价。
(3)商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产,而只是超过企业可确指资产价值之和的价值。
评估商誉的目的主要有:
(1)为企业产权转让以及与此有关的其他经济活动服务。
(2)为管理咨询服务。
(3)为分析企业偿债能力服务。

239、【283212】(简答题)影响无形资产评估价值的因素有哪些?
  【答案】影响无形资产评估价值的因素有:
(1)无形资产的取得成本。外购无形资产的成本较易确定,自创无形资产的成本计量较难。一般而言,无形资产的取得成本包括创造发明成本、法律保护成本、发行推广成本等。
(2)机会成本。机会成本是指无形资产转让后可能给转让方造成的损失。
(3)效益因素。无形资产的价值高低是由其应用后所创造的效益来确定的。
(4)寿命期限。无形资产的经济寿命期限,除了考虑法律保护期限外,更主要的是考虑其能为控制主体带来超额收益的期限。
(5)技术成熟程度。若其开发程度越高,技术越成熟,运用该技术的风险就越小,其评估值就会越高。
(6)转让内容。从转让内容看,分为所有权转让和使用权转让。在使用权转让中又可分为独占使用权和普通使用权等。一般来说,受让方获得的权益越大,无形资产的评估值就越高。
(7)市场供求状况。一般反映在两个方面:无形资产市场供需情况和无形资产的适用程度。无形资产的适用程度越高,其市场价值就越大,评估值也就越高。
(8)同行业同类无形资产的计价标准和依据。
(9)价格支付方式。若采取一次性支付,价格就应定得低一些;若采用多次支付,则价格就应相应提高一些。

240、【108520】(多项选择题)下列关于版权的限制包括(    )。
A.地域的限制
B.时间的限制
C.合理使用,规定了12种情形下,使用作品,可以不经著作权人许可,不向其支付报酬,但应当指明作者姓名、作品名称,并且不得侵犯著作权人依法享有的其他权利
D.强制许可,由政府部门发放强制许可证,使用作品,可以不经著作权人许可,但是要支付报酬,目前我国尚无这样的实例
E.法定许可,在法律特定的条款下,可以不经著作权人许可,使用已经发表的作品,但是必须支付稿酬,并且不得侵犯著作权人依法享有的其他权利
  【答案】A,B,C,D,E
241、【108521】(多项选择题)版权具有以下特征(    )。
A.自动保护的原则
B.形式的局限性
C.独立性
D.权利的多样性
E.法律特征和使用特征
  【答案】A,B,C,D,E
242、【108522】(多项选择题)下列说法正确的有(    )。
A.不是所有企业都有商誉,商誉只存在于那些长期具有超额收益的少数企业之中
B.商誉评估必须坚持预期原则,企业是否拥有超额收益是判断企业有无商誉和商誉大小的标志
C.商誉评估值高低与企业中为形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系,因此,商誉评估不能采用投入费用累加的方法进行
D.商誉是由众多因素共同作用形成,但形成商誉的个别因素具有不能够单独计量的特征,决定了商誉评估也不能采用市场类比的方法进行
E.企业负债越大,表明这个企业的财务风险很大,亏损的可能性加大,这种企业一般没有商誉
  【答案】A,B,C,D
243、【108523】(多项选择题)证明无形资产存在可以从以下(    )几方面进行。
A.查询被估无形资产的内容、相关法规等,核实资料的真实性、可靠性和权威性
B.分析无形资产使用所要求的与之适应的特定技术和经济条件和鉴定其应用能力
C.核查无形资产是否被委托者所拥有或为他人所有
D.分析评估对象是否形成了无形资产
E.无形资产以往的评估情况
  【答案】A,B,C,D
244、【108524】(多项选择题)关于无形资产评估中成本法的应用说法正确的有(    )。
A.无形资产贬值率的确定,可以采用专家鉴定法和剩余经济寿命预测法进行
B.自创无形资产重置成本的估算方法主要有两种:核算法和倍加系数法
C.外购无形资产重置成本的估算一般可以采用以下两种方法:市价类比法和物价指数法
D.影响无形资产贬值率的因素是无形资产的损耗(或贬值),无形资产的损耗(贬值)表现为功能性损耗(贬值)和经济性损耗(贬值),没有实体性损耗
E.无形资产贬值率应该考虑实体性损耗
  【答案】A,B,C,D
245、【108529】(多项选择题)商誉的特征主要表现在(    )。
A.不能离开企业单独存在
B.多项因素共同作用的结果
C.企业长期积累的一项价值
D.不是一项单独的能产生收益的无形资产
E.可以脱离企业单独存在
  【答案】A,B,C,D
246、【108535】(多项选择题)按专利使用权限的大小可分为(    )。
A.独占使用权
B.转让权
C.排他使用权
D.普通使用权
E.出租权
  【答案】A,C,D
247、【108536】(判断题)由于无形资产具有替代性的功能特性,因此在评估时必须要考虑无形资产的经济寿命,尤其是尚可使用年限。
  【答案】正确
248、【108537】(判断题)按使用权限的大小,转让专利使用权可以分为独家使用权、排他使用权、普通使用权和回馈使用权。其中,独家使用权是指卖方在合同规定的时间和地域范围内只把技术授予买方使用,同时卖方自己保留使用权和产品销售权,但不再将该技术转让给第三者。
  【答案】错误
249、【108538】(判断题)由于无形资产的成本往往是相对的,特别是一些无形资产的内涵已远远超出了它的外在形式的含义。比如名牌商品的内涵是商品的质量信誉、获利能力等,其内在价值已远远超过商标成本中包括的设计费、注册费、广告费等所体现的价值。因此,无形资产的成本费用具有弱对应性的特点。
  【答案】错误
250、【108539】(判断题)运用市场法评估无形资产时,要选择具有合理比较基础的类似无形资产,即参照物与被评估无形资产至少要形式相似、功能相似、载体相似,交易条件相似。其中,形式相似是指参照物与被评估资产所依附的产品或服务应满足同质性要求,所依附的企业应满足同行业与同规模的要求。
  【答案】错误
251、【108540】(判断题)商誉是不可确指资产。
  【答案】正确
252、【108541】(判断题)考虑无形资产的共益性,就要求在资产评估时考虑机会成本的补偿问题。
  【答案】正确
253、【108545】(判断题)若无形资产形成时间较短,并且存在另一种类似无形资产可以替代,则成本法较为适用。
  【答案】正确
254、【108546】(判断题)评估时,需要注意无形资产收益额计算口径与折现率口径的一致性。若收益额采用净利润,则折现率应选择投资回收率。
  【答案】错误
255、【108547】(判断题)无形资产转让的最低收费额由重置成本和机会成本决定。
  【答案】正确
256、【108549】(判断题)若转让双方共同使用该无形资产,则评估重置成本净值分摊的依据为最低收费额。
  【答案】错误
257、【108550】(判断题)无形资产区别于有形资产的一个重要特点是它可以作为共同财富,由不同的主体同时分享,这体现了无形资产的公益性。
  【答案】正确
258、【108551】(判断题)制造某产品的专有技术要体现在专用机械生产线、工艺设计之上,这体现了无形资产的附着性。
  【答案】正确
259、【108588】(计算题)某评估事务所对A公司准备投入中外合资企业的一项非专利技术进行评估。评估人员经调查了解到,该项技术已使用3年,产品比同类产品性能优越,每件产品可带来新增利润10元,目前该产品年实际销量为2万件。评估人员预测,该技术产品的这种市场优势尚可保持5年,且每年的销量会以10%的速度递增。国库券利率为4%,风险报酬率为8%。该企业所得税率为33%。
根据上述资料,确定该非专利技术的评估值。
      【答案】每年的销量会以10%的速度递增,也就是说利润也是以10%递增,可以用纯收益按等比级数递增,收益年期有限的思路来处理,即评估基准日后第一年收益:
A=10×2×(1-33%)×(1+10%)=14.74(万元)。


260、【108604】(计算题)甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术,已知条件如下:甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利,甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部:该专利为甲企业外购,账面价值100万元,已使用4年,尚可使用6年,假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%;该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响,由于失去垄断地位,市场竞争会加剧,预计在以后6年,甲企业减少收益按折现值计算为50万元,增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可使用的最低收费额(以万元为单位,小数点后保留两位)。
      【答案】(1)重置成本净值=100×(1+15%)×6/(4+6)=69(万元)
(2)重置成本净值分摊率=50/(150+50)×100%=25%
(3)机会成本=50+10=60(万元)
(4)该专利许可使用的最低收费额=69×25%+60=77.25(万元)

261、【108606】(计算题)企业预期年收益为68万,企业各单项可确指资产重置价值之和为120万,被评估企业单项可确指资产的行业平均收益率为13%,评估的折现率为12%。
要求:使用割差法和收益法计算商誉评估值,并确定哪一个作为评估结果更合理。
      【答案】(1)割差法:
企业整体价值=68/12%=567(万元)
评估值68/12%-120=447(万元)
(2)收益法:
超额收益:68-120×13%=52.4(万元)
评估值:52.4/12%=437(万元)
(3)这是两种不同的方法评估商誉的价值,如果可以采用多种评估方法时,不仅要确保满足各种方法适用的条件要求和程序要求,还应当对各种评估方法取得的各种价值结论进行比较,分析可能存在的问题并做相应的调整,确定最终评估结果。
从本题目现有条件,无法确定两种方法的评估条件和过程以及参数获取的科学性,所以无法确定两种评估结果哪个更科学。

262、【121072】(计算题)某企业拟购买A专利权以使本企业生产的甲种产品达到升级换代的目的,该企业实施A专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高,而且价格也会明显上升,但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在6万台左右,出厂价格为每台2 000元,每台全部成本及税费为1 900元。经分析,甲种产品在升级后第一年销售量约为8万台,第二年约为10万台,第三年约为11万台,从第四年起至第十年的销售量将保持在12万台左右,出厂价格约为每台2 300元,每台的全部成本及税费约为2 150元。现委托评估机构对A专利的所有权转让价值进行评估。评估基准日为2007年1月1日。
经评估人员调查得知,该专利为实用新型,2001年12月31日申请,2002年12月31日获得专利授权,该专利尚未许可他人使用,专利权所有人也未曾使用,该专利目前有效,本次为专利所有权转让,而且上述分析符合实际,但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为33%,适用折现率为15%。
(P/F,15%,1=0.8696,),(P/F,15%,2)=0.7561,(P/F,15%,3)=0.6575,(P/F,15%,4)=0.5718
要求:根据上述资料,在不考虑技术改造费用及其他因素的条件下,对该专利所有权的转让价值进行评估。
      【答案】1.专利剩余收益期10-5-1=4(年)
按照我国专利法的规定,发明专利的保护期限为20年,实用新型与外观设计的保护期限为10年,均自申请日开始计算。
2.未实施专利前每年的收益6×(2000-1900)×(1-33%)=402(万元)
3.实施专利后各年收益
第一年:8×(2300-2150)×(1-33%)=804(万元)
第二年:10×(2300一2150)×(1-33%)=1005(万元)
第三年:11×(2300-2150)×(1-33%)=1105.5(万元)
第四年:12×((2300-2150)×(1-33%)=1206(万元)
4.评估值


263、【163315】(计算题)某企业为了整体资产转让,需进行评估。现收集的有关资料如下:
(1)该企业多年来经营一直很好,在同行业中具有较强的竞争优势。
(2)经预测被评估企业未来5年预期净利润分别为100万元,110万元,120万元,140万元,150万元,从第6年起,每年收益处于稳定状态,保持在150万元的水平上。
(3)该企业一直没有负债,用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元。
(4)经调查,在评估基准日时,社会的平均收益率为9%,无风险报酬率为4%,被评估企业所在行业的β系数为2,资本化率为12%。
(P/F,14%,1)=0.8772,(P/F,14%,2)=0.7695,(P/F,14%,3)=0.6750,
(P/F,14%,4)=0.5921,(P/F,14%,5)=0.5194
要求:(1)说明评估该企业商誉的主要思路和方法。
(2)评估该企业的商誉价值。
      【答案】(1)说明评估该企业商誉的主要思路和方法。
①商誉评估的方法主要有割差法。
②割差法是根据企业整体评估价值与企业可确指的各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。
③基本公式是:商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评估值之和,企业整体资产评估值计算:通过预测企业未来预期收益并进行折现或资本化获取。
(2)评估该企业的商誉价值。
①企业整体资产评估值计算
折现率=4%+(9%-4%)×2=14%,资本化率=12%
企业整体资产评估值
=[100×(P/F,14%,1)+110×(P/F,14%,2)+120×(P/F,14%,3)+140×(P/F,14%,4)+150×(P/F,14%,5)]+(150÷12%)×(P/F,14%,5)
=[100×0.8772+110×0.7695+120×0.6750+140×0.5921+150×0.5194]+1250×0.5194
=414.169+649.25=1063.419(万元)
②加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为800万元。
③则商誉的价值为=1063.419-800=263.419(万元)
提示:本题告诉了资本化率,而且不等于折现率,所以解题的时候在计算无限年限的现值时候需要使用资本化率12%,但是一般出题时都是资本化率等于折现率。

264、【216934】(计算题)现拟对某采矿价值进行评估。已知某可参照的采矿权成交价格为3 000万元,规模调整系数为1.10,品位调整系数为1.05,价格调整系数为1.15,差异调整系数为0.95。要求计算该采矿权的评估价值。
      【答案】本题应采用可比销售法计算该采矿权的评估价值

265、【283208】(计算题)某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂专利技术,该专利的经济寿命为5年,经过预测分析表明,使用该添加剂专利技术后,该饮料生产企业的产品年销售量将提高10%,产品的销售价格将提高5%,生产及销售成本节约2%。该企业目前的产品年销售量为100万吨,每吨的销售价格为2 300元,每吨的生产及销售成本为2 000元。所得税税率为33%,折现率为10%.试估算该专利技术的价值。(以万元为单位,小数点后保留两位数)
(P/A,10%,5)=3.7908

      【答案】(1)每年增加的净利润:
①使用专利后的税前利润:
100×(1+10%)×{[2300×(1+5%)]-[2000×(1-2%)]}
=100×1.1×[(2300×1.05)-(2000×0.98)]
=50050(万元)
②使用专利前的税前利润:100×(2300-2000)=30000(万元)
③增加的净利润=(50050-30000)×(1-33%)=13433.5(万元)
(2)将每年增加的净利润折现求和即为该项专利的价值。
根据已知条件,折旧率是10%,收益的持续时间是5年,则:
该专利技术的价值=13 433.5×(P/A,10%,5)=13 433.5×3.7908=50923.71




266、【283233】(计算题)甲企业现生产产品A,为了提高产品A的市场占有率需要购入乙单位拥有的一项专利。甲企业已经与乙单位达成了专利转让初步协议,现委托评估机构对甲企业拟购买乙单位所拥有的专利的价值进行评估,评估基准日为2006年1月1日。
经评估人员调查分析,乙单位的专利权为实用新型,于2000年12月31日正式提出申请,2001年6月30日正式获得专利证书,并每年按时缴纳了专利费用,专利有效,而且未进行任何形式的转让。按照我国专利法的规定,发明专利的保护期限为20年,实用新型与外观设计的保护期限为10年,均自申请日开始计算。如果产品A采用了乙单位的专利,预计在评估基准日后8年内可具有稳定的市场,产品销售价格可由原来的每台500元提高到650元,全部成本及由增值税引起的税金及附加由原来的每台450元增加到520元,评估基准日后第一年可销售l5000台,第二年可销售l8000台,从第三年开始每年可销售20000台。
如果甲企业适用所得税税率为33%,适用折现率为l2%,根据上述条件不考虑其他因素,试评估在本评估目的下乙单位专利权的价值。
      【答案】(1)专利剩余保护年限10-5=5(年)
(2)第一年的超额收益
[(650-500)-(520-450)]×15000×(1-33%)=80×15000×0.67=804000(元)
第二年的超额收益:
[(650-500)-(520-450)]×l8000×(1-33%)=964800(元)
第三年及以后各年的年收益
[(650-500)-(520-450)×20000×(1-33%)=1072000(元)
(3)评估值:


267、【283210】(综合分析题)被评估资产为一待开采金属矿的探矿权。该矿由甲勘探队于2001年1月初开始进行投资勘探,2003年12月末完成了全部勘探工作,并形成了完整的资料,具备了投资开采的条件。2004年1月甲勘探队拟将勘探成果转让给乙企业并由乙企业进行开采,要求评估探矿权价值,并将评估基准日确定为2004年1月1日。
评估人员调查得知,甲勘探队在3年的勘探过程中,每年投资l00万元,资金均匀投入,在这三年的过程中,相应物价指数每年递增5%,该金属矿可开采量为1000万吨。乙企业从2004年1月开始投资,如果每年投资500万元,资金均匀投入,3年后可形成年开采矿石l00万吨的生产能力。假设该矿矿石每吨售价500元,每年获得的利润总额为销售收入的l5%,所得税税率为33%,适用折现率为l0%,假设除投资条件外不考虑其他因素,求该探矿权的转让价值。
(F/P,5%,0.5)=1.0247,(F/P,5%,1.5)=1.0759,(F/P,5%,2.5)=1.1297
(P/F,10%,0.5)=0.95346,(P/F,10%,1.5)=0.86678,(P/F,10%,2.5)=0.78796
要求:采用约当投资--贴现现金流量法(结果以万元为单位,小数点后保留两位)。
      【答案】1.甲勘探队投资现值

2.乙企业投资现值





3.甲勘探队投资所占比例

4.矿山可开采年限
  1000/100=10年          
5.开采矿山收益现值

6.探矿权评估值
23199.11×19.85%=4605.02(万元)  




模块七 企业价值评估
268、【108609】(单项选择题)判断企业价值评估预期收益的基础应该是(    )。
A.企业正常收益
B.企业历史收益
C.企业现实收益
D.企业未来收益
  【答案】A
269、【108614】(单项选择题)评估人员在企业价值评估的过程中,估测折现率应该遵循的基本原则是折现率不应该(    )。
A.低于行业基准收益率
B.高于行业基准收益率
C.低于投资机会成本
D.高于投资机会成本
  【答案】C
270、【108622】(单项选择题)企业的资产总额为5亿元,其中长期负债与所有者权益的比例为4:6,长期负债利息率为6%,评估时社会无风险报酬率为5%,社会平均投资报酬率为8%,该企业的风险与社会平均风险的比值为1.2,该企业的所得税率为25%,采用加权平均成本模型计算的折现率应为(    )。
A.8.17%
B.7.56%
C.6.98%
D.6.96%
  【答案】D
271、【108623】(单项选择题)在企业价值评估中,当确定了收益额的口径后,评估人员需要注意(    )的选择应与收益额的口径相匹配。
A.评估方法
B.预测企业收益持续的时间
C.企业价值类型
D.折现率
  【答案】D
272、【108624】(单项选择题)运用市盈率法对企业价值进行评估应当属于企业价值评估的(    )。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.三者之外的新方法
  【答案】A
273、【108625】(单项选择题)评估基准日被评估企业年利润总额为1 000万元,年折旧及摊销额为200万元,净资产总额为2 000万元,企业适用的所得税税率为33%。同行业的同类型上市公司平均每股价格与每股净利润之比是8,平均每股销售收入与每股净资产之比为2.5,仅就上述数据分析,被评估企业的股东全部权益评估价值可能最接近于(    )万元。
A.4288
B.5000
C.5360
D.8000
  【答案】C
274、【108628】(单项选择题)甲公司账面有多项控股和非控股的长期投资,资产评估师运用加和法评估甲公司时,其原始资料应以(    )数据为基础。
A.甲公司报表及所有被投资公司的报表
B.甲公司与控股公司的合并报表
C.甲公司与所有投资公司的合并报表
D.甲公司与非控股公司的合并报表
  【答案】A
275、【108631】(单项选择题)某企业的投资总额为2 000万元,其中长期负债与权益资本比例为5:5,借债利息率为6%,经测定,社会无风险报酬率为5%,该企业的风险报酬率为3%,所得税率为25%,采用加权平均资本成本模型计算的折现率应为(    )。
A.7.00%
B.6.25%
C.6.01%
D.5.00%
  【答案】B
276、【108636】(单项选择题)控股企业的直接投资适用的评估方法为(    )。
A.成本法
B.市场法
C.收益法
D.整体企业评估方法
  【答案】C
277、【108639】(单项选择题)决定企业价值高低的因素是企业的(    )。
A.整体获利能力
B.生产能力
C.市场价值
D.重置价值
  【答案】A
278、【108640】(单项选择题)可以纳入企业整体资产评估范围的有(    )。
A.子公司
B.存在产权纠纷的企业厂房
C.购买方已经付款但尚未领取的商品
D.已报废的设备
  【答案】A
279、【108642】(单项选择题)运用收益法对企业价值评估的必要前提是判断企业是否拥有(    )。
A.持续盈利能力
B.持续生产能力
C.持续经营能力
D.持续抗风险能力
  【答案】A
280、【216736】(简答题)简述企业价值评估的程序。
  【答案】(1)明确评估目的和评估程序;
(2)明确评估对象,明确评估对象包括两个方面的内容:一是确定被评估资产的范围和数量,二是资产的权益;
(3)制定比较详细的评估工作计划;
(4)对资料加以归纳,分析和整理,并加以补充和完善;
(5)根据资产的特点、评估目的选择适合的评估方法,评定估算资产价值;
(6)讨论和纠正评估结果;
(7)产生结论,完成企业价值评估报告。

281、【216737】(简答题)企业价值评估时,确定折现率和资本化率的原则是什么?
  【答案】在企业价值评估中,折现率和资本化率的确定一般应遵循以下原则:
(1)不低于无风险报酬的原则。在存在正常资本市场和产权市场的条件下,政府债券利率和银行存款利率是投资者进行其他投资时,在考虑和权衡投资报酬率时必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率,就会导致投资者将投资转存银行或购买无风险的国债,而不愿去冒险进行得不偿失的投资。
(2)以行业平均报酬率为重要参考指标的原则。行业平均报酬率是衡量一个行业同类企业投资总额的平均净收益水平的指标。任何买主或投资者,之所以愿意投资于某一企业,是期望他的投资起码能获得该企业所在行业的平均收益率。
(3)折现率和资本化率与收益额相匹配的原则。通常情况下,如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素(如税收)的影响,那么在折现率中也应有所体现。

282、【216738】(简答题)运用收益法评估企业价值时,对企业未来收益的预测应考虑哪些因素,可以采用哪些方法进行预测?
  【答案】预测企业未来收益时,主要分析以下两方面因素的影响:
(1)对商品市场形势的分析,包括对商品的市场需求和供给状况两方面进行分析。其中,预测产品市场需求量,需要对产品寿命进行分析,以确定产品是处于引进期、成长期、成熟期还是衰退期。在企业产品需求和供给的预测基础上,确定企业未来的销售量,同时考虑产品价格对企业收益的影响,求出预计销售收入,为进一步预测企业的未来收益提供依据。
(2)对国家宏观经济政策和技术政策对企业未来生产经营(收益)的影响进行分析。国家在特定时期、特定范围内采取的各种经济、技术政策,对不同企业的发展和未来获利能力具有不同程度的影响。
    企业收益的预测方法一般有两类:一类属于主观预测法,即根据经营者和专家们的经验、知识来进行预测,如综合调整法、产品周期法等;另一类属于客观预测法,如利用时间顺序排列的一组数据来预测未来收益趋势的时间序列法等。企业未来收益的预测方法的选择需根据企业的特点、产品特征、收益的特点和发展趋势,选择恰当的预测方法。在实际工作中,也可以将几种方法结合起来使用,或分别使用、互相印证。

283、【216739】(简答题)如何界定企业价值评估的范围。
  【答案】(1)从产权的角度界定企业价值评估范围。企业价值评估的范围应该是企业的全部资产,包括企业产权主体自身占用及经营的部分,企业产权主体所能控制的部分,如全资子公司、控股子公司、以及非控股公司中的投资部分。在实务操作中,具体界定企业价值评估资产范围的依据,一是企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围;二是对国有企业而言,若产权变动需要报批,以上级主管部门批复文件所规定的评估范围为准。
(2)从有效资产的角度界定企业价值评估的具体范围。企业价值评估的标的是企业的获利能力。企业获利能力是企业全部资产中的有效资产共同作用的结果。因此在对企业整体进行评估时,需要将企业资产范围内的有效资产与对整体获利能力无贡献的无效资产进行正确的界定与区分,并且将无效资产"剥离"或对其单独评估。

284、【216740】(简答题)企业价值与企业各项可确指资产价值汇总的区别有哪些?
  【答案】无论从理论还是实践的角度出发,企业的价值都不能简单地等同于企业单项可确指资产价值的汇总,二者的区别在于:
(1)二者评估对象的内涵不同。企业价值评估的对象是按特定目的组合起来的资产综合体的获利能力;而企业单项可确指资产价值汇总的评估对象是企业各要素资产(可确指)的价值总和。
(2)二者的评估结果不同。企业价值评估值与企业单项可确指资产评估值加总之间往往存在差额。如果前者大于后者,就表明被评估企业存在不可确指的无形资产--商誉,也就是说该企业的资产收益率高于企业所在行业的平均水平;如果前者小于后者,就表明被评估企业存在经济性贬值,即该企业的资产收益率低于企业所在行业的平均水平。如果被评估企业的资产收益率与其所在行业的资产收益率相等,则企业价值评估值就应等于企业单项可确指资产评估值加总。
(3)二者的评估目的与具体的适用对象不同。以持续经营假设前提下的企业产权变动为评估目的,就需以企业的获利能力为评估的标的,评估出企业价值。如果以破产清算为假设对企业评估,就需将企业全部可确指资产作为生产要素逐一评估后加总,然后减去企业的负债。此外,对于非盈利企业的评估,也需采用单项资产评估加总而后减去负债的方法。

285、【108648】(多项选择题)企业价值评估的对象通常是企业的(    )。
A.整体价值
B.股东全部权益价值
C.有效资产价值
D.全部资产价值
E.股东部分权益价值
  【答案】A,B,E
286、【108650】(多项选择题)从产权的角度出发,企业价值评估范围应包括(    )。
A.实际拥有但尚未办理产权的资产
B.企业拥有的第三产业
C.存放于企业中代为管理的外单位存货
D.企业所拥有的闲置资产
E.非控股公司中的投资部分
  【答案】A,B,D,E
287、【108653】(多项选择题)界定企业价值评估具体范围时应划为“待定产权资产”的是(    )。
A.无效资产
B.闲置资产
C.产权纠纷资产
D.难以界定产权资产
E.固定资产
  【答案】C,D
288、【108663】(多项选择题)在具体界定企业收益时应注意以下(    )几个方面。
A.不归企业权益主体所有的收入不能作为企业评估中的企业收益,如税收,不论是流转税,还是所得税不能视为企业的收益
B.凡是归企业权益主体所有的企业收支净额,可视同企业收益,无论是营业收支、资产收支,还是投资收支,只要形成净现金流入量,就应视同收益
C.企业收益基本表现形式有企业净利润和企业净现金流量
D.应选择净现金流量作为企业的收益基础
E.税收不能作为企业的收益
  【答案】A,B,E
289、【108666】(多项选择题)企业评估中选择折现率的基本原则有(    )。
A.折现率不低于投资的机会成本
B.行业基准收益率不宜直接作为折现率,但是行业平均收益率可作为折现率的重要参考指标
C.贴现率不宜直接作为折现率
D.应高于国库券利率
E.可以任意选择
  【答案】A,B,C
290、【108668】(多项选择题)折现率的估算方法有(    )。
A.资本资产定价模型
B.累加法
C.经验估计法
D.加权平均资本成本模型
E.统计法
  【答案】A,B,D
291、【108671】(多项选择题)注册资产评估师在运用参考企业比较法评估企业价值时,确定适当价值比例的关键在于(    )。
A.并购案例
B.可比指标
C.可比企业
D.无风险报酬率
E.收益值的估算
  【答案】B,C
292、【108683】(多项选择题)分析企业的获利能力,应考虑的因素有(    )。
A.企业所属行业的收益
B.市场竞争因素
C.企业的资产结构和负债比例
D.企业的经营管理水平
E.企业所处的地理位置
  【答案】A,B,C,D,E
293、【108697】(判断题)长期亏损、面临破产清算的企业属于企业价值评估的范围。对其评估时运用清偿假设,评估的是清算价格。
  【答案】错误
294、【108698】(判断题)若企业各项可确指资产评估值之和小于企业价值的评估值,就表明被评估企业存在经济性贬值,即该企业的资产收益率低于企业所在行业的平均水平。
  【答案】错误
295、【108699】(判断题)我国评估界较多采用净利润作为企业的预期收益额,主要是因为净利润能够相对客观地反映企业的实际经营业绩、更具可靠性。
  【答案】错误
296、【108701】(判断题)在对企业收益进行预测时,应遵循的原则是:以被评估企业的现实资产(存量资产)为出发点,预测企业在未来正常经营中可以产生的收益。既不是以评估基准日企业的实际收益为出发点,也不是以产权变动后的实际收益为出发点。
  【答案】正确
297、【108702】(判断题)评估中如果选用企业利润系列指标作为收益额,则折现率应选择相应的资产收益率;如果以现金净流量系列指标作为收益额,则应以投资回收率作为折现率。
  【答案】正确
298、【108703】(判断题)经营风险是指企业在经营过程中,由于市场需求变化、生产要素供给条件变化、企业所在行业投资开发变化以及国家产业政策调整给企业的未来预期收益带来的不确定性影响。
  【答案】错误
299、【108704】(判断题)对于非盈利企业的评估,需要将企业全部可确指资产作为生产要素逐一评估后加总,然后减去企业的负债。
  【答案】正确
300、【108705】(判断题)国有企业在界定企业价值评估的范围时,若其产权变动需要报批,以上级主管部门批复文件所规定的评估范围为准。
  【答案】正确
301、【108706】(判断题)具有较高科技含量的成长型公司,由于其产品处于成长期,今后会进入成熟期,因此其收益会稳步增长,适用收益法评估其企业价值。
  【答案】错误
302、【108707】(判断题)一般在以投资、转让为目的的企业价值评估中,由于企业产权转让的是企业的所有者权益,即企业只更换业主而不更换债主,企业价值评估的是所有者权益的公允市价,因此在企业价值评估中常用净利润(现金净流量)作为收益形式。
  【答案】正确
303、【108708】(判断题)企业整体资产评估不能采用市场法。
  【答案】正确
304、【108709】(判断题)对于在评估时点一时难以界定产权或因产权纠纷暂时难以得出结论的资产要划为“待定产权”,但是可以列入企业资产的评估范围。
  【答案】错误
305、【108721】(计算题)评估人员对某一企业进行整体评估,通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解,收集到下列数据资料:
(1)预计该企业第一年的收益额为400万元,以后每年的收益额比上年增长10%,自第6年企业将进入稳定发展时期,收益额将保持在300万元的水平上;
(2)社会平均收益率为12%,国库券利率为8%,被评估企业风险系数为1.5;
(3)该企业可确指的各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。
要求:(1)确定该企业整体资产评估值。
   (2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?
      【答案】(1)确定该企业整体资产评估值。
①折现率。
=无风险报酬+β系数×(社会平均收益率-无风险报酬)
=8%+1.5×(12%-8%)=14%
②计算各年的收益额。
第一年:400万元
第二年:
第三年:
第四年:
第五年:
第六年及以后:300万元
③计算收益额的现值。
第一年:
第二年:
第三年:
第四年:
第五年:
第六年及以后的合计:
④收益额的现值的合计:
350.88+338.57+326.69+315.22+304.16+1112.93=2748.45(万元)
该企业整体资产评估值即为:2748.45万元
(2)企业整体资产评估结果与可确指的各单项资产评估值之和的差额如何处理?
该差额即是商誉的价值,商誉的价值等于
2748.44-1600=1148.44(万元)

306、【193494】(计算题)企业预计未来五年年收益均为100万,第六年比第五年增长2%,以后均保持此增长率,当时银行存款利率为4%,社会平均收益率为8%,被评估企业的β系数为1.5,请评估该企业的价值。已知(P/A,10%,5)=3.7908(以万元为单位,小数点后保留两位小数)
      【答案】1.求折现率=4%+(8%-4%)×1.5=10%
2.求前五年收益折现值=100×(P/A,10%,5)=379.08(万元)
3.求从第六年开始的永续收益现值
=[100×(1+2%)×1/(1+10%)5]/(10%-2%)=791.67
4.企业的价值=379.08+791.67=1170.75(万元)

307、【216931】(计算题)企业预计未来五年年收益均为100万,第六年比第五年增长2%,以后均保持此增长率,当时银行存款利率为4%,社会平均收益率为8%,被评估企业的β系数为1.5,请评估该企业的价值。已知(P/A,10%,5)=3.7908(以万元为单位,小数点后保留两位小数)
      【答案】1.求折现率=4%+(8%-4%)×1.5=10%
2.求前五年收益折现值=100×(P/A,10%,5)=379.08(万元)
3.求从第六年开始的永续收益现值
=[100×(1+2%)×1/(1+10%)5]/(10%-2%)=791.67
4.企业的价值=379.08+791.67=1 170.75(万元)

308、【216932】(计算题)甲评估机构于2005年1月对A公司进行评估,A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股,每股面值1元。经评估人员预测,评估基准日后该股票第一年每股收益率为5%,第二年每股收益率为8%,第三年每股收益率为l0%,从第四年起,因生产、销售步入正轨,专利产品进入成熟期,因此每股收益率可达l2%,而且从第六年起,B公司每年年终将把税后利润的80%用于股利分配,另20%用于公司扩大再生产,B公司净资产收益率将保持在15%的水平上。如果无风险报酬率为4%,风险报酬率为6%,评估基准日为2005年1月1日,求A公司所拥有的B公司股票的评估值。(要求:最终结果以万元为单位,小数点后保留两位。)
      【答案】1.折现率=4%+6%=10%
2.求未来前三年股票收益现值之和

3.求未来第四年、第五年股票收益现值之和

4.求第六年起的股利增长率

5.求未来第六年其股票收益现值之和

6.该股票评估值=37.34+31.29+212.89=281.52(万元)

309、【216935】(计算题)
  【【答案】(1)用价格/账面价值比率PBV做乘数计算乙企业的权益价值等于:

(2)用价格/销售收入比率PS做乘数计算乙企业的权益价值等于:


310、【283211】(计算题)被评估企业为一拟上市的酒店,评估基准日为2003年12月31日,该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表,表中补贴收入30万元为因"非典"国家给予的退税收入,营业外支出15万元为防"非典"发生的专项支出。
评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后,对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断:
(1)由于非典原因,该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%;
(2)企业主营业务成本约占主营业务收入的50%,营业费用约占主营业务收入的5%,管理费用约占主营业务收入的5%;
(3)财务费用(利息支出)约占主营业务收入的10%,其中长期负债利息占财务费用的80%;
(4)主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%;
(5)企业所得税税率为33%。
2003年利润表

评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景,选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率(倍数)的平均数值,具体数据如下:
(1)市盈率为10;
(2)每股市价与每股无负债净利润的比率为7;
(3)每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8。
要求:根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。(最终评估值以算术平均数为准,运算中以元为单位,评估结果保留两位小数)
      【答案】收益调整表

1.主营业务收入=1000000÷60%=1 666 666.67(元)
2.主营业务成本=1000000÷60%×50%=833 333.33(元)
3.主营业务税金及附加=1000000÷60%×5.5%=91 666.67(元)
4.营业费用=1000000÷60%×5%=83 333.33(元)
5.管理费用=1000000÷60%×5%=83 333.33(元)
6.财务费用=1000000÷60%×10%=166 666.67(元)
7.无负债净利润=273583.33+166666.67×(1-33%)=385 250.01(元)
8.主营业务利润=741 666.67(元)
9.净利润=273 583.34(元)
10.根据市盈率计算的酒店价值=273583.34×10=2 735 833.4(元)
11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=385250.01×7=2 696 750.07(元)
12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=741666.67×3.8=2 818 333.35(元)
13.评估值=(2735833.4+2696750.07+2818333.35)÷3=2 750 305.61(元)

311、【283235】(计算题)甲企业将一项专利使用权转让给乙公司,拟采用对利润分成的方法,该专利系三年前从外部购入,账面成本80万元,三年间物价累计上升25%,该专利法律保护期十年,已过四年,尚可保护六年,经专业人员测算,该专利成本利润率为400%,乙企业资产重置成本为4 000万元,成本利润率为12.5%,通过对该专利的技术论证和发展趋势分析,技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年,另外,通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知,乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台,成本费用每台约为400元,未来五年间产量与成本费用变动不大,该产品由于采用了专利技术,性能有较大幅度提高,未来第一、第二年每台售价可达500元,在竞争的作用下,为维护市场占有率,第三、第四年售价将降为每台450元,第五年降为每台430元,折现率确定为10%。
要求:根据上述资料确定该专利评估值(不考虑流转税因素)
(P/F,10%,1)=0.9091,(P/F,10%,2)=0.8264,(P/F,10%,3)=0.7513,(P/F,10%,4)=0.6830,(P/F,10%,5)=0.6209
      【答案】1.确定利润分成率:
①确定专利重置成本=80×(1+25%)=100(万元)
②专利约当投资量=100×(1+400%)=500(万元)
③乙企业资产约当投资量=4000×(1+12.5%)=4500(万元)
④利润分成率=500/(4500+500)×100%=10%
2.确定评估值:
①确定每年利润额:
第一、第二年=(500-400)×20=2000(万元)
第三、第四年=(450-400)×20=1000(万元)
第五年:(430-400)×20=600(万元)
②确定分成额:
第一、第二年=2000×10%=200(万元)
第三、第四年=1000×10%=100(万元)
第五年:600×10%=60(万元)
③确定评估值:

=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209
=181.82+165.28+75.13+68.3+37.254
=527.784(万元)
=527.78(万元)
(允许有一定误差)

312、【283234】(综合分析题)(一)被评估甲企业的基本情况:
甲企业拥有两条正在使用的生产线A和B、C生产线正在建设中。另外,还拥有一些保证企业正常生产经营所需要的办公及辅助性资产。评估基准日(2007年12月31日),甲企业付息债务总额为l 200万元。
(1)生产线A始建于1987年,年产W产品l000万吨,由于W产品正在被Y产品逐步取代,虽然生产线A还可以使用5年,而剩余经济使用年限只有3年。评估基准日,生产线A的复原重置成本为500万元,残余价值为复原重置成本的2%,预计未来三年的净现金流量分别为30万元、20万元和l5万元。
(2)生产线B始建于2005年初,2007年1月1日正式投产,年产Y产品2000吨,会计折旧年限为20年,评估基准日,生产线B的重置成本为2 100万元。由于Y产品市场越来越好,产品价格上升趋势明显,预计未来四年的净利润分别为300万元、350万元、400万元和420万元,从未来第五年开始年净利润将保持在450万元的水平上。
(3)生产线C始建于2006年,设计年产Y产品2000吨,预算造价为2 200万元,评估基准日已完成90%的工程量和90%的投资额,生产线C将于2008年底正式投产,2008年尚需投入220万元,会计折旧年限为20年,投产后的生产经营状况预测如下:
预计投产后未来前三年的净利润分别为380万元、400万元和420万元,从投产后第四年开始年净利润将保持在450万元的水平上。
(4)评估基准日,甲企业的溢余资产的评估价值为380万元。
(二)甲企业的相关数据资料:
(1)Y产品的市场潜力非常大,而且甲企业所在行业的准入门槛非常高,未来不会出现过度竞争情况;
(2)甲企业适用的折现率为10%;
(3)甲企业采用直线法计提折旧,不考虑残值;
(4)甲企业将在评估基准日的三年后停止W产品的生产;
(5)假定甲企业平均每年追加资本性支出220万元就可以保证生产线B和C持续运营,其中生产线B和生产线C各追加110万元;
(6)不再考虑其他因素。
(P/A,10%,15)=7.6061,(P/A,10%,17)=8.0216。
要求:根据上述资料评估甲企业永续经营前提下的股东全部权益价值(写出各个评估环节和步骤,对各个评估步骤做适当的文字说明)。
      【答案】溢余资产,可以理解为企业持续运营中并不必需的资产,如多余现金、有价证券以及与预测收益现金流不直接相关的其他资产。
企业价值评估准则指导意见明确要求评估师应当通过与委托方进行沟通,获得委托方关于被评估企业资产的配置和使用情况,从而判断是否存在非经营性资产或溢余资产,并且要求评估师一旦发现存在非经营性资产或溢余资产时,需对被评估企业的非经营性资产、溢余资产进行单独分析和评估,以免漏评或低估这部分资产的价值。
1.B生产线的年折旧额=2 100/20=105(万元)
C生产线的年折旧额=2 200/20=110(万元)
2.净现金流量=净利润+折旧及摊销-追加资本性支出
(1)

(2)

(3)①

            ②C在建生产线价值=3 366.94×90%=3 030.25(万元)
3.甲企业永续经营前提下的股东全部权益价值
=3条生产线价值+溢余资产价值-负债价值
=62.58+3445.33+3 030.25+380-1 200=5 718.16(万元)




模块八 资产评估报告
313、【108740】(单项选择题)广义的资产评估报告是(    )。
A.一种工作制度
B.资产评估报告书
C.咨询性意见书
D.公正性报告
  【答案】A
314、【108741】(单项选择题)2007年发布的《资产评估准则--评估报告》是根据(    )对评估报告进行规范的重要评估准则。
A.要素
B.要素和内容
C.内容
D.基本内容与格式
  【答案】B
315、【108742】(单项选择题)下列属于评估基准日是过去时点的评估报告书是(    )。
A.现实型评估报告书
B.预测型评估报告书
C.追溯型评估报告书
D.以上都不是,不存在这种评估报告书
  【答案】C
316、【108743】(单项选择题)在国际评估界,有的国家将资产评估报告类型划分为完整型、简明型和(    )。
A.保留型
B.拒绝发表意见型
C.反对型
D.限制型
  【答案】D
317、【108744】(单项选择题)按照现行国有资产评估项目管理制度规定,国有资产评估项目实行(    )制度。
A.资产评估项目立项确认审批制度
B.资产评估项目核准制和备案制
C.资产评估项目核准制
D.资产评估项目备案制
  【答案】B
318、【108747】(单项选择题)下列关于资产评估报告书制作的技术要点的说法不正确的有(    )。
A.对资产评估报告必须建立起多级复核和交叉复核的制度
B.提交报告书要及时、齐全和保密
C.评估师应该确保评估对象的法律权属属于评估报告中的资产所有者所有
D.评估师应该明确披露受到的限制、无法履行的评估程序和采取的替代措施
  【答案】C
319、【108748】(单项选择题)按现行规定,资产评估报告的有效期为一年,这里的有效期是指(    )。
A.自评估报告投出日起一年
B.自评估基准日起一年
C.自评估人员进入评估现场日起一年
D.自评估事务所接受评估项目,并签定业务约定书日起一年
  【答案】B
320、【108749】(单项选择题)下列关于注册资产评估师的执业责任说法不正确的是(    )。
A.注册资产评估师应当对评估结论的合理性承担责任
B.提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任
C.基本准则指注册资产评估师执行资产评估业务,应当关注评估对象的法律权属,并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明
D.注册资产评估师应该对评估对象的法律权属提供保证
  【答案】D
321、【216741】(简答题)什么是资产评估报告?资产评估报告具有哪些特点?
  【答案】资产评估报告是资产评估机构按照评估工作制度有关规定,在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。它是按照一定格式和内容反映评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。资产评估报告具有不同于其他类型报告的特点:
(1)资产评估报告是评估机构根据委托方的书面委托,根据独立、客观、公正的评估原则,采用各种科学的评估方法,有计划、有步骤地进行资产评估工作后给委托单位的书面答复。
(2)资产评估报告具有法律效力和公正作用。
(3)资产评估报告是有根据的责任报告,具有权威性。
(4)资产评估报告完成后,必须报送财政(国有资产管理)部门核准或报送有关部门备案。
(5)资产评估报告要严格遵守国家有关保密的规定。
(6)资产评估报告的基本内容与格式要遵守国家的有关规定。
(7)资产评估报告必须依据客观、公正、实事求是的原则撰写。

322、【216742】(简答题)撰写资产评估报告应遵循哪些基本要求?
  【答案】资产评估报告编制的基本要求是:
(1)评估报告的客观性。评估人员要按照公允的程序和计价标准,对具体的资产评估对象作出符合专业标准并反映客观实际情况的资产评估结论,所依据的各种资料数据应能证明其科学性,所选取的方法、参数应能反映其适用性和科学性,评估报告所使用的措辞和文字描述应反映第三者的公正立场。
(2)评估报告的完整性。资产评估报告正文应能完整、准确地描述资产评估的全过程,反映资产评估的目的、所依据的前提条件、评估计价标准、评估的基本程序和选取的方法、参数等,并充分揭示被评估资产的真实情况,做到完整无缺,无一遗漏。另外,附件资料起着补充说明正文的作用,所以还应注意与评估结论有关的各种附件。
(3)评估报告的及时性。在一定条件下得出的资产评估结论往往是对某一时期或某一时点资产实际价值的计量。一旦时过境迁,由于货币具有时间价值,而且被评估资产本身也随时间变化而变化,被评估资产的市场价值会随着市场环境、政治、社会等因素的变化而发生很大变化,评估结论将难以反映其实际价值并失去其应有的法律效力。

323、【216743】(简答题)资产评估报告的作用有哪些?
  【答案】资产评估报告主要有以下作用:
(1)资产评估报告为被委托评估的资产提供作价参考依据。资产评估报告是经具有资产评估资格的机构根据委托评估资产的特点和要求,遵循评估原则和标准,按照法定的程序,运用科学的方法对被评估资产价值进行评定和估算后,通过报告书的形式提出作价的意见。该作价意见不代表任何当事人一方的利益,并且是一种专家估价的意见,具有较强的公正性和科学性,因而成为被委托评估资产作价的参考依据。
(2)资产评估报告是考核资产评估工作质量的依据,是评估人员工作质量和素质的反映。资产评估报告是资产评估工作的总结,也是参与评估工作人员的劳动结晶。因此,评估报告从结构、措辞和内容等方面反映了资产评估人员的写作水平和业务素质,是评估工作质量的重要反映。
(3)资产评估报告是管理部门完善资产评估管理的重要依据。有关管理部门通过审核资产评估报告,可以有效地对评估机构的业务开展情况进行监督管理,对评估工作中出现的不足加以完善。
(4)资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。评估机构和评估人员在完成资产评估项目后,应将评估过程中收集的资料、工作记录以及有关工作底稿进行归档。由于资产评估报告是整个评估工作过程的总结,其内容包括了评估过程的各个具体环节和各有关资料的搜集和记录,因此,资产评估报告是资产评估档案的重要信息来源。

324、【108750】(多项选择题)资产评估报告书的作用有(    )。
A.对委托评估的资产提供价值意见
B.反映和体现资产评估工作情况,作为明确委托方、受托方及有关方面责任的依据
C.对资产评估报告书进行审核,是管理部门完善资产评估管理的重要手段
D.建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源
E.被评估的资产必须严格按照资产评估报告书中的金额进行计价
  【答案】A,B,C,D
325、【108751】(多项选择题)关于按资产评估的范围划分资产评估报告书的有关说法正确的有(    )。
A.整体资产评估报告书,整体资产评估报告书的内容不仅包括资产,也包括负债和所有者权益
B.单项资产评估报告书,除了在建工程外,一般不考虑负债和以整体资产为依托的无形资产
C.整体资产评估报告书,整体资产评估报告书的指的就是企业整体评估时的资产评估报告
D.按资产评估的范围划分,资产评估报告书可以分为单项资产评估报告书和整体资产评估报告书
E.整体资产评估报告书,整体资产评估报告书的内容仅包括净资产,也就是所有者权益
  【答案】A,B,C,D
326、【108752】(多项选择题)委托方在使用资产评估报告书及其有关资料时,必须注意以下几个方面(    )。
A.只能按报告书揭示的评估目的使用报告,一份评估报告书只允许按一个用途使用
B.报告有效期内,资产评估数量发生较大变化时,应由原评估机构或者说资产占有单位按原评估方法作相应调整后才能使用
C.涉及国有资产产权变动的报告书等必须经国有资产管理部门或授权部门核准或备案后方可使用
D.作为企业会计记录和调整企业账项使用的资产评估报告书及其相关资料,必须根据国家相关法规执行
E.特殊情况下,超过报告有效期也可以使用
  【答案】A,B,C,D
327、【108754】(多项选择题)资产评估报告一般由(    )使用。
A.证券监督管理部门
B.资产评估管理机构
C.国有资产管理部门
D.资产评估委托方
E.公司债权人
  【答案】A,B,C,D
328、【108756】(判断题)评估报告书摘要不具有法律效力,只是将评估报告书中的关键内容列示在评估报告书正文之前,以便使有关各方了解该评估报告书提供的主要信息,方便使用者使用。
  【答案】错误
329、【108757】(判断题)评估结论的瑕疵事项,是指评估人员在评估过程中已经发现可能影响评估结论,但并非评估人员职业水平和能力所能评定估算的事项。
  【答案】正确
330、【108758】(判断题)客户可以按照资产评估报告书揭示的评估值对会计账目进行调整。
  【答案】错误
331、【108760】(判断题)资产评估报告中应写明评估报告提交委托方的具体时间,评估报告原则上应在确定的评估基准日后2个月内提出。
  【答案】错误
332、【108761】(判断题)《关于进行资产评估有关事项的说明》由委托方与资产占有方共同撰写,并应由负责人签字,加盖公章,签署日期。它是财产评估主管机关审查批准企业进行资产评估和评估机构开展评估活动的必要资料依据。
  【答案】正确
333、【108762】(判断题)资产评估报告完成后,必须报送财政(国有资产管理)部门核准或者报送有关部门备案。
  【答案】正确
334、【108763】(判断题)资产评估明细表应逐级汇总。第一级是明细表总计,第二级是按资产及负债大类单独汇总,第三级是资产评估结果分类汇总表,第四级是资产评估结果汇总表。
  【答案】正确
335、【108764】(判断题)一份评估报告资料,特别是涉及国有资产的评估报告资料,不仅是一份评估工作的总结、资产价格的公证性文件和资产交易双方认定资产价格的依据,而且是国有资产管理者加强对国有资产产权变动管理、确认评估方法、评估依据和评估结果的重要依据。
  【答案】正确
336、【108788】(计算题)分析案例,找出评估报告书中的错误。
评估报告书
海生精密仪器有限责任公司:
我所接受贵公司委托,根据国家有关资产评估的规定和其他法律法规规定,对贵公司以与永生公司联营为目的的全部资产进行了评估。评估中结合贵公司的具体情况,实施了包括财产清查在内的我们认为必要的评估程序,现将评估结果报告如下:
1.资产评估机构(略)
2.委托方和资产占有方(略)
3.评估目的:为贵公司与永生公司联营之目的,评估贵公司净资产现行价值。
4.评估范围和对象:本次评估范围为海生公司拥有的全部资产、负债和所有者权益。评估对象为海生公司的整体资产。
5.评估原则:根据国家国有资产管理及评估的有关法规,我所遵循独立性、科学性和客观性的评估工作原则,并以贡献原则、替代原则和预期原则为基础进行评估。
6.评估依据:
(1)××省国有资产管理局《关于同意海生公司与永生公司联营的批复》;
(2)委托方提供的资产清单及其他资料;
(3)有关资产的产权证明及相关资料;
(4)委托方提供的有关会计凭证、会计报表及其他会计资料;
(5)与委托方资产取得、销售业务相关的各项合同及其他资料。
7.评估基准日:1998年9月30日
8.评估方法:根据委托方评估目的和评估对象,此次评估方法为成本法,价格标准为重置成本标准
9.评估过程(略)
10.评估结果:在实施了上述评估程序和评估方法后,贵公司截止评估基准日的资产、负债和所有者权益价值为:资产总额=41 504 342元;负债总额=22 722 000元,净资产价值=18 782 342元
11.评估结果有效期:根据国家有关规定,本报告有效期一年。自报告提交日1998年12月20日起至1999年12月19日止。
12.评估说明:
(1)流动资产评估:
①货币资金账面价值421 588元,其中现金21 325元,银行存款400 263元,考虑到货币资金即为现值不需折现,经总账明细账与日记账核实一致并对现金盘点无误后,按账面值确认。
②应收账款账面价值5 481 272元,经与明细账核对,确认评估值为5 083 252元。
③存货账面价值为11 072 460元,抽查比例为60%,在质量检测与抽查核实的基础上,确认评估值为10 852 500元。
④其他流动资产(略)
流动资产账面价值18 845 502元。评估值为17 401 832元。

(2)长期投资评估(略)
(3)固定资产评估(略)
(4)其他资产评估(略)
(5)负债审核确认(略)
13.其他事项说明(略)
14.评估结果有效的其他条件(略)
15.评估时间:
本次评估工作自1998年10月4日起至1998年12月20日止,本报告提交日期为1998年12月20日。
中国注册资产评估师:××(签字盖章)
××资产评估事务所(盖章)
1998年12月20日
      【答案】1.评估依据不充分,缺评估法规依据;
2.评估方法与评估目的不匹配,应首选收益法,如无法采用收益法而改用成本法,应作出说明;
3.缺评估基准日后调整事项;
4.缺评估报告书使用范围说明;
5.评估说明应为附件,应与报告书分开写;
6.货币资金评估缺银行对账单核实或函证;
7.应收账款评估未说明坏账确认方法和金额;
8.存货评估未说明对存货如何分类、各类存货如何评估;
9.文中流动资产评估值与表中流动资产评估值不等;
10.表中评估值栏负债合计及净资产计算有误;
11.仅有一个注册资产评估师签字;
12.缺法人代表签字;
13.评估报告有效期错误。

337、【216909】(综合分析题)分析案例,找出评估报告书中的错误。
评估报告书
海生精密仪器有限责任公司:
我所接受贵公司委托,根据国家有关资产评估的规定和其他法律法规规定,对贵公司以与永生公司联营为目的的全部资产进行了评估。评估中结合贵公司的具体情况,实施了包括财产清查在内的我们认为必要的评估程序,现将评估结果报告如下:
1.资产评估机构(略)
2.委托方和资产占有方(略)
3.评估目的:为贵公司与永生公司联营之目的,评估贵公司净资产现行价值。
4.评估范围和对象:本次评估范围为海生公司拥有的全部资产、负债和所有者权益。评估对象为海生公司的整体资产。
5.评估原则:根据国家国有资产管理及评估的有关法规,我所遵循独立性、科学性和客观性的评估工作原则,并以贡献原则、替代原则和预期原则为基础进行评估。
6.评估依据:
(1)××省国有资产管理局《关于同意海生公司与永生公司联营的批复》;
(2)委托方提供的资产清单及其他资料;
(3)有关资产的产权证明及相关资料;
(4)委托方提供的有关会计凭证、会计报表及其他会计资料;
(5)与委托方资产取得、销售业务相关的各项合同及其他资料。
7.评估基准日:1998年9月30日
8.评估方法:根据委托方评估目的和评估对象,此次评估方法为成本法,价格标准为重置成本标准
9.评估过程(略)
10.评估结果:在实施了上述评估程序和评估方法后,贵公司截止评估基准日的资产、负债和所有者权益价值为:资产总额=41 504 342元;负债总额=22 722 000元,净资产价值=18 782 342元
11.评估结果有效期:根据国家有关规定,本报告有效期一年。自报告提交日1998年12月20日起至1999年12月19日止。
12.评估说明:
(1)流动资产评估:
①货币资金账面价值421 588元,其中现金21 325元,银行存款400 263元,考虑到货币资金即为现值不需折现,经总账明细账与日记账核实一致并对现金盘点无误后,按账面值确认。
②应收账款账面价值5 481 272元,经与明细账核对,确认评估值为5 083 252元。
③存货账面价值为11 072 460元,抽查比例为60%,在质量检测与抽查核实的基础上,确认评估值为10 852 500元。
④其他流动资产(略)
流动资产账面价值18 845 502元。评估值为17 401 832元。
项目        账面价值        评估值        增减值        增减率
流动资产        18 845 502        17 451 832        -1 393 670        -7.4%
固定资产        20 248 470        23 542 510        3 294 040        16.27%
长期投资        500 000        510 000        10 000        2%
资产总计        39 593 972        41 504 342        1 910 370        4.82%
流动负债        14 450 000        14 250 000        -200 000        -1.38%
长期负债        8 862 000        8 462 000        -400 000        -4.51%
负债合计        23 312 000        22 722 000        -60 000        -2.57%
净资产        16 281 972        18 782 342        2 510 370        15.42%

(2)长期投资评估(略)
(3)固定资产评估(略)
(4)其他资产评估(略)
(5)负债审核确认(略)
13.其他事项说明(略)
14.评估结果有效的其他条件(略)
15.评估时间:
本次评估工作自1998年10月4日起至1998年12月20日止,本报告提交日期为1998年12月20日。
中国注册资产评估师:××(签字盖章)
××资产评估事务所(盖章)
1998年12月20日
      【答案】1.评估依据不充分,缺评估法规依据;
2.评估方法与评估目的不匹配,应首选收益法,如无法采用收益法而改用成本法,应作出说明;
3.缺评估基准日后调整事项;
4.缺评估报告书使用范围说明;
5.评估说明应为附件,应与报告书分开写;
6.货币资金评估缺银行对账单核实或函证;
7.应收账款评估未说明坏账确认方法和金额;
8.存货评估未说明对存货如何分类、各类存货如何评估;
9.文中流动资产评估值与表中流动资产评估值不等;
10.表中评估值栏负债合计及净资产计算有误;
11.仅有一个注册资产评估师签字;
12.缺法人代表签字;
13.评估报告有效期错误。


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