重庆大学网院房地产项目投资与融资第2次作业答案
第2次作业一、单项选择题（本大题共10分，共 10 小题，每小题 1 分）
1. 纳税人普通标准住房出售，增值额未超过扣除项目余额的（）的可免征土地增值税
A. 20%
B. 25%
C. 30%
D. 35%
2. 规定贷款成数是为了降低贷款银行的贷款风险，我国规定商业性住房抵押贷款最高不得超过（）
A. 70%
B. 80%
C. 85%
D. 90%
3. 预售收入指房地产投资者利用房地产建成之前预先收取的销售收入，作为（）房地产投资的资金。 A. 前期 B. 中期 C. 后期 D. 前三项都正确
4. 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。
A. .10
B. 15
C. 20
D. 30
5. 化工等工业应放置在（）
A. 工业园区
B. 内圈工业区
C. 外圈工业区
D. 远郊工业区
6. （）通常是指房屋抵押贷款的贷款人为了保障房屋抵押贷款的安全，而要求借款者将作为抵押的房屋向保险人投保的一种房地产保险。
A. 商品房抵押贷款保证保险
B. 贷款建房保险
C. 贷款抵押房屋保险
D. 房产反向抵押贷款寿险
7. 钢混结构的耐用年限为（）
A. 20年以下
B. 25~50年
C. 50~80年
D. 80~100年
8. （）是分析市场商品供求变化诸因素中两个相关变量之间的因果关系得市场预测方法
A. 相关分析法
B. 回归分析法
C. 指数平滑法
D. 历史引申法
9. 通常情况下，（）是影响房地产投资价值的重要因素
A. 城市规划
B. 区位
C. 投资收益率的选择
D. 投资者的管理水平
10. 反映盈利能力的动态指标包括财务净现值和（）。
A. .投资利润率
B. 投资利税率
C. 资本金利润率
D. .财务内部收益率
二、多项选择题（本大题共20分，共 10 小题，每小题 2 分）
1. 居住区一般位于（ ）。 A. 中央商业区外侧 B. 中央商业区内侧 C. 中央商业区与内圈工业区之间 D. 内圈工业区与外圈工业区之间
2. 房地产开发经营企业流动资金贷款可以用于（ ）。 A. 房地产开发企业自身固定资产投资 B. 城市综合开发 C. 商品房开发D. 开发项目的投资性贷款 E. 土地开发
3. 房地产融资市场的构成要素包括（）。
A. 融资主体
B. 融资客体
C. 融资工具
D. 融资中介
4. 下列属于盈利指标的包括（ ）。
A. 资产报酬率
B. 存货周转率
C. 现金比率
D. 销售利润率
E. 资产收益率
5. 房地产建设贷款是银行等金融机构为房地产开发建设而发放的贷款，也称以土地使用权等作抵押的房地产抵押贷款。下列说法正确的是（）。
A. 贷款期限不长。一般为5年。
B. 可按工程投资额完成百分比支付.
C. 可按建设工期进度分阶段支付
D. 借款人取得项目完工后的长期抵押贷款承诺。
6. 下列关于住房公积金管理原则的说法,正确的是（）。
A. 责权利一致，政府设立专门的住房公积金管理机构管理工作
B. 政府和专业银行是委托与被委托关系
C. 公积金管理机构属于金融机构，住房公积金存贷款等由当地人民政府指定的专业银行委托办理
D. 公积金专款专用，只能用于住房建设和住房改革
7. 下列属于房地产投资风险的特征的是（ ）
A. 收益的补偿性
B. 事项的不确定性
C. 存在的客观性
D. 形式的多样性
8. 下列费用中，属于企业财务费用的是（）
A. 利息
B. 审计费
C. 外汇汇兑净损失
D. 融资代理费
9. 下列属于临界点分析的是（）。
A. 不确定性分析
B. 线性分析
C. 非线性分析
D. 盈亏平衡分析
10. 关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有（）。
A. 经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
B. 利润总额=经营利润+营业外收支净额
C. 税后利润=利润总额-所得税
D. 经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金
E. 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税
三、判断题（本大题共10分，共 5 小题，每小题 2 分）
1. 根据《中华人民共和国住房公积金管理条例》，住房公积金管理的决策机构是住房公积金管理中心。（）
2. 资产负债表的主体结构包括资产、负债和所有者权益三大部分。
3. 混合房地产基金分为开放式混合房地产基金和封闭式混合房地产基金
4. 房地产市场预测是以房地产为特定对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。
5. 具有城市商业、交通和信息中心功能的区域被称为城市的中央商业区
四、计算题（本大题共40分，共 2 小题，每小题 20 分）
1. 某房地产开发企业现有A、B、C三个互斥方案，各方案的初期投资、每年年末的经营收益及经营费用见下表。各投资方案的计算期为6年，6年后残值为零。基准收益率Ic=10%.请用净现值法及等额年值法进行方案的比较与选择。投资方案的现金流量表 单位：万元
投资方案初始投资年经营收益年经营费用年净经营收益
A 2000 1200 500 700
B 3000 1600 650 950
C 4000 1600 450 1150
2. 设某房地产公司本期定额流动资金周转天数比上期缩短了 9 天，影响因素见下表：
file:///C:/Users/ADMINI~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image002.jpg由上表可看出，该公司定额流动资金周转天数受六个因素影响，它们之间的关系为：周转天数=（在建资金占用+成品资金占用）×360住宅销售收入+代建工程收入+预收购房定金+预收代建工程款运用因素替换法，求出因素影响表，并作出分析
五、论述题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）
1. 简要说明房地产投资的几种主要方式。
2. 分别根据土地使用权来源的不同，解释各级土地市场中土地的开发成本。
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