重庆大学网院 房地产项目策划与风险管理 ( 第3次 )作业答案
第3次作业一、名词解释题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）
1. 房地产项目规划
2. 项目适宜性
3. 市场营销理论
4. 房地产需求的收入弹性
5. 问卷访问法
二、计算题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）
1. 某开发项目预计开发面积53000平方米，总投资14400万元，预期销售均价3800元/平方米，请问该项目销售率应达到多少才能保本？
2. 某开发项目预计开发面积200000平方米，其中可售比例为95%。项目总投资70000万元，预期销售均价套内6000元/平方米，销售税费按6%估计，公摊系数平均按0.15考虑，请问该项目销售率应达到多少才能保本？
3. 某商业铺面建筑面积5000平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为500元/平方米，年租赁成本约为租金的30%，年空置率为10%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？
4. 张某家庭月收入4000元，每月用于购房支出的可占30%，张某计划以首付30%、按揭20年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价3000元/平方米，问张某可以购买多大面积的户型？
5. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？
三、简答题（本大题共15分，共 3 小题，每小题 5 分）
1. 房地产项目后期服务与管理有哪些内容？
2. l 项目所在城市房地产开发政策制度的调查内容应包括什么？
3. 房地产融资策划的指导思想是什么？
四、案例分析题（本大题共30分，共 3 小题，每小题 10 分）
1. 某开发商通过对当地市场调研，发现市场行情如下：酒店公寓成交量在前几个月增长迅猛，近段时间则比较缓慢；小别墅风行成市，目前极为热销，但推盘速度已明显高于销售速度；小户型普通公寓处于起步阶段，市场反响激烈，销售看好，目前推盘速度与销售速度同步增长；现代庄园尚属当地空白，市场前景尚难预料，推广投入可能较大。根据以上市场调研信息。
问题：根据市场周期发展理论将市场分为哪几个期？根据调研情况该项目适合什么什么项目开发？最优目标市场应具备什么样的优势条件？试从风险的角度分析各市场阶段的风险情况，并指出开发商应该在市场的哪个时期作为入市时期？
2. 某饲料生产企业于九十年代初，在远离城市的某乡镇附近征用大片土地，准备扩建二期生产基地。后受92`93年开发热潮的影响，觉得利用该地环境幽静,空气清新,企业品牌突出的优势修建别墅，赚钱会更多更快，但也有人提出反对意见，认为公司的专长在于饲料生产而不是房地产开发经营，而企业老总则认为公司在饲料领域能够做得很好，那么在房地产经营领域也会做得很好，因为二者都具有市场经营的共性。于是，在毫无经验的情况下将原先的工业用地变更为住宅用地，建造高档别墅，并借助企业在饲料生产方面的品牌效应进行促销，结果，事与愿违，由于该住宅所处区位太偏，远离主城，交通不便，产品设计差（农民宅基地形式），市场定位不明，以及政策调控等的条件的制约，虽然采用了许多促销手段（包括大量的广告宣传），但其销售状况仍十分糟糕，除了当地首富买了一两套外，便很少有人问津，至今该楼盘早已成为烂尾盘。
问题：从房地产经营的角度试分析该企业失败的原因并指出房地产企业经营的特点
3. 某开发商在某县级城市近郊新开发区的发展初期购置了一块面积约50亩的土地，准备策划一个以商业、写字楼、以及餐饮为主的新城CBD中心。
问题：结合项目实际情况，该项目初步定为是否合理？试分析新项目地块的优劣势，并指出商业项目选址条件要求
五、论述题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）
区域经济理论的主要观点是什么？
页:
[1]