重庆大学网院房地产评估 ( 第2次 ) 作业答案
第2次作业一、单项选择题（本大题共40分，共 20 小题，每小题 2 分）
1. 某市李某为办理房产抵押贷款，请某估价机构对其房产进行评估，估价时点为2002年10月1日，一个月后当李某欲参照评估结果办理手续时，对该结果产生了疑义，遂请另外一家评估机构对该评估结果进行核对，则第二次对该房地产评估时，估价时点为：（）
A. 2003年10月1日 2003年11月1日
B. 2002年10月1 日 2002年11月1日
2. 标准深度是道路对地价影响的转折点；由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价( )
A. 逐渐降低
B. 逐渐升高
C. 可视为基本不变
D. 为零
3. 某抵押房地产估价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵押贷款额度应为（ ）万元。
A. 500
B. 200
C. 300
D. 180
4. 房地产价格评估遵循公平、公正、公开原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以( )、基准地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。
A. 收益价格
B. 市场价格
C. 标定地价
D. 清算价格
5. 某类房地产，在其购买时通常抵押贷款占七成，贷款年利率为6％，自有资金要求的资本化率为15％，则该类房地产的综合资本化率为（ ）。
A. 11.5％
B. 8％
C. 15％
D. 8.7％
6. 综合资本化率是求取（ ）时应采用的资本化率
A. 土地价值
B. 建筑物价值
C. 房地价值
D. 建筑物与设备价值
7. 下列哪种房地产不是按用途来划分的类型（ ）
A. 综合房地产
B. 出租房地产
C. 办公房地产
D. 娱乐房地产
8. 路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同（ ）
A. 市场法
B. 假设开发法
C. 成本法
D. 收益法
9. 从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于( )。
A. 替代原理
B. 生产费用价值论
C. 预期收益原理
D. 价格构成原理
10. 房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）
A. 上升
B. 下降
C. 维持不变
D. 升降难定
11. 在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（ ）
A.2500万元
B.3500万元
C.3600万元
D.3000万元
12. 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%
A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
13. 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/ m2时，出租的年未净收益为 330元/m2。假设折现率为10%, 风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为（ ）元/ m2。
A. 2970
B. 3300
C. 3630
D. 2934
14. 某房地产1993年5月建成，2003年5月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用40年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（ ）。
A. 20％
B. 30％
C. 50％
D. 80％
15. 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，出租方承担的运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）
A.700000元
B.695554元
C.777268元
D.800500元
16. 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为（ ）％。
A. 76
B. 80
C. 81
D. 84
17. 某城市人口数量自2005年1月l日至2006年1月30日由70万人增加到75万人，商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的人口弹性为（ ）。
A. 0.89
B. 0.31
C. 2.89
D. 3.22
18. 某房地产使用年期为40年，报酬率为8％时，单价为700元／㎡，当使用年期为50年,报酬率为7％时，该房地产的价格为（ ）元／㎡。
A. 810
B. 709
C. 766
D. 790
19. 某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/㎡，容积率为2，则该房地产的楼面地价为（ ）元/㎡。
A. 1000
B. 600
C. 500
D. 无法计算
20. 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元／m2。
A. 2487．75
B. 2500．00
C. 2511．00
D. 2162．25
二、多项选择题（本大题共40分，共 20 小题，每小题 2 分）
1. 直接资本化法的优点是( )
A. 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
B. 通常只需要测算未来第一年的收益
C. 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D. 资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系
2. 拟定作业步骤和作业进度，主要是对往后要做的工作做出日程进度安排，包括对( )的安排
A. 作业内容
B. 时间进度
C. 作业人员
D. 所需经费
3. 对于同一估价对象，宜选用两种以上的估价方法进行估价，如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，则( )。
A. 有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法
B. 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法
C. 具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用成本法作为其中的一种估价方法
4. 一般来说，房地产投机对房地产价格可能的影响有（ ）
A. 引起房地产价格上涨
B. 引起房地产价格下跌
C. 起着稳定房地产价格的作用
5. 运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）
A. 使用性质相同；
B. 地点相近；
C. 价格相同；
D. 交易日期与估价时点相近
6. 建立价格可比基础的内容包括（ ）
A. 统一付款方式，统一采用单价
B. 统一币种和货币单位
C. 统一评估价格
D. 统一面积内涵和面积单位
7. 下列哪几项不是求取报酬率的方法( )
A. 市场提取法
B. 累加法
C. 指数调整法
D. 投资收益率排序插入法
E. 收益乘数法
8. 合法权益包括（ ）
A. 合法产权；
B. 合法使用；
C. 合法交易；
D. 合法处分。
9. 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断，如用于假设开发法中预测未来开完成后的房地产价值，此外还有其他作用( )
A. 用于收益法中对未来净收益等的预测
B. 用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正
C. 用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力
D. 用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等
10. 下列说法正确的是（ ）
A. 就投资价值和市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的投资价值
B. 就投资价值和市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值
C. 就使用价值和交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的使用价值
D. 就使用价值和交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值
11. 宗地价格原则上可以采用（ ）方法来评估
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估
12. 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。
A. 功能落后
B. 功能缺乏
C. 环境污染
D. 交通
E. 正常使用的磨损
13. 在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )
A. 估价的依据有可能不同
B. 估价的方法有可能不同
C. 估价对象的范围有可能不同
D. 不影响估价结果的公正性
E. 不影响估价报告的用途
14. 假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取
A. 市场比较法
B. 收益法
C. 成本法
D. 购买年法
E. 成本法
15. 房地产状况调整的内容主要包括( )
A. 区位状况的调整
B. 实物状况的调整
C. 环境状况的调整
D. 权益状况的调整
16. 下列哪些属于收益性房地产（ ）
A. 游乐场
B. 标准厂房
C. 教堂
D. 高级私宅邸
17. 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定（ ）
A. 最佳集约度
B. 最佳用途
C. 最佳收益
D. 最佳规模
18. 下列哪些可列为市场法适用的对象（ ）
A. 房地产开发用地
B. 普通商品住宅
C. 清真寺
D. 标准工业厂房
19. 为评估出公平合理的价格，估价人员首先应本着下列假设进行估价( )
A. 各方面当事人是理智的、精明的
B. 市场上的交易价格是公平合理的
C. 估价人员应以专家的身份来精细地权衡价格
D. 估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价值
20. 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）
A. 土地取得成本
B. 开发成本
C. 管理费用
D. 销售费用
三、判断题（本大题共20分，共 10 小题，每小题 2 分）
1. 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 （）
2. 具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来从事。 （ ）
3. 房地产的价格与其需求呈正相关，与其供给呈负相关。 （）
4. 同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。 （）
5. 企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。（）
6. 在中国现行的土地制度下，由于土地具有 不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，所以不仅无折旧，而且会自然增值。 （）
7. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。 （ ）
8. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。 （ ）
9. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 （ ）
10. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 （ ）
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