南开17春（清考）《房地产估价》在线作业满分答案
南开17春（清考）《房地产估价》在线作业满分答案一、单选题：
1.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( ) (满分:2)
A. 金融制度政策
B. 利率
C. 经济发展
D. 汇率
2.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是( )的结合体 (满分:2)
A. 实体、权益、区位
B. 实物、权益、区位
C. 实物、权益、位置
D. 实物、权益、位置
3.房地产的( )特性，使得房地产具有独占性 (满分:2)
A. 不可移动
B. 供给有限
C. 价值量大
D. 用途多样
4.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为( )万元。 (满分:2)
A. 600
B. 625
C. 650
D. 675
5.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为( ) (满分:2)
A. 名义价格
B. 实际价格
C. 市场价格
D. 成交价格
6.一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格( )；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格( ) (满分:2)
A. 下降，下降
B. 下降，上升
C. 上升，下降
D. 上升，上升
7.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为( ) (满分:2)
A. 物质折旧
B. 外部性折旧
C. 经济折旧
D. 功能折旧
8.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是( )年。 (满分:2)
A. 37
B. 40
C. 50
D. 43
9.( )是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。 (满分:2)
A. 收益递增递减原理
B. 均衡原理
C. 适合原理
D. 供求原理
10.收益法适用的条件是房地产的( ) (满分:2)
A. 收益能够量化
B. 风险能够量化
C. 收益或风险其一可以量化
D. 收益和风险均能量化
11.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的 (满分:2)
A. 估价机构
B. 估价人员
C. 估价对象
D. 估价方法
12.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的( )大致接近。 (满分:2)
A. 幅度
B. 数额
C. 比率
D. 指数
13.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内 (满分:2)
A. 0．5～2．0
B. 1．5～2．0
C. 0．5～1．5
D. 1．0～1．5
14.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为( ) (满分:2)
A. 环境因素
B. 自身因素
C. 经济因素
D. 外部因素
15.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的( )的“倒算法” (满分:2)
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 长期趋势法
16.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为( )。 (满分:2)
A. 10.10%
B. 7.90%
C. 8.40%
D. 11.90%
17.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2 (满分:2)
A. 5190
B. 4700
C. 5300
D. 4790
18.数学曲线拟合法中最简单、最常用的是( ) (满分:2)
A. 直线趋势法
B. 指数曲线趋势法
C. 二次抛物线趋势法
D. 平均增减量法
19.路线价法主要适用于城镇街道两侧( )用地的估价 (满分:2)
A. 居住
B. 商业
C. 娱乐
D. 工业
20.房地产权利的种类中，属于债权的是( ) (满分:2)
A. 地役权
B. 建设用地使用权
C. 抵押权
D. 租赁权
21.房地产所有权有单独所有、共有和( )三种 (满分:2)
A. 建筑物区分所有权
B. 建筑物共同共有权
C. 建筑物按份共有权
D. 私有权
22.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。 (满分:2)
A. 保持现状前提
B. 装修改造前提
C. 转换用途前提
D. 重新利用前提
23.某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为( )。 (满分:2)
A. 100m2
B. 50m2
C. 60m2
D. 80m2
24.从理论上讲，( )是街道对地价影响的转折点 (满分:2)
A. 标准临街宗地
B. 标准临街深度
C. 标准临街宽度
D. 路线价区段
25.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/㎡ (满分:2)
A. 3473
B. 4365
C. 4500
D. 4635
26.五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整 (满分:2)
A. 供水、排水、电力、电信
B. 给水、排水、燃气、热力
C. 排水、电力、通信、燃气
D. 排水、电力、通信、热力
27.假设开发法的理论依据与( )相同 (满分:2)
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 长期趋势法
28.由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的( )特性 (满分:2)
A. 不可移动性
B. 用途多样
C. 相互影响
D. 易受限制
29.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( ) (满分:2)
A. 快速变现值价值
B. 谨慎价值
C. 在用价值
D. 残余价值
30.在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用( )估价方法 (满分:2)
A. 一种或一种以上
B. 两种或两种以上
C. 三种或三种以上
D. 四种或四种以上
二、多选题：
1.假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如( ) (满分:2)
A. 在建工程
B. 待开发的土地
C. 可装饰装修改造的房屋
D. 可改变用途的旧房
2.明确估价基本事项主要包括( ) (满分:2)
A. 明确估价对象
B. 明确估价内容
C. 明确估价目的
D. 明确估价日期
3.按经营使用方式划分房地产的类型主要有( ) (满分:2)
A. 现房
B. 销售
C. 出租
D. 自用
4.具体的长期趋势法主要有( )等 (满分:2)
A. 数学曲线拟合法
B. 市场提取法
C. 平均发展速度法
D. 移动平均法
5.房地产外部因素可再分为( ) (满分:2)
A. 制度政策因素
B. 经济因素
C. 社会因素
D. 权益因素
6.求取报酬率的方法有多种，包括( ) (满分:2)
A. 长期趋势法
B. 累加法
C. 市场提取法
D. 分部分项法
7.求取建筑物重新购建价格的具体方法，有( ) (满分:2)
A. 造价指数法
B. 分部分项法
C. 单位比较法
D. 工料测量法
8.在合法产权方面，应以( )为依据 (满分:2)
A. 房地产权属证书
B. 委托人提供的书面证明
C. 权属档案的记载
D. 其他合法证件
9.建筑物实物因素包括( ) (满分:2)
A. 建筑规模
B. 建筑结构
C. 朝向
D. 设施设备
10.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为( ) (满分:2)
A. 按份共有
B. 按权共有
C. 共同共有
D. 共享共有
三、判断题：
1.运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
2.有租约限制的房地产，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
3.谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
4.未出租的餐馆不能采用收益法进行估价( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
5.房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
6.估价时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
7.路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
8.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
9.房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
10.在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
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