川大《房地产开发经营与管理2455》16春在线作业答案资料
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一、单选题：
1.房地产开发的程序主要分为( )四个阶段。 (满分:2)
A. 投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
B. 投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
C. 决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
D. 投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
2.某投资者花费 80万元购一商业店铺，出租后，每月净租金收入 1．583万元，考虑月投资收益率0．8％，则( )几个月可收回投资。 (满分:2)
A. 50．5
B. 60
C. 65
D. 75
3.影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是( )。 (满分:2)
A. 未来经营费用的风险
B. 系统风险
C. 持有期风险
D. 非系统风险
4.下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降( )。 (满分:2)
A. 提高抵押贷款利率
B. 降低抵押贷款利率
C. 降低首期付款比例
D. 通货膨胀率上升
5.收益性物业管理的对象为( )。 (满分:2)
A. 物业所有者
B. 物业使用者
C. 建筑物及其附属设施
D. 土地
6.供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升，这种状况发生在房地产市场自然周期的( )。 (满分:2)
A. 第一阶段
B. 第二阶段
C. 第三阶段
D. 第四阶段
7.财务评价是根据( )，计算评价指标，判别项目的财务可行性。 (满分:2)
A. 市场平均价格
B. 国家现行的财税制度和价格体系
C. 影子价格
D. 集团企业之间的交换价格
8.新城区环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷，适合建造( )。 (满分:2)
A. 商业中心
B. 娱乐用房
C. 高级住宅、公寓
D. 廉租房
9.投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与( )之比。 (满分:2)
A. 总开发成本
B. 项目投资的资本价值
C. 总投资
D. 总开发价值
10.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达( )。 (满分:2)
A. 土5％
B. 土10％
C. 土20％
D. 土30％
11.对于投资型物业购买者而言，( )往往决定了其愿意支付的价格水平。 (满分:2)
A. 自身支付能力
B. 拥有物业后所能获取的预期收益大小
C. 市场供求状况
D. 区域因素
12.从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求。 (满分:2)
A. 期望
B. 最好
C. 潜在
D. 过去
13.土地使用权受让人须持有《规划设计条件通知书》及其附图的土地出让合同，方可办理( )及其土地使用权权属证明。 (满分:2)
A. 建设工程规划许可证
B. 开工许可证
C. 勘测设计许可证
D. 建设用地规划许可证
14.下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是( )。 (满分:2)
A. 国有土地使用权的协议出让
B. 国有土地使用权的拍卖出让
C. 新建房地产的买卖
D. 征用集体所有土地转为国家所有
15.获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是( )阶段的主要工作。 (满分:2)
A. 投资机会选择与决策分析
B. 前期工作
C. 建设阶段
D. 租售阶段
二、多选题：
1.房地产开发投资较置业投资( )。 (满分:4)
A. 投资回收期长
B. 风险较大
C. 提高投资者资信等级
D. 回报丰厚
E. 能够得到税收方面的好处
2.房地产可以视为( )的结合。 (满分:4)
A. 土地
B. 实物
C. 权益
D. 区位
E. 附属设施及设备
3.房地产开发中的项目管理涉及( )。 (满分:4)
A. 开发建设用地
B. 承包商的选择
C. 建设资金的筹措
D. 管理队伍的管理
E. 竣工验收
4.在可行性研究阶段，房屋开发费尤其是其中建安工程费的估算，可以采用( ) (满分:4)
A. 单元估算法
B. 工程量近似匡算法
C. 概算定额法
D. 概算指标法
E. 工程量清单计价法
5.规范房地产市场行为的方法有( )。 (满分:4)
A. 产权登记
B. 资质审查
C. 建立房地产价格评估制度
D. 城市规划指导
E. 规范交易行为
6.房地产市场状况分析一般从( )方面进行。 (满分:4)
A. 竞争性物业发展状况
B. 房地产市场宏观因素
C. 各类物业的供求关系
D. 房地产售价和租金水平
E. 土地批租数量和分布
7.用于建设商品房的土地使用权出让可采取( )形式。 (满分:4)
A. 协议出让
B. 招标
C. 补地价
D. 指令
E. 公开拍卖
8.房地产市场的特征有( )。 (满分:4)
A. 权益的转让市场
B. 易于出现不均衡和垄断
C. 政府调控的市场
D. 分散的地区性市场
E. 专业化市场
9.房地产销售过程一般包括( )阶段。 (满分:4)
A. 引导、沟通
B. 带客户现场看房
C. 合同谈判
D. 签约
E. 支付首期房款
10.对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )特点。 (满分:4)
A. 土地费用高
B. 投资风险减少
C. 投资风险增加
D. 开发周期缩短
E. 投资收益较高
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三、判断题：
1.房地产是人们安居乐业的基本物质保障。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
2.对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
3.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
4.除价格因素外，开发成本、政府政策、相关产品价格、对未来的预期和开发商利润等也会影响房地产市场上的供给数量。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
5.对于固定利率房地产抵押贷款，若还款期间市场利率降低，则放款人受损。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
6.我国目前主要通过“征用”方式将集体土地转化为国有土地。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
7.房地产市场的发展周期与整个国民经济的发展周期紧密相关，同步运行。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
8.土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者的行为。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
9.一般来说，房地产市场包含的地域范围越大，对房地产投资者的实际意义越小。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
10.开发项目财务评价时，若 ，则说明项目在财务上时可以接受的。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
《房地产开发经营与管理2455》16春在线作业2
一、单选题：
1.影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是( )。 (满分:2)
A. 未来经营费用的风险
B. 系统风险
C. 持有期风险
D. 非系统风险
2.获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是( )阶段的主要工作。 (满分:2)
A. 投资机会选择与决策分析
B. 前期工作
C. 建设阶段
D. 租售阶段
3.供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升，这种状况发生在房地产市场自然周期的( )。 (满分:2)
A. 第一阶段
B. 第二阶段
C. 第三阶段
D. 第四阶段
4.写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金400元／m2?年，则其面临( )。 (满分:2)
A. 币场供求风险
B. 周期风险
C. 变现风险
D. 通货膨胀风险
5.某房地产每年纯收入12万元、支付贷款利息2万元、还贷款本金1万元，所得税率为33％ 。考虑每年2万元的折旧与不考虑折旧相比，税后收入增加( )万元。 (满分:2)
A. 0.36
B. 0.46
C. 0.56
D. 0.66
6.( )属于购买者导向定价方法。 (满分:2)
A. 随行就市定价法
B. 目标定价法
C. 价值定价法
D. 商谈定价法
7.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达( )。 (满分:2)
A. 土5％
B. 土10％
C. 土20％
D. 土30％
8.( )无法对开发商所承担的风险做定量分析，它只能起定性说明的作用。 (满分:2)
A. 风险分析
B. 敏感性分析
C. 盈亏平衡分析
D. 概率分析
9.从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求。 (满分:2)
A. 期望
B. 最好
C. 潜在
D. 过去
10.投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与( )之比。 (满分:2)
A. 总开发成本
B. 项目投资的资本价值
C. 总投资
D. 总开发价值
11.某开发商通过发行债券建成一商业物业，并出租给零售商经营。对购买债券的投资人及开发商来说，其房地产投资形式分别为( )。 (满分:2)
A. 开发投资、直接投资
B. 直接投资、置业投资
C. 间接投资、开发投资
D. 间接投资、置业投资
12.需求增长比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的( )。 (满分:2)
A. 第一阶段
B. 第二阶段
C. 第三阶段
D. 第四阶段
13.对于房地产市场来说，由于短期内房地产的供应数量不能得到充分的调整，所以短期内房地产市场的租金和售价是由( )决定。 (满分:2)
A. 建造技术
B. 需求
C. 供求关系
D. 开发成本
14.财务评价是根据( )，计算评价指标，判别项目的财务可行性。 (满分:2)
A. 市场平均价格
B. 国家现行的财税制度和价格体系
C. 影子价格
D. 集团企业之间的交换价格
15.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。 (满分:2)
A. 房屋出售
B. 房地产抵押
C. 土地使用权转让
D. 土地使用权出让
二、多选题：
1.房地产市场的特征有( )。 (满分:4)
A. 权益的转让市场
B. 易于出现不均衡和垄断
C. 政府调控的市场
D. 分散的地区性市场
E. 专业化市场
2.房地产开发投资较置业投资( )。 (满分:4)
A. 投资回收期长
B. 风险较大
C. 提高投资者资信等级
D. 回报丰厚
E. 能够得到税收方面的好处
3.用于建设商品房的土地使用权出让可采取( )形式。 (满分:4)
A. 协议出让
B. 招标
C. 补地价
D. 指令
E. 公开拍卖
4.工程项目管理的基本职能是( )。 (满分:4)
A. 决策
B. 控制
C. 协调
D. 反馈
E. 计划、组织
5.政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式有( )。 (满分:4)
A. 调控土地供应计划
B. 城市规划指导
C. 控制房价
D. 税收调节
E. 调整银行贷款利率
6.在可行性研究阶段，房屋开发费尤其是其中建安工程费的估算，可以采用( ) (满分:4)
A. 单元估算法
B. 工程量近似匡算法
C. 概算定额法
D. 概算指标法
E. 工程量清单计价法
7.开发企业向银行申请开发建设贷款时，银行要审核( )等内容。 (满分:4)
A. 项目评估报告
B. 与开发商合作的承包商
C. 抵押或担保条件
D. 企业资信等级
E. 贷款的期限与数量
8.房地产置业投资的目的一般有( )。 (满分:4)
A. 满足自身生活居住
B. 满足自身生产经营的需要
C. 转让给新的投资者
D. 出租给最终的使用者
E. 便于抵押贷款
9.房地产开发项目的规划管理主要体现在( )。 (满分:4)
A. 选址定点审批
B. 核发“建设用地规划许可证”
C. 核发“建设工程规划许可证”
D. 核发开工许可证
E. 参与项目的竣工验收
10.房地产市场状况分析一般从( )方面进行。 (满分:4)
A. 竞争性物业发展状况
B. 房地产市场宏观因素
C. 各类物业的供求关系
D. 房地产售价和租金水平
E. 土地批租数量和分布
三、判断题：
1.对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
2.成功的房地产销售过程一般包括宣传沟通阶段、谈判阶段和签约阶段。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
3.农村集体所有制土地也可以直接进行出让和转让。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
4.财务内部收益率表示项目接受投资贷款所能支付的最低利率。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
5.我国目前主要通过“征用”方式将集体土地转化为国有土地。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
6.开发项目的竣工验收应以开发商为主，并由其组织有关部门进行验收。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
7.一般来说，房地产市场包含的地域范围越大，对房地产投资者的实际意义越小。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
8.土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者的行为。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
9.房地产是人们安居乐业的基本物质保障。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
10.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。 (满分:3)
A. 错误
B. 正确
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