南开14秋《房地产估价》在线作业答案
南开14秋学期《房地产估价》在线作业一、单选题：
1.房地产的( )特性，使得房地产具有独占性 (满分:2)
A. 不可移动 B. 供给有限
C. 价值量大 D. 用途多样
2.某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为( )万元 (满分:2)
A. 180
B. 178.4
C. 183.5
D. 176.6
3.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2 (满分:2)
A. 5190
B. 4700
C. 5300
D. 4790
4.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( ) (满分:2)
A. 快速变现值价值
B. 谨慎价值
C. 在用价值
D. 残余价值
5.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为( ) (满分:2)
A. 物质折旧
B. 外部性折旧
C. 经济折旧
D. 功能折旧
6.由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的( )特性 (满分:2)
A. 不可移动性
B. 用途多样
C. 相互影响
D. 易受限制
7.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为( )万元 (满分:2)
A. 37．91
B. 38．25
C. 38．42
D. 50
8.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为( ) (满分:2)
A. 环境因素
B. 自身因素
C. 经济因素
D. 外部因素
9.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为( ) (满分:2)
A. 名义价格
B. 实际价格
C. 市场价格
D. 成交价格
10.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的 (满分:2)
A. 估价机构
B. 估价人员
C. 估价对象
D. 估价方法
11.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内 (满分:2)
A. 0．5～2．0
B. 1．5～2．0
C. 0．5～1．5
D. 1．0～1．5
12.估价时点为过去的情形，多出现在( )中 (满分:2)
A. 保险理赔案件中
B. 期房估价
C. 拆迁估价
D. 房地产纠纷案件中
13.假设开发法的理论依据与( )相同 (满分:2)
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 长期趋势法
14.( )是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。 (满分:2)
A. 收益递增递减原理
B. 均衡原理
C. 适合原理
D. 供求原理
15.甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买( ) (满分:2)
A. 甲
B. 乙
C. 甲、乙一样
D. 无法判断
16.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。 (满分:2)
A. 保持现状前提
B. 装修改造前提
C. 转换用途前提
D. 重新利用前提
17.数学曲线拟合法中最简单、最常用的是( ) (满分:2)
A. 直线趋势法
B. 指数曲线趋势法
C. 二次抛物线趋势法
D. 平均增减量法
18.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。 (满分:2)
A. 4367
B. 4617
C. 4446
D. 4161
19.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为( )。 (满分:2)
A. 10.10%
B. 7.90%
C. 8.40%
D. 11.90%
20.估价时点是由( )决定的 (满分:2)
A. 估价目的
B. 估价师
C. 委托人
D. 估价机构
21.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的( )的“倒算法” (满分:2)
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 长期趋势法
22.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是( )年。 (满分:2)
A. 37
B. 40
C. 50
D. 43
23.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为( )。 (满分:2)
A. 2007年3月15日
B. 2006年8月20日
C. 签定估价委托合同之日
D. 估价人员与委托人商定的日期
24.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的( )特性 (满分:2)
A. 不可移动
B. 独一无二
C. 相互影响
D. 易受限制
25.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的( )大致接近。 (满分:2)
A. 幅度
B. 数额
C. 比率
D. 指数
26.一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格( )；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格( ) (满分:2)
A. 下降，下降
B. 下降，上升
C. 上升，下降
D. 上升，上升
27.五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整 (满分:2)
A. 供水、排水、电力、电信
B. 给水、排水、燃气、热力
C. 排水、电力、通信、燃气
D. 排水、电力、通信、热力
28.某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为( )万元。 (满分:2)
A. 125
B. 126.42
C. 123.77
D. 124.43
29.在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用( )估价。 (满分:2)
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 假设开发法
30.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/㎡ (满分:2)
A. 3473
B. 4365
C. 4500
D. 4635
二、多选题：
1.明确估价基本事项主要包括( ) (满分:2)
A. 明确估价对象
B. 明确估价内容
C. 明确估价目的
D. 明确估价日期
2.市场法适用的对象有( ) (满分:2)
A. 标准厂房
B. 在建工程
C. 高档公寓
D. 房地产开发用地
3.最高最佳使用必须同时符合的标准有( ) (满分:2)
A. 法律上许可
B. 价值最大化
C. 技术上可能
D. 政策上允许
4.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为( ) (满分:2)
A. 有形的实体
B. 该实体的质量
C. 相应的配套的基础设施
D. 组合完成的功能
5.求取报酬率的方法有多种，包括( ) (满分:2)
A. 长期趋势法
B. 累加法
C. 市场提取法
D. 分部分项法
6.假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如( ) (满分:2)
A. 在建工程
B. 待开发的土地
C. 可装饰装修改造的房屋
D. 可改变用途的旧房
7.求取建筑物重新购建价格的具体方法，有( ) (满分:2)
A. 造价指数法
B. 分部分项法
C. 单位比较法
D. 工料测量法
8.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为( ) (满分:2)
A. 按份共有
B. 按权共有
C. 共同共有
D. 共享共有
9.在合法产权方面，应以( )为依据 (满分:2)
A. 房地产权属证书
B. 委托人提供的书面证明
C. 权属档案的记载
D. 其他合法证件
10.路线价法中，选取标准宗地应符合( )等要求 (满分:2)
A. 一面临街
B. 两面临街
C. 土地形状为矩形
D. 用途为所在区段具有代表性的用途
三、判断题：
1.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
2.在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
3.在进行房地产估价时，对房地产市场状况的分析始终是估价时点时的状况。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
4.房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
5.有租约限制的房地产，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
6.路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
7.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
8.通常情况下重置价格比重建价格低( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
9.在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
10.谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
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