南开14秋《物业经营管理》在线作业答案
南开14秋学期《物业经营管理》在线作业一、单选题：
1.收益法是以( )原理为基础的 (满分:2)
A. 预期
B. 效绩
C. 现金流量
D. 成本
2.已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长折现率为8%则该出租公寓的净运营收益现值是( )万元 (满分:2)
A. 1107.75
B. 1107.57
C. 1108.75
D. 1108.57
3.房地产投资信托基金的主要物质载体是( ) (满分:2)
A. 经常性租金收益
B. 运营收入
C. 毛租金
D. 经营额
4.物业管理招投标实质是一种( )行为 (满分:2)
A. 招标选择
B. 投标选择
C. 市场双向选择
D. 市场单项选择
5.按照与业务量的关系划分可以将物业管理成本分为( ) (满分:2)
A. 经营成本期间费用或经营管理费用
B. 固定成本变动成本和半固定成本或半变动成本
C. 目标成本定额成本计划成本时间成本
D. 边际成本差异成本机会成本估计成本沉没成本可缓成本可免成本附加价值成本
6.一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是( ) (满分:2)
A. 原始价值
B. 历史成本
C. 市场价值
D. 账面价值
7.房地产投资区别于其他投资产品最重要的特性是( ) (满分:2)
A. 政策影响性
B. 位置固定或不可移动性
C. 专业管理依赖性
D. 垄断性
8.( )是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率 (满分:2)
A. 现金回报率
B. 利率
C. 内部收益率
D. 基准收益率
9.前期物业管理合同是由( )签订的 (满分:2)
A. 建设单位和物业服务企业
B. 建设单位和业主委员会
C. 业主委员会和物业服务企业
D. 以上提到的三方一起
10.( )是零售商业物业经营管理的核心内容 (满分:2)
A. 现场管理
B. 代收代缴管理
C. 策略与运行管理
D. 主要租户管理
11.物业经营管理活动的管理对象通常为( ) (满分:2)
A. 收益性物业
B. 经营性物业
C. 消费性物业
D. 管理性物业
12.判断一个物业属于收益性物业还是费收益性物业是看该物业的( ) (满分:2)
A. 目前是否在直接产生直接收益
B. 本质上是否具有直接产生经济收益的能力
C. 是否能给以后产生经济收益
D. 产生经济收益的大小
13.投资者进行房地产投资的主要目的是( ) (满分:2)
A. 获得荣誉
B. 使其财富最大化
C. 降低投资风险
D. 抵抑通货膨胀
14.物业服务企业既要承担物业的租赁经营又要负责物业的管理服务工作的物业管理模式是( ) (满分:2)
A. 自管模式
B. 包租转租模式
C. 出租代理模式
D. 委托管理模式
15.下列( )不属于房地产间接投资的形式 (满分:2)
A. 房地产置业投资
B. 房地产企业债券和股票投资
C. 投资于房地产投资信托基金
D. 购买住房抵押支持证券
16.选择零售商业作为零售物业租户时首先要考虑的因素是( ) (满分:2)
A. 财务能力
B. 声誉
C. 位置分配
D. 租户需要的服务
17.CRM是一种以( )为中心的企业管理理论商业策略和企业运作实践 (满分:2)
A. 成本
B. 利润
C. 客户
D. 价格
18.零售商业物业在选址和规划时主要应考虑( ) (满分:2)
A. 市场容量
B. 进出交通
C. 地点显著
D. 以上都是
19.设备有形磨损的局部补偿是( ) (满分:2)
A. 更换
B. 现代化技术改造
C. 修理
D. 限制能耗
20.某城市2005年可供住房销售量为160万平方米吸纳量为136万平方米2006年竣工量为142万平方米，吸纳量为128万平方米则2006年该城市住房销售面积为( )万平方米 (满分:2)
A. 38
B. 142
C. 166
D. 302
21.物业服务企业持续经营的前提条件是( ) (满分:2)
A. 资金运用
B. 资金投放
C. 资金收回
D. 资金筹集
22.( )就是根据业务量的多少列出几个不同水平的费用预算根据企业的具体情况可以每隔一定比例列出一个不同水平的预算 (满分:2)
A. 固定预算
B. 弹性预算
C. 零基预算
D. 滚动预算和概率预算
23.房屋租赁合同签订后要到当地房地产行政管理部门( ) (满分:2)
A. 注册
B. 审核
C. 登记备案
D. 批准
24.投资者将资金投入房地产后失去了其他投资机会同时失去了相应可能收益的风险这指的是( ) (满分:2)
A. 资本价值风险
B. 比较风险
C. 时间风险
D. 持有期风险
25.物业可以获得的最大租金收入叫( ) (满分:2)
A. 有效毛收入
B. 混合毛收入
C. 潜在毛租金收入
D. 收入
26.利息保障倍数( ) (满分:2)
A. 息前税前利润总额+利息支出
B. 息前税前利润总额-利息支出
C. 息前税前利润总额×利息支出
D. 息前税前利润总额÷利息支出
27.画需求曲线时经常假设其他商品的价格( ) (满分:2)
A. 有所上升
B. 有所下降
C. 保持不变
D. 不能确定
28.商业零售物业管理模式最稳妥的方式是( ) (满分:2)
A. 成立分公司
B. 成立子公司
C. 组建管理中心
D. 组建项目部
29.定量和定性分析结合评价得分=定量指标分数( )+定性指标分数( ) (满分:2)
A. 20%80%
B. 80%20%
C. 30% 70%
D. 70%30%
30.按照写字楼的( )不同可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼 (满分:2)
A. 物业所具备的功能差异
B. 使用方式
C. 物业竞争性
D. 办公用途
二、多选题：
1.以下属于房地产投资面临的系统风险的有( ) (满分:2)
A. 通货膨胀风险市场供求风险
B. 未来经营费用风险资本价值风险
C. 周期风险变现风险
D. 利率风险政策风险或然损失风险
E. 比较风险时间风险持有期风险
2.房地产投资的缺点表现在( ) (满分:2)
A. 流动性差
B. 投资数额巨大
C. 投资回收期长
D. 需要专业的知识和经验
E. 收益性差
3.物业租赁管理中租赁方案预策略涉及到的内容包括( ) (满分:2)
A. 确定可出租面积和租赁方式
B. 编制租赁经营预算
C. 定位目标市场和确定租金方案
D. 明确吸引租户的策略
E. 租户要各自付的保险费用
4.物业服务合同是( ) (满分:2)
A. 单务合同
B. 有偿合同
C. 诺成合同
D. 劳务合同
E. 双务合同
5.物业开发成本包括( ) (满分:2)
A. 土地取得费用
B. 勘察设计和前期工程费
C. 基础设施建设费和公共配套设施建设费
D. 房屋建筑安装工程费
E. 开发建设过程中的税费
6.以下财务评价指标中属于清偿能力指标的是( ) (满分:2)
A. 现金回报率
B. 借款偿还期
C. 偿债备付率
D. 资产负债率
E. 财务内部收益率
7.房地产间接投资的具体形式包括( ) (满分:2)
A. 置业投资
B. 购买房地产开发投资企业的债券
C. 购买REITs
D. 购买房地产开发投资企业的股票
E. 购买MBS
8.以下成本费用属于非比例变动成本的有( ) (满分:2)
A. 原材料成本
B. 辅助材料成本
C. 辅助燃料成本
D. 动力成本
E. 物业管理师的基本工资
9.市场交易指标包括( ) (满分:2)
A. 国内生产总值
B. 房屋空间使用数量
C. 房地产租金
D. 房地产价格指数
E. 销售量
10.风险转移的形式有( ) (满分:2)
A. 保险转移
B. 非保险转移
C. 自担转移
D. 保留转移
E. 预防性转移
11.下列选项中，属于物业服务企业类型的有( ) (满分:2)
A. 管理型物业服务业企业
B. 托管型物业服务企业
C. 专业型物业服务企业
D. 非专业型物业服务企业
E. 综合型物业服务企业
12.房地产组合投资管理主要工作包括( ) (满分:2)
A. 与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则
B. 制定并执行组合投资策略
C. 设计和调整房地产资产的资本结构
D. 负责策略资产的配置和衍生工具的应用
E. 进行投资分析
13.一般来说物业服务企业财务管理总体目标有( ) (满分:2)
A. 筹资管理目标
B. 投资管理目标
C. 利润最大化
D. 资本利润率最大化或每股利润最大化
E. 企业价值最大化或股东财富最大化
14.人们主要依照写字楼( )等对其进行等级划分 (满分:2)
A. 收益能力
B. 所处的位置
C. 楼宇设计和装修状况
D. 使用时间
E. 投资者类型
15.房屋租赁登记备案的程序有( ) (满分:2)
A. 申请
B. 考查
C. 定位
D. 审查
E. 颁证
三、判断题：
1.物业管理工作中经常涉及到的险种包括财产保险雇主责任保险公众责任保险 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
2.国外通常将写字楼分为5个等级 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
3.企业对外报送的报表包括资产负债表利润表现金流量表和成本报表 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
4.卖方市场供大于求相对过剩买方掌握着主动权的市场 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
5.土地供应政策的核心是土地供应计划 (满分:2)
A. 错误
B. 正确
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