天大14秋《房地产开发与经营》在线作业答案
天大14秋《房地产开发与经营》在线作业一试卷总分：100 测试时间：--
一、单选题（共20道试题，共100分。）
1.下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（ ）。
A. 找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象
B. 从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素
C. 分析时要设定不确定因素的变化范围
D. 对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素
满分：5分
2.房地产开发项目的建设阶段是指()所经过的过程。
A. 房地产开发
B. 获得土地后到全部工程竣工
C. 从工程开工到工程竣工验收
D. 从工程开工到项目租售完毕
满分：5分
3.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（ ）的工作内容。
A. 物业管理
B. 设施管理
C. 资产管理
D. 组合投资管理
满分：5分
4.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）。
A. 3.75%
B. 7.5%
C. 15%
D. 15.87%
满分：5分
5.反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是()。
A. 还本付息比率
B. 抵押收益率
C. 投资回报率
D. 项目收益率
满分：5分
6.关于贷款担保说法错误的是（ ）。
A. 是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B. 贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C. 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D. 贷款有保证、抵押、质押三种形式
满分：5分
7.假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）。
A. 4.42%
B. 8.11%
C. 8.13%
D. 9.54%
满分：5分
8.某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为()。
A. 11.38%
B. 12.64%
C. 15.46%
D. 16.22%
满分：5分
9.某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（）。
A.
B. P（1+i）n
C. P（1+i*n）
D. P*n*i
E. A（1+i）n
满分：5分
10.可行性研究报告中，一般不包括（）。
A. 封面
B. 摘要
C. 初步设计方案
D. 附表
满分：5分
11.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,那么,用资本资产定价模型确定的折现率应为()。
A. 6%
B. 8.4%
C. C11%
D. D15%
满分：5分
12.风险最大的是商业物业风险,是因为()。
A. 商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大
B. 商业投资的预测最难
C. 商业的社会发展方向不易预测
D. 商业人员无法竞争时心理变化很大
满分：5分
13.借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为( )。
A. 等额还本付息法
B. 菲尔德法
C. 汽球法
D. 还款常数法
满分：5分
14.某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则()个月可收回投资。
A. 50.5
B. 60
C. 65
D. 75
满分：5分
15.投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。
A. 各异性
B. 适应性
C. 相互影响性
D. 专业管理依赖
满分：5分
16.经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括( )。
A. 基准收益率
B. 目标成本利润率
C. 目标投资利润率
D. 目标财务杠杆比率
满分：5分
17.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2．8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金乇饰 )。
A. 4.7%
B. 7%
C. 11%
D. 14%
满分：5分
18.申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（ ）。
A. 20%
B. 30%
C. 50%
D. 60%
满分：5分
19.一般来说，认知定价法所确定的价格（ ）价值定价法所确定的价格。
A. 高于
B. 低于
C. 等于
D. 高于等于
满分：5分
20.下列说法不正确的是()。
A. 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B. 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C. 在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上
D. 一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％一45％
满分：5分
《房地产开发与经营》在线作业二
试卷总分：100 测试时间：--
一、单选题（共20道试题，共100分。）
1.下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。
A. 市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B. 可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C. 房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D. 金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
满分：5分
2.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。
A. 最低租售价格
B. 最低租售量
C. 最低利润水平
D. 最高土地取得价格
满分：5分
3.2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（ ）万m2。
A. 390.5
B. 399.5
C. 523.5
D. 543.0
满分：5分
4.下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。
A. 解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B. 蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C. 解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D. 蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
满分：5分
5.下列费用中不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）。
A. 保险费
B. 房产税
C. 法律费
D. 贷款利息
满分：5分
6.在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（ ）。
A. 第一阶段
B. 第二阶段
C. 第三阶段
D. 第四阶段
满分：5分
7.房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
A. 销售收入
B. 转让收入
C. 租金收入
D. 利息收入
满分：5分
8.一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（ ）竞争者。
A. 从容不迫型
B. 选择型
C. 凶猛型
D. 随机型
满分：5分
9.房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）。
A. 利润总额
B. 投资利润
C. 税后利润
D. 可分配利润
满分：5分
10.将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。
A. 投资机会选择于决策分析阶段
B. 前期工作阶段
C. 建设阶段
D. 租售阶段
满分：5分
11.银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险。
A. 信用
B. 管理
C. 法律
D. 操作
满分：5分
12.某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2（按建筑面积计），预测能够以8000元／m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元/m2。
A. 3000
B. 5000
C. 7500
D. 8000
满分：5分
13.某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套．则吸纳周期为（ ）年。
A. 0.63
B. 1.63
C. 2.25
D. 12.50
满分：5分
14.下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。
A. 设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B. 知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C. 百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的
D. 营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
满分：5分
15.银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业费为每月150元，从当期我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。
A. 3583
B. 3909
C. 4300
D. 4778
满分：5分
16.买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ ）。
A. 不可移动性
B. 适应性
C. 弱流动性
D. 相互影响性
满分：5分
17.张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。
A. 1.07
B. 1.47
C. 2.07
D. 3.33
满分：5分
18.对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（ ）。
A. 服务市场
B. 合格有效市场
C. 有效市场
D. 潜在市场
满分：5分
19.市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（ ）。
A. 移动平均法
B. 指数平滑法
C. 市场因子推演法
D. 简单平均法
满分：5分
20.在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。
A. 简单平均法
B. 移动平均法
C. 加权移动平均法
D. 指数平滑法
满分：5分
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