房地产估价辅导资料五
房地产估价辅导资料五 主 题：第五章“房地产估价原则”辅导资料学习时间：2013年4月29日－5月5日内 容：我们这周主要学习第五章房地产估价原则的相关内容。希望通过下面的内容能使同学们加深对房地产估价的原则等相关知识的理解。 一、学习要求1．掌握房地产估价的合法原则；2．掌握房地产估价的最高最佳适用原则；3．掌握房地产估价的替代原则；4．掌握房地产估价的估价时点原则；5.掌握房地产估价的公平原则。 二、主要内容第一节合法原则1．合法原则的内涵遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。2．合法原则的实施（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。土地权属证书有：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。房屋权属证书有：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》（2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。（3）在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价。 第二节最高最佳适用原则1．最高最佳适用原则的内涵最高最佳适用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等）许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。2．最高最佳适用原则必须同时满足以下四个条件：（1）法律上许可；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化。最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。例如，某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用作商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提，作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。 第三节替代原则1．替代原则的内涵替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。所谓类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。2．替代原则的依据经济学的替代原理：同一市场上，当两种或两种以上商品具有相同效用时，消费者总是愿意以较低价格购买具有一定效用的商品；反之，当消费者以一定价格去购买商品时，总是期望购买对他而言是最大效用的商品。这种可替代性使商品在市场这一“看不见的手”的作用下，价格最终趋向一致，这就是经济学的替代原理。房地产商品也遵循这一原理，同一供求范围内的某宗房地产的价格，必然会受到具有替代关系的类似房地产价格的影响，并相互竞争，使价格在某种程度上趋于一致。3．替代原则的作用（1）如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。（2）不能孤立思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。 第四节估价时点原则1．估价时点原则的涵义估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示。估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。 2．估价时点原则的意义任何一个房地产市场总是处在不断的发展变化之中，决定和影响房地产价格的因素也在不断变化之中。这样，房地产价格也就处于不断变化之中，在不同的时间，同一宗房地产往往有不同的价格。因而，房地产的价格始终只是特定时间的价格，这就决定了估价时必须有一个特定的时间——估价时点，假定市场情况“静止”在此时间点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的情况为准估价额是相对于估价时点的价格。房地产交易，是涉及众多法律、法规的权益性交易。房地产交易无论是买卖、租赁，还是出让、转让、抵押和继承，都不像一般商品那样靠物质实体在当事人之间交付（流通）完成，即买主带走他所购商品，而主要靠法律、法规和契约来完成。但法律、法规、政策的颁布、修改、实施和权益的确认、登记和过户，都是有明确的时间界限的。这样就能确定市场的条件和交易双方的责任界限。确立估价时点原则的意义在于：估价时点是责任交代的界限和评估房地产时值的界限。3．估价时点的确定估价时点并非总是与估价作业日期（估价作业日期是正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）相一致的。实际估价中，一般将估价人员执行现场勘察的日期定为估价时点，或因特殊需要将其他日期定为估价时点。但更本质的是估价时点的确定应在先，评估价值的确定应在后。 第五节公平原则1．公平原则的含义独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，“独立”是要求房地产估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不要受任何单位和个人的非法干预。“客观”是要求房地产估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，而不要带着自己的好恶、情感和偏见。“公正”是要求房地产估价师要公平正直地进行估价，而不要偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直地进行估价。2．公平原则的基本要求公平原则是要求房地产估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚具有独立的法人地位的机构。 公平原则要求估价机构和估价师应当与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系，与估价对象没有现实的或潜在的利益关系。 公平原则要求估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力，应当“我行我素”。此外，估价师还必须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响。 三、重要考点（一）判断题1. 遵循房地产估价合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。（对）2．房地产估价过程中估价价值的确定应在先，评估时点的确定应在后。（错）3．房地产估价的“客观”原则要求房地产估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不要受任何单位和个人的非法干预。（错）4．房地产估价转换用途前提认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价。（对）（二）简答题简述房地产估价公平原则的基本要求。答：公平原则是要求房地产估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚具有独立的法人地位的机构。公平原则要求估价机构和估价师应当与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系，与估价对象没有现实的或潜在的利益关系。公平原则要求估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力，应当“我行我素”。此外，估价师还必须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响。
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