天津大学13秋《房地产估价》在线作业答案
天津大学13秋《房地产估价》在线作业一试卷总分：100 测试时间：--
一、单选题（共20道试题，共100分。）
1.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（ ）。
A. 650万元
B. 687万元
C. 585万元
D. 630万元
满分：5分
2.在现实生活中，房地产价格的高低是由（ ）的结果。
A. 众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用
B. 影响房地产价格的因素共同作用
C. 各种影响房地产价格的因素其影响强度不同
D. 各种影响因素影响房地产价格变动方向不同
满分：5分
3.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉。该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。
A. 27.6
B. 28.2
C. 29.0
D. 29.9
满分：5分
4.估价报告书中说明的（）限定了其用途。
A. 估价原则
B. 估价方法
C. 估价目的
D. 估价对象状况
满分：5分
5.在传统方法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A. 投资利润
B. 开发利润
C. 投资收益
D. 销售税
满分：5分
6.路线价法实质上是一种（ ）。
A. 长期趋势法
B. 成本法
C. 市场法
D. 收益法
满分：5分
7.估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（ ）以上。
A. 20年
B. 10年
C. 8年
D. 15年
满分：5分
8.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。
A. 固定价格指数
B. 定基价格指数
C. 长期价格指数
D. 环比价格指数
满分：5分
9.运用成本法估价，需要懂得（ ）。
A. 房地产成本构成
B. 房地产供求关系
C. 房地产价格构成
D. 房地产重置价格构成
满分：5分
10.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（ ）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A. 小于
B. 大于
C. 等于
D. 小于或等于
满分：5分
11.路线价法特别适用于对（ ）进行估价。
A. 单宗土地
B. 待开发土地
C. 在大范围内同时对大量土地
D. 少量土地
满分：5分
12.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（ ）作为其中的一种估价方法。
A. 市场法
B. 假设开发法
C. 收益法
D. 成本法
满分：5分
13.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（ ）。
A. 周围环境状况
B. 与市中心的远近
C. 临街状况
D. 交通便捷程度
满分：5分
14.收益法是以（ ）为基础的。（ ）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A. 收益原理
B. 预期原理
C. 未来原理
D. 替代原理
满分：5分
15.房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其（ ）所排列出的先后进行次序。
A. 时间顺序
B. 逻辑顺序
C. 程序
D. 内在联系性
满分：5分
16.在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。
A. 本估价机构所有
B. 所有参加该估价项目
C. 由引交估价项目负第一责任
D. 任本估价机构法定代表人
满分：5分
17.当供给增加量小于需求减少量时，则（）。
A. 均衡价格下降，均衡交易量增加
B. 均衡价格下降，均衡交易量减少
C. 均衡价格上升，均衡交易量增加
D. 均衡价格上升，均衡交易量减少
满分：5分
18.城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。
A. 客观合理价值标准
B. 非公开市场价值标准
C. 公开市场价值标准
D. 政府规定的价值标准
满分：5分
19.市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ ）。
A. 类似房地产的交易
B. 相同房地产的交易
C. 相关房地产的交易
D. 房地产的市场交易
满分：5分
20.某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（ ）。
天津大学13秋《房地产估价》在线作业二
试卷总分：100 测试时间：--
一、单选题（共20道试题，共100分。）
1.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（）。
A. 2003年6月15日
B. 2003年8月15日
C. 签订估价委托台同之日
D. 估价人员与委托人商定的某日
满分：5分
2.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A. 37
B. 40
C. 60
D. 63
满分：5分
3.一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A. 50
B. 40
C. 46
D. 不确定
满分：5分
4.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A. 估价师声
B. 估价的假设和限制条件
C. 估价方法
D. 估价对象
满分：5分
5.某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A. 现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B. 现时该房改房上市交易的正常价格
C. 现时该房屋的房改成本价
D. 当时该房屋的房改成本价
满分：5分
6.某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。
A. 被烧损前的状况
B. 被烧损后的状况
C. 被烧损前与被烧损后的差异状况
D. 未来修复或重建后的状况
满分：5分
7.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A. 180
B. 196
C. 200
D. 300
满分：5分
8.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。
A. 独立、客观、公正原则属于普适性原则
B. 合法原则属于一般性原则
C. 最高最佳使用原则属于技木性原则
D. 谨慎原则属于一般性原则
满分：5分
9.房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。
A. 买卖双方的知识水平
B. 买卖双方的偏好
C. 讨价还价能力
D. 感情冲动
满分：5分
10.收益法中的运营费用包括（ ）。
A. 所得税
B. 房地产改扩建费用
C. 电梯、空调等的折旧费
D. 建筑物的折旧费
满分：5分
11.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（ ）万元。
A. 23.75
B. 24
C. 23
D. 23.69
满分：5分
12.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（）万元。
A. 400
B. 450
C. 500
D. 540
满分：5分
13.砖木结构二等的残值率为（ ）。
A. 2%
B. 4%
C. 3%
D. 5%
满分：5分
14.为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3 5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元每平米。
A. 2204.55
B. 2397.99
C. 3237.60
D. 3345.64
满分：5分
15.某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元／m2。
A. 4120
B. 4149
C. 4184
D. 4216
满分：5分
16.某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为()。
A. 7.65％
B. 75％
C. 9.42％
D. 10.19％
满分：5分
17.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A. 1838.00
B. 1844.55
C. 1845.87
D. 1850.00
满分：5分
18.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。
A. 土地取得成本+开发成本
B. 土地取得成本+开发成本+管理费用
C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D. 开发完成后的房地产价值
满分：5分
19.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。
A. 2005年8月16日
B. 2005年12月15日
C. 估价作业期间的任意一天
D. 估价人员与委托人商定的某天
满分：5分
20.假设开发法中，估价时点通常是（ ）
A. 开发完成后的房地产价值所对应的时间
B. 开发结束时的时间
C. 全部租售出去的时间
D. 购买待开发房地产时的时间
满分：5分
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