西南大学19年3月课程[0436]房地产估价机考答案
西南大学网络与继续教育学院课程考试试题卷类别： 网教 专业：房地产经营与估价 2019年 3月
课程名称【编号】： 房地产估价【0436】 A卷
大作业 满分：100 分
以下题目每题50分，选择其中2个题目作答（至少选做1道计算题），答题时需标明题目序号，问答题必须详细阐述，计算题必须有计算过程并列出公式。
一、房地产估价的程序
二、假设开发法适用的规划对象及操作步骤
三、收益法适用的估价对象和操作步骤
四、分解法求取物质折旧的方法和过程
五、某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每1平方米出租面积每月可得净租金60元；2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每1平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每1平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5-10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用；11-24层为商品住宅，其中11层以每1平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每1平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10％，酒楼8％，办公楼7％）。
六、某房地产现行的价格为5000元/m2，年净收益为300元/m2，报酬率为10%。先获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那该地区将达到该城市现有火车站的繁华程度。据调查，该城市现有火车站地区同类房地产价格为8000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产价格也会达到8000元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。
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