大工18秋《房地产估价》课程大作业
大工18秋《房地产估价》课程大作业一、作业题目题目一：为了评估某商品住宅在2014年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料如下：可比实例的成交价格及成交日期，见表1-1。表1-1可比实例成交价格及成交日期
可比实例A可比实例B可比实例C
成交价格9300元／m29700元／m29900元／m2
交易日期2014年3月15日2014年6月15日2014年7月15日
交易情况的分析判断结果，见表1-2。表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。
表1-2可比实例交易情况分析判断结果
可比实例A可比实例B可比实例C
交易情况-4%+2%+3%
该类住宅2014年2月至8月的价格指数，见表1-3。表中的价格指数为定基价格指数。
表1-3同类房地产价格变动情况
月份2345678
价格指数10093.398.799.3102.3109.4107.8
房地产状况的比较判断结果，见表1-4。
表1-4房地产状况的比较判断结果
房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C
区位状况0.410011410585
实物状况0.2100113120115
权益状况0.4100120110105
请利用市场法测算该商品住宅在2014年8月15日的正常市场价格。 题目二：为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
表2-1可比实例A、B、C的基本资料
可比实例A可比实例B可比实例C
成交价格9200元/m29500元/ m29800元/ m2
交易日期2013年1月1日2013年4月1日2013年8月1日
交易情况+2%+3%-2%
房地产状况-2%-5%+4%
该类房地产的市场价格从2013年1月1日至2013年6月1日平均每月比上月上升0.4%，以后平均每月比上月上升0.2%。试利用市场法测算该房地产2013年9月1日的正常市场价格。 题目三：估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积63000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从2004年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2009年9月30日的买卖价格。有关资料如下：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经营费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。资本化率为8%。试运用收益法有限年公式测算房地产价格。 题目四：某旧厂房的建筑面积为8 000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等700元/㎡（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积2500元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积5 000 元；销售费用和销售税费为售价的10%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。试利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。 题目五：某宗房地产的土地总面积为3 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为20万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费1200元／㎡；地上建筑物总建筑面积4 000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积3 200元，估计该建筑物有8成新。试利用假设开发法测算该宗房地产的现时总价和单价。 二、作业目标1．掌握房地产估价的基本理论；2．熟练掌握房地产估价的操作步骤；3．能够结合房地产或建筑物背景资料进行估价。 三、作业要求1．从以上五个题目中任选两个进行测算（注意：题目一和题目二中最多只能选择一个，不可同时选）；2．测算前，需将所选的题目进行复制（使老师明确你所选的题目）；3．需严格按照课件及教材中的估价步骤进行测算，并给出详细的测算步骤；4．测算过程中如遇小数，需保留小数点后两位。5．测算需要在word中完成，文中内容统一采用宋体，字号为小四；6．请严格按照上述要求进行，否则会影响你的作业成绩。 五、注意事项1．截止时间：2019年3月13日前，具体时间为2019年3月13日23点59分59秒。2．独立完成作业，不准抄袭他人或者请人辅导，如有雷同作业，成绩以零分计！
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