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[东财] 大工《房地产估价》复习指导资料

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张老师 发表于 2020-1-14 11:27:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
张老师
2020-1-14 11:27:01 347 10 看全部
《房地产估价》课程实施方案
2019年9月
一、课程简介
学分情况:3学分
学时安排:理论学时45
二、课程性质:大连理工大学网络学院必修课
《房地产估价》课程是房地产经营与管理专业的主干课程。本课程对房地产估价、房地产及其描述、房地产价格和价值、房地产价格影响因素、房地产估价原则、市场法及其运用、成本法及其运用、收益法及其运用、假设开发法及其运用、长期趋势法及其运用、地价评估与分摊、房地产估价程序等进行了系统的讲解,在介绍估价方法时,辅以详细的例题讲解,使枯燥的理论学习过程更加生动。设立本门课程的目的是使学生系统掌握房地产估价理论,根据不同的估价对象、估价目的、估价时点,依据估价原则,选择合适的方法、按规定的步骤对房地产或建筑物进行确定客观合理的价格,初步具备从事房地产评估工作的能力。
三、课程教材:
1.《房地产估价》(修订第六版),柴强、刘洪玉 主编.首都经济贸易大学出版社. 2008。
2.《房地产估价》网络课件,包括:课程讲解、例题分析、作业题,请同学们予以参考。
四、教学过程:观看课件的课程讲解、自学 file:///C:/Users/ADMINI~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image002.gif平时作业file:///C:/Users/ADMINI~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image002.gif网上课程辅导答疑(网上讨论)file:///C:/Users/ADMINI~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image002.gif考试
五、教学特点:
(1)以课件内容为主,教材为辅。
(2)结合项目实践,强调实践教学。
(3)基本方法和具体实例相结合,基本方法介绍是主线。
  C0 I, {7 H' f+ u8 }
 楼主| 张老师 发表于 2020-1-14 11:27:21 | 显示全部楼层
张老师
2020-1-14 11:27:21 看全部
《房地产估价》. Y$ E9 K" l7 Y3 ^; M0 i, _# |
                                                                                                 (学分3 ,学时45)
& ]& N4 W4 v/ Y  Z一、课程的性质和任务
" G  J4 _- }( z- J% \) q课程性质:. O* N" Z! v1 [5 P+ r1 O( h
《房地产估价》课程是房地产经营与管理专业的主干课程。本课程对房地产估价、房地产及其描述、房地产价格和价值、房地产价格影响因素、房地产估价原则、市场法及其运用、成本法及其运用、收益法及其运用、假设开发法及其运用、长期趋势法及其运用、地价评估与分摊、房地产估价程序等进行了系统的讲解,在介绍估价方法时,辅以详细的例题讲解,使枯燥的理论学习过程更加生动。4 i5 ]. H) i/ i+ n3 U
教学任务:, q5 f2 C( Y& F) j5 i
通过本课程的教学,使学生系统掌握房地产估价理论,根据不同的估价对象、估价目的、估价时点,依据估价原则,选择合适的方法、按规定的步骤对房地产或建筑物进行确定客观合理的价格,初步具备从事房地产评估工作的能力。
/ b! f% P7 V/ P" ?  N' ~2 a! K) `- M3 C8 m
二、课程内容、基本要求与学时分配
" S9 f0 e7 @1 V9 \说明:对本门课程学习要点的掌握程度由高到低设置为:“掌握”、“熟悉”、“了解”。需要“掌握”的内容多为基本概念、理论等,课程的重点也多出于此。1 D, J& J+ t# |4 y- L2 K
第1章 房地产估价概论                        4学时
) I6 {9 Z$ i1 o- a& {第一节、对房地产估价的基本认识;  }: |/ {. f5 j7 D5 m
第二节、房地产估价的要素;
* I; w: w' U6 `+ r6 `& W第三节、房地产估价的作用;
. c& d: C) z: D& z第四节、房地产估价师的职业道德。2 L+ v$ ?# o+ k
基本要求:
1 t; [# x* H: E一、了解:房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要求;房地产估价师的职业道德。
; D% U" P. N8 b/ H二、熟悉:中国房地产估价行业发展概况。0 W) A$ R- w& M
三、掌握:房地产估价的概念;房地产估价的基本原则;房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。
. t) E% h& e6 v0 p' \( P
( o, d8 e7 h+ E第2章 房地产及其描述                         4学时2 e# o! F$ A. L) f( Y
第一节、房地产的概念;- b/ S+ g. u. n- _
第二节、房地产的特点;
7 z) X2 S& F3 O% e第三节、房地产的类型;) M) S/ o( o8 }$ e& r4 i
第四节、房地产状况描述。; o' Z1 ?2 m0 w: _' V- }
基本要求:% l; x  l# {' f6 d" Q% N" L: F
一、熟悉:房地产的特点;房地产的状况描述。 " x7 u! r0 }6 J
二、掌握:房地产的概念;房地产的类型。
  |$ |4 n" M; n+ B2 b
9 z) m3 I" N. w第3章 房地产价格和价值                       5学时2 v# E' g5 R3 u" u9 i
第一节、房地产价格的概念和形成;
: _% g* P( l% M0 Q+ K7 q* x第二节、房地产价格的特征;
' Z9 [. x9 B0 T第三节、房地产供求与价格;
% i3 q0 x$ F. n$ n! c' e第四节、房地产价格的类型。. h8 {7 X  E' m" v2 q1 z
基本要求:6 K- A. ]5 |; `7 H; L
一、了解:房地产价格形成的原因;房地产价格的基本特点。5 X. j! O; B4 ]( U4 J% x
二、熟悉:房地产供求与价格的关系。7 y3 h! b/ X+ P& ]1 U- B: W& ]0 `
三、掌握:房地产价格的类型。
; V6 ^& Z# O/ A4 q3 X1 D3 ~' S' g- u# o
第4章 房地产价格影响因素                  4学时
8 R. V  a4 q* x0 I! Q8 \第一节、房地产价格影响因素概述;5 }; f- |/ _4 z8 x; t+ z0 ]
第二节、房地产自身因素;+ A+ W' `1 |* L2 v1 R; c
第三节、人口因素;: m5 f, u- y8 ^5 ]/ q% k! @( X
第四节、制度政策因素;
1 I- [9 v3 g! b$ R第五节、经济因素;  Y% x6 n& U4 C7 d. d. [3 [
第六节、社会因素;1 N9 l& w# `8 r% F2 F
第七节、国际因素;. l* L6 l' C/ }3 A9 K" Z; s. {
第八节、心理因素。4 r. N# _* u& Z* j( F& Y& ^
基本要求:
5 @6 M* B8 o% q! p5 b一、了解:房地产价格影响因素的分类。, F; b9 Y9 L0 d7 P8 v8 J& r+ ~
二、掌握:房地产价格的影响因素:一般因素、自然因素、区域因素及个别因素等。; i$ s  Y' H2 P

1 G  C! F: \9 x9 B( A  V* G( [. u7 _$ F* g第5章 房地产估价原则                      4学时! t4 M& P3 ^& V+ q, @: x2 D* u
第一节、合法原则;: P: n( U+ }6 f$ R/ x
第二节、最高最佳适用原则;
" ]5 ]# m9 n# m9 ^. y' n% H7 r第三节、替代原则;& b  i% G" {+ _0 P5 \4 L9 O9 P
第四节、估价时点原则;
/ w" H8 w% a5 x; N3 ^) J. d( j' w第五节、公平原则。2 B7 w% y/ f" i5 Y0 O
基本要求:# `# W0 G" v4 u- E( [/ g: m
一、了解:房地产估价原则的含义和重要性。
. h5 j+ u2 [/ c0 j二、掌握:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则的含义和内容。: j* {1 n& I" v! p6 Q

  O! v$ A& M& Q8 C, M' c" Q9 v第6章 市场法及其运用                      6学时
& u! P5 l3 L  R+ c2 G+ Q第一节、市场比较法概述;
( j/ N7 p0 Z7 u, e$ R( s* @第二节、交易实例的收集;
6 D1 d5 l, [" p! y第三节、可比实例的选取;* O2 v  M& f8 Z) T! G' O
第四节、建立价格比较基础;! i' u1 h; X( b$ h8 X
第五节、交易情况修正;: r7 p( t% K* a. X/ ]
第六节、交易日期修正;
$ g/ _0 _6 ~" C% w( z第七节、房地产状况修正;  o# a6 ~8 e+ L' U; K
第八节、求取比准价格;( u- R  Q+ Y4 ]4 s3 P; _
第九节、市场比较法的应用实例。
# G7 h0 y# ?/ o2 D0 ~基本要求:$ [* W- o, w& ^4 R: l
一、了解:市场比较法的操作步骤;造成成交价格偏离其正常市场价格的因素分析。
/ P' }0 {* Z5 G二、熟悉:市场比较法的基本原理;收集交易实例;选择可比实例。* ]+ O8 ^) G  @6 \4 l% Q; R
三、掌握:建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正和求取比准价格及其运用。+ F* W7 G' o# B, R: T) l, r
) g) A/ |6 o- T, U' @) X1 c* T
第7章 成本法及其运用                            4学时: h5 U- {8 l; \+ Y0 M
第一节、成本法的基本原理;5 Y8 {2 W# N- P9 J  C
第二节、成本法估价的基本公式;" I0 P  L; X, p: s8 I- l
第三节、房地产的成本价格;
- G- x3 L1 V; O% l* v第四节、成本法运用实例。  h1 K9 R( ?% C
基本要求:
( h* t1 a/ x* E一、了解:房地产价格构成;房屋折旧制度;房屋完损等级评定标准;成本法的适用范围及条件。
# U- ^( m/ v4 x$ h8 R二、熟悉:成本法的基本概念及原理。
; l0 K# L$ P# r8 }' O三、掌握:成本法及重新构建价格的概念;用成本法计算的相关公式及运用;建筑物折旧的估算。9 h9 B1 Y& s0 h1 p% n" E
5 ^- n  t0 Y. m0 l( D" Y
第8章 收益法及其运用                            4学时% p% i# J" W' Z" @8 `/ V0 K6 b# o
第一节、收益法的基本原理;
# l5 ^6 J8 @4 w% T第二节、收益法的操作;# p3 t3 j7 A" w( M( X
第三节、收益法运用实例。
8 \1 R* c, M) f# T' h- F7 Y4 l基本要求:) ]& K6 H7 }+ B* a+ ]
一、了解:收益法的理论依据;收益法适用的估价对象和条件。
4 a- W& b0 o+ f+ T! {4 u1 E9 |二、熟悉:收益法的基本概念;报酬资本化法最一般的公式;剩余技术;收益乘数法。
( S, b! \8 x) \: l" o- W三、掌握:收益法的基本原理、操作步骤;房地产净收益及资本化率的求取方法;收益法估价的相关公式及运用。  n% T3 G, o" c) `0 ^( q
" X8 o0 R: r" W- b0 X: H& U. g
第9章 假设开发法及其运用                        4学时
* l) E6 y& a1 a9 a第一节、假设开发法的基本原理;8 ?$ W7 i1 q5 c; b5 Z3 h! n0 M) g) \; q
第二节、假设开发法的操作;
5 C- G! n9 |$ w* V2 p+ Y6 I第三节、假设开发法的运用实例。
+ \- X  f) F5 w: E) M2 Y基本要求:. E) B& t( z3 ]  `( _! Y+ t0 ?
一、了解:假设开发法的理论依据;假设开发法适用的估价对象和条件。
. s7 `& X( i% Q; {, G二、熟悉:假设开发法的含义;假设开发法的基本原理。
; Q0 k6 d( f) W) n) Q三、掌握:假设开发法的操作步骤;现金流量折现法和传统方法及其区别、相关术语;用假设开发法估价的相关公式及其运用;假设开发法计算中各项的求取。
$ a; E' q: \) f* d4 L' f# q: M7 G+ n3 C5 x
第10章 长期趋势法及其运用                       2学时
) Y$ ~8 c2 I* n+ g' m第一节、长期趋势法的基本原理;
6 J# _/ m8 }. p; [2 H第二节、长期趋势法的基本运用方法。
" x& ^3 O' L6 H5 G8 L3 ^基本要求:1 R5 o5 n7 C9 }4 d
一、了解:长期趋势法的理论依据;长期趋势法适用的估价对象和条件;其他趋势法。
% E1 \- g% i6 h0 n二、熟悉:长期趋势法的含义;长期趋势法估价的操作步骤。- o# c2 D% q% o0 i" R
三、掌握:长期趋势法的基本运用方法:简易平均趋势法,移动平均趋势法。
) W) c) r$ i7 L, Q8 R5 A* r( ]
( l. }0 @0 u, t: h第11章 地价评估与分摊                           2学时
$ ?2 b* V7 \! `6 m- h第一节、地租理论及测算;# N: c' V% o% C2 F3 [+ v& o/ O5 D. b
第二节、路线价法的基本原理;
* |# g7 F$ _$ l" X: @0 N第三节、路线价法的操作;
) F4 e. e' w! b第四节、高层建筑地价分摊。
5 u% ], a/ A) l0 J! o基本要求:
$ w' W- W6 z/ k一、了解:地租理论及测算;路线价法的含义;路线价法的理论依据;路线价法适用的估价对象和条件;高层建筑低价分摊的意义及方法。
- k# C9 a, K, N. t  E$ F5 |二、熟悉:路线价法的操作步骤。: q* Z7 F5 S. V7 J6 i8 C
三、掌握:路线价法的基本概念与原理;临街深度指数表;路线价法的实际操作及运用。7 n& C8 k/ Y3 p6 [9 S7 B

! ~# o! ~8 _3 }第12章 房地产估价程序                           2学时- U( _( e' `% C
第一节、获取估价业务;
  Q. N$ {! A/ F& B第二节、受理估价委托;7 l" w0 z3 F  v' ]8 x% v
第三节、拟定估价作业方案;
9 }  t/ R  }1 ]6 I( n8 c第四节、收集估价所需资料;# b- w4 ^0 z8 ?* h1 H
第五节、实地勘察估价对象;
% v9 X* a9 Q4 \5 Z3 p7 b" m第六节、选定估价方法测算;
. ^6 f: J9 M4 Y: h第七节、撰写估价报告。
" S0 A; B( x3 L1 j基本要求:2 [" R. D2 c4 S4 m' C
一、了解:房地产估价程序的含义;房地产估价程序的作用。
4 I9 ^; W6 M% d: c, A' b二、熟悉:房地产估价报告的基本内容;拟定估价作业方案;收集估价所需资料;实地查勘估价对象;估价资料归档。& g4 j* [9 i4 @# {. c0 h- ~% i
三、掌握:有关房地产估价操作技巧;房地产估价报告的基本要求并能够撰写房地产估价报告。; ?$ q2 y7 m2 I" E! I6 s" S4 V- s6 G
! b  m8 w! R/ D) i( H" w
三、课程使用的教材和主要参考书- l! U  x$ \: P! a
教    材:房地产估价(修订第六版).柴强、刘洪玉 主编.首都经济贸易大学出版社. 2008.) F1 a- L/ o' D8 h' Q3 ^- F
主要参考书:
6 [( [4 ]5 B- Y0 v: E4 {1.房地产估价(第二版).赵小虹、赵财福 主编.同济大学出版社.2009.% @9 H; O1 C0 Q
2.房地产基本制度与政策. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会编著.中国建筑工业出版社.2009.
' ~% e# R& |% s# }; {$ }3.房地产估价规范(GB/T 50291-1999).国家质量技术监督局、中华人民共和国建设部编. 中国建筑工业出版社.1999.
# k: o3 K  o2 ]$ Q4.房地产估价(原著第十二版).美国估价学会编,中国房地产估价师与房地产经纪人学会译.中国建筑工业出版社.2005.- \8 @- j/ v5 E1 L7 c# B6 [

1 `/ C) @1 x, Z# t教学大纲制定者:宋春红
+ \- s# |4 h4 ^+ e
 楼主| 张老师 发表于 2020-1-14 11:27:58 | 显示全部楼层
张老师
2020-1-14 11:27:58 看全部
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周次        课 程 内 容        辅导资料        参  与  学  习  环  节
* Z4 u. b) [. d9 U$ r        章节        知识点        每周上传一篇        作业环节        答疑环节        实践环节
  Y9 R* @+ d9 P: s2 _: z; [                                在线        离线        实时        非实时        上机
# a3 K0 j( Z2 b1        第1章
3 n; u( f0 ^8 X* c4 t4 u. N% P(4学时)        房地产估价的概念、房地产估价的基本原则、房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素                  |9 _6 p% J5 D+ T
7 T# ^, x; O6 v

4 U6 H& a6 I' \; O9 x# ?+ V) [* E, h$ T

; ?4 N: f' m& V, \+ |" Y3 h* X7 g- V3 U- g' _2 ^) b4 Q

; k5 F, B" q  u$ U. K  h/ f6 A& p' x2 d3 F8 {4 ?7 M' m
9 I) _) z2 q4 i; M- R1 a) _9 ?
第六周发布三次在线作业                * G3 n9 `" g" y
1 T, N% I. E5 C7 z( O) e4 n$ Q

6 a/ y, a" |4 S$ G$ }8 d: Z" i! ?5 |3 \) A& ?2 A' n
6 j8 V3 {2 v. a, Q) e& U# U
" l- c5 c; M% w, W% x, M1 r% p9 `

- p: e: |  Y) o/ G根据学院统一安排        7 Y! q  y2 J2 m- A

: q7 _0 x6 U0 A6 i1 f4 }
, P3 @" M! V+ D  R: f3 A* |7 c& P0 Q) P& W0 c9 L, J

" y! R( v: Y7 b& o/ J7 t
6 U$ C) c3 C1 U9 l) C/ {1 ^0 U9 _, }
课程论坛答疑        ! b/ N0 ~$ Y+ [" H. C# G
2        第2章* a! a5 ^5 Z# Z4 B# C# [9 a
(4学时)        房地产的特点、房地产的状况描述、房地产的概念、房地产的类型                                                ! {4 z3 }4 d! r+ T! g2 C
3        第3章5 R* Y( I7 P# L
(6学时)        房地产价格形成的原因、房地产价格的基本特点、房地产供求与价格的关系、房地产价格的类型                                               
4 l: F6 H5 f- }6 G5 X6 o4 j- Y4        第4章. [. d" p6 q, p
(6学时)        房地产价格影响因素的分类、房地产价格的影响因素                                               
6 O& P' A- e6 z5        第5章
& B7 b* g5 e' `. v- r- W5 Y(4学时)        合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则的含义和内容                                                , M3 Z9 ?; E' ~
6        第6章
" x0 }7 u& m, ?) e/ t第一~八节7 |4 B6 v0 T. o6 @  l2 q
(4学时)        市场比较法的操作步骤、造成成交价格偏离其正常市场价格的因素分析、市场比较法的基本原理、收集交易实例、选择可比实例                                                $ P% D! S2 x, B# f- E
7        第6章
& R  s+ B6 f$ d" o4 i第九节
6 M8 e1 d* J: r5 o- i( \8 I(4学时)        建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正和求取比准价格及其运用                                                6 f/ |  H9 h1 ?8 B) h
8        第7章
5 V( B/ w- q8 y& [* S第一、二、三节8 q8 o- [7 L; G! t' F
(4学时)        房地产价格构成、房屋折旧制度、房屋完损等级评定标准、成本法的适用范围及条件、成本法的基本概念及原理、成本法及重新构建价格的概念                                                0 Q$ R% ?6 [' `0 U8 r2 u; Y: ~
9        第7章* \* F1 v( _# R9 C
第四节9 r. B! r; Z% J' }0 ^
(2学时)        成本法计算的相关公式及运用、建筑物折旧的估算                                                2 u; R' }+ C* k
10        第8章$ H/ Q" H* t4 P0 G$ z
第一二节
! _) E/ C: ^& R. |5 d  J(4学时)        收益法的理论依据、收益法适用的估价对象和条件、收益法的基本概念、报酬资本化法最一般的公式、剩余技术、收益乘数法、收益法的基本原理、操作步骤、房地产净收益及资本化率的求取方法                                               
  P& |' X" {6 a1 z11        第8章
- U4 h1 r1 h. p" j第三节
$ I. p1 h  ?$ `( C$ ](2学时)        收益法估价的相关公式及运用                                                . T$ H, f0 r0 v$ L- H5 [
12        第9章
! h4 `7 L- f+ g% b: e1 R第一二节
2 [1 {6 o, s" |& u(2学时)        假设开发法的理论依据、假设开发法适用的估价对象和条件、假设开发法的含义、假设开发法的基本原理、假设开发法的操作步骤                                               
( K9 @, _: h+ H1 {13        第9章/ V, h3 ]% q/ d" a, |) S2 r
第三节
* X8 ~& i* M7 k0 C(2学时)        假设开发法估价的相关公式及其运用、假设开发法计算中各项的求取                                                9 |* c( t/ B  [* x, t: j* E$ ?
14        第10章(4学时)        长期趋势法的理论依据和适用的估价对象以及条件、长期趋势法的含义与操作步骤、长期趋势法的基本运用方法                                                / k5 V4 }8 Z& U  c
15        第11章2 j7 \( c6 Z5 ]' W8 K' U' \$ c9 j
(4学时)        地租理论及测算、路线价法的含义和理论依据、路线价法适用的估价对象和条件、路线价法的操作步骤、路线价法的基本概念与原理、路线价法的实际操作及运用                                                ) u0 H. m7 k3 ~2 P8 W9 Z7 }5 ]
16        第12章+ x& y; G- s2 f6 M2 c$ v- ]/ N4 t' v
(4学时)        房地产估价程序的含义、房地产估价程序的作用、房地产估价报告的基本内容、房地产估价报告的撰写                                                6 X/ W9 @8 X2 P: d1 e) A
17至21        答疑与总复习                                                        ( t- u/ C% b  b' d
22         期末考试                                                        : ]* I: F( P- Q2 {/ a
; G  I5 U2 U4 ]+ ]
 楼主| 张老师 发表于 2020-1-14 11:28:23 | 显示全部楼层
张老师
2020-1-14 11:28:23 看全部
房地产估价辅导资料一9 b1 a4 m7 _* A, _/ }
, {& O( Y* U6 I5 g* c
主    题:第一章 “房地产估价概论”辅导资料4 ?2 r- v* i% ^% h! a# r
学习时间:2019年9月30日-10月6日# e" e- ~% W7 _  y9 F
“不忘初心、牢记使命”主题理论学习:
# U- g% E2 f5 A7 ]; ?* l1 m( x0 C- @5 B每周文摘:信仰、信念、信心,任何时候都至关重要。小到一个人、一个集体,大到一个政党、一个民族、一个国家,只要有信仰、信念、信心,就会愈挫愈奋、愈战愈勇,否则就会不战自败、不打自垮。无论过去、现在还是将来,对马克思主义的信仰,对中国特色社会主义的信念,对实现中华民族伟大复兴中国梦的信心,都是指引和支撑中国人民站起来、富起来、强起来的强大精神力量。
; \4 U4 w* N" X& n5 l# M6 F& z                  摘选自《在庆祝改革开放40周年大会上的讲话》、习近平《论全面深化改革》
. a5 v1 z" G6 V
/ T9 m6 T* h6 r9 ?) v/ A内    容:! j7 @9 w/ p8 G( O1 `5 F
我们这周主要学习第一章房地产估价概论的相关内容。希望通过下面的内容能使同学们加深对房地产估价的概念、房地产估价的基本原则、房地产估价的内容等相关知识的理解。
' u0 }  U* v: m" u" {( b) t
( R) ]4 E% q1 Y6 A' ]一、学习要求9 h. r5 I, y, R# Y9 K$ Q
1.了解房地产估价的特点以及房地产市场对房地产估价的要求;
9 ~0 b0 Z1 r3 V* W# K8 y$ O2.了解房地产估价师的职业道德;
# C9 {! B5 E4 ~* R. ~$ i# Z3.了解中国房地产估价行业发展概况;; c$ i) v1 k5 J# {* ^: L
4.掌握房地产估价的概念;; D/ i% E* _& O+ A
5.掌握房地产估价的基本原则;1 p7 L; k: ?. u
6.掌握房地产估价的内容以及房地产估价的基本要素。) u. }& h' [; ^* X2 y

7 w4 k2 v4 [# ^# T8 V* c+ ]二、主要内容  Z, P) k: @1 [$ |- T% q
第一节 对房地产估价的基本认识0 _  b) J# p6 Y3 k9 H1 s
1.房地产估价的定义3 T/ g* `$ A" l" {. k" R7 a5 b
房地产估价是指专业房地产估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。
) |& J3 t3 I8 }) \5 w0 f' t8 l2.房地产估价的本质+ R  e) U: A7 T3 k
(1)房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格;" l2 d2 s6 d& g
(2)房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价;
1 o9 Y+ {8 c# _(3)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证;
' |2 E0 @: ]; J6 T  o9 j(4)房地产估价都有误差但误差应在合理范围内;
1 N' j- J& \! q9 j% y' u(5)房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
& q. R9 `2 p+ \0 ]! `7 t第二节 房地产估价的要素
$ }; u2 @& {8 ~7 `+ C# X1.估价当事人(包括房地产估价师、房地产估价机构、估价委托人)
4 G9 f) M* @8 p, k2.估价目的
$ Y' P' z4 P, W. o8 h+ @: O; p3 `估价目的是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途,或者通俗一点讲,委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用,是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要。例如,是为房地产买卖或租赁提供价格或租金参考依据而估价,还是为银行衡量拟抵押房地产的价值而估价,还是为确定被拆迁房屋的货币补偿金额而估价,或是为政府掌握划拨土地使用权进入市场应补交的土地使用权出让金等的数额而估价。 . x: e: b! ]# Z; g7 N2 w
3.估价对象8 L$ c# t7 y) J+ _% w$ s) e7 w
估价对象指具体估价项目中需要估价的房地产。即估价客体,也称为被估房地产、估价标的。4 |# M3 y# |- b: {7 J
4.估价时点
9 V& r6 s  m! x. S5 y' m估价时点是指评估价值对应的时间,也称价值日期、估价基准日,即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同,所以,估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。估价时点通常用公历年、月、日表示。
. g0 ]$ ?$ `6 Q  ]9 Q0 m5.价值类型
* W3 X( x1 x& Q9 m, o4 q价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。简单地说,价值类型就是指同一资产相对于不同的所有(持有)人、不同目的和不同市场条件而言可能具有不同价值,每一种价值都有不同的内涵。评估师的职责就是在评估执业过程中,选择与评估目的相适应的具体价值类型,并对其进行明确的定义。以说明所评估具体价值类型的内涵,同时说明该评估结论的适用范围。- ?1 x( R; b4 d2 N2 N% ~3 D( \; ~
6.估价依据& |) ^- ^5 n, i3 |" a
估价依据是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准、估价委托人提供的有关情况和资料,估价机构和估价师掌握、收集的有关情况和资料。
0 b! H8 v* i; l7.估价假设
( a( U; l: \; `' I! b3 Z  J: |估价假设是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的某种假定。
  z7 z  G; x' w$ U8.估价原则: d& F, Y# b' u9 U& r0 `/ O
估价原则是指在房地产估价的反复实践和理论探索中,在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上,总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。
" o: s* e6 f% K- b4 e3 Q2 o/ S1 ?房地产估价原则主要有:7 {3 Y7 Z8 ^6 Y3 b0 F$ B
        ①独立、客观、公正原则;
0 @. b+ J. Y/ g8 J5 b, u# W        ②合法原则;  L/ t, p( K" p
        ③最高最佳利用原则;  C" C0 R. v8 W/ u
        ④估价时点原则;
, e- S! Q) H, c9 n4 Y        ⑤替代原则;6 q8 [  y  F' i3 {' m( S
        ⑥谨慎原则。
, s" p: N: w8 o- Z; F! ~9.估价程序7 g7 Z2 a7 l- d  Q5 o
估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。
' }$ ^3 B$ B+ w: E2 r房地产估价的基本程序是:7 F6 x0 V7 x3 u- X# ^! r
⑴获取估价业务;+ B3 k+ |+ O! a0 G  ?( n8 r
  ⑵受理估价委托;
) Y2 q5 b* d6 n: l$ K3 ^  ⑶制定估价作业方案;
- }) E0 f4 G" n* M9 H% `  ⑷搜集估价所需资料;1 f+ Q0 ]; J! G5 |9 Q7 ^/ v) N
⑸实地查看估价对象;4 c7 Y8 c! Y0 k- w: W0 K
  ⑹分析估价对象价值;, q1 k& |) E2 ]/ y5 i; ~
  ⑺测算估价对象价值;+ I5 g* L) l7 E0 A" o9 R  F! c. m5 z
  ⑻判断估价对象价值;3 b$ d4 ]5 q- `2 ]% |; I
  ⑼撰写估价报告;
" K; D5 T) N' s4 I  ⑽内部审核估价报告;0 q0 x1 G# J# i1 b. G
  ⑾交付估价报告;
- o- g* @6 B0 @  t  ⑿估价资料归档。
# f7 t' M8 {* M10. 估价方法/ ?4 Z0 ?% p+ P5 x8 ^& [
房地产估价应采用科学的方法进行分析、测算和判断,不能仅凭经验进行主观判断。
, ^- |8 l! [- w/ |- Z- q三大基本估价方法,即市场法、收益法和成本法。此外,还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法,如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。& B9 f) J9 V1 @& t
11.估价结果
& {0 W1 W8 g; d9 Y8 U5 e& H估价结果是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。
6 l: ~; E2 H8 ~% c4 @% n- w/ d  D第三节 房地产估价的作用
; s( L8 q9 q  m& x2 a) j(1)土地使用权出让的需要;; }$ n$ g6 X. w( k' _9 V2 O8 T
(2)房地产转让、租赁的需要;
/ M% t2 F" t: i" R( ?* g(3)房地产抵押、典当的需要;
2 |- P/ `5 Q+ |# N. Y7 ^8 x3 {0 j; s8 r(4)房地产交易的需要;
8 {2 M( P& {6 p' P7 k/ r$ X(5)房地产征用拆迁补偿的需要;% [0 i) \/ C: s
(6)房地产税收的需要;
0 s# U( C3 a- z5 w9 D3 I( \(7)房地产保险的需要;
3 y! G6 Y' r. l+ U) z(8)房地产损害赔偿的需要;8 x& h/ o+ Z, w8 F- k$ _, Y
(9)房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要;
2 E& P1 w- ?/ r) ~1 O7 m# w( m, C(10)企业发生有关经济行为的需要;
6 M" k- L! L, `(11)房地产管理的需要。
% W* O! c! K& Q) h+ W& Q第四节 房地产估价师的职业道德
0 J8 A9 ]) W4 P0 A& g7 w! L房地产估价师的职业道德是指房地产估价师在房地产估价活动中应当遵循的行为规范的总和。它要求房地产估价师以良好的思想、态度、作风和行为去完成房地产估价工作,即在房地产估价活动中应当做什么,不应当做什么;应当怎样做,不应当怎样做。
" K( _$ J* l/ c: J8 k+ E房地产估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面,实践上可以概括为以下7个方面:! q4 K5 P8 R. f5 G$ _
①独立、客观、公正;
8 Z$ g" X  s& C' i6 f9 R2 D, S% T. |②专业胜任能力;( \8 x+ `' a+ n; j
③诚实守信;3 p/ d$ ]/ v! N
④勤勉尽责;; ?( e. x) r' ~, ^! @6 [4 B
⑤保守秘密;
4 H7 L6 }5 b4 e1 ]+ e# h⑥公平竞争;( t4 B  r  N' m+ C+ w% e
⑦社会责任。
; t( {( b' u/ P/ P1 P8 D三、重要考点8 b6 O7 P! t% M
(一)名词解释
- l9 `# }; B" e9 B" C' i1.估价目的6 v/ w& a5 Q0 d- K* o1 p( \1 Z
估价目的是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途,或者通俗一点讲,委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用,是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要。2 [& {) U+ s  Z$ D/ G  ?2 y  ~9 h% H
2.估价依据
' h, \  _* Q$ F估价依据是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准、估价委托人提供的有关情况和资料,估价机构和估价师掌握、收集的有关情况和资料。
( A$ O; m/ f5 j( d; _& Q0 {9 D3.估价假设
( q3 B9 j1 i2 p) ~估价假设是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的某种假定。" c1 R+ {7 d/ [4 e* ~2 f! q6 N
(二)简答题
& u! `: o- Z- R8 ?  A4 A1 t3 ]1.简述房地产估价的本质。) z, O* \, w3 i
答:(1)房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格;! K: d2 b" p1 A9 y  j
(2)房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价;
: ]1 _: X3 T2 ~) c0 |2 S( n(3)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证;
9 J4 E( z- ~  s0 o# _; Z$ J(4)房地产估价都有误差但误差应在合理范围内;' D; y$ E8 Q* D
(5)房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
/ y6 e: n* Y. Z' s2.简述房地产估价原则的主要内容。
/ X. D. }6 }# g! a! H8 s% e" @答:房地产估价原则主要有:
" B1 O  {% o9 D' Q' {2 i# z- k        ①独立、客观、公正原则;1 y0 J) \- ]. e7 F
        ②合法原则;: G: j$ r, j' D0 v( X! l$ X
        ③最高最佳利用原则;
/ U9 K& x- K! B) u1 @5 d4 H        ④估价时点原则;% U! b- E* @" _( d
        ⑤替代原则;$ _( `6 O; @5 o9 b
        ⑥谨慎原则。
. a- X4 l" W# [/ o4 b3.简述房地产估价的基本程序。
$ ~* j. t1 S+ H答:房地产估价的基本程序是:
- P/ D1 I6 t  p4 h$ X$ g& a2 `⑴获取估价业务;  D: J! e0 y7 @$ ^7 v: t6 U8 l/ ~
  ⑵受理估价委托;! a0 C' d8 y1 f( V/ {" w* u% |2 h0 k
  ⑶制定估价作业方案;
, F/ S/ M( X! O  h  ⑷搜集估价所需资料;
' b" M1 R4 U# a1 C9 k⑸实地查看估价对象;  }' @; Z# v) p/ m
  ⑹分析估价对象价值;  X5 ?) i; A- j# G8 |9 m; @
  ⑺测算估价对象价值;
( u) N/ E- z, |3 e  ⑻判断估价对象价值;
3 L3 i, Q2 h. ]6 }, b% k8 N7 T  ⑼撰写估价报告;
( `! p) K3 q. w* @2 v% [  ⑽内部审核估价报告;
) Y2 N& ~& r, ~; A- M) [% y  ⑾交付估价报告;( t; g; Y% \! p" Q
  ⑿估价资料归档。
8 ]6 ^6 p& Y) l0 B
) e( K- s1 Q2 R$ C$ T, E9 E' b5 ?+ Y
. E. |# b8 B; E3 Y0 r8 V四、全国房地产估价师执业资格考试真题演练0 V$ W5 b- F3 L: u8 x. P1 c
1、关于房地产估价误差的说法,错误的是(   )。
* t0 |" z) ^$ ^9 T( w+ x( @A.房地产估价难免会有误差! d" t) A2 f" G; `$ p4 p& u  s
B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差" a% g2 {0 b2 R8 ]
C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准
2 P+ D! T; e& G+ x4 u! y. O; CD.可通过严格履行估价程序来减小估价误差
& @% n# f9 j' q9 c3 [{答案}B
' v0 D7 T% T. t- V# G5 t[解析]房地产评估价值=真实价值+误差! v, u$ i3 A' R7 N; U: ^( d

+ _2 [& [* V/ b2 ?6 Y# u/ p2、评估一宗房地产的价值,估价方法的选用主要取决于(    )。
0 G8 F& x4 ~; w  y0 PA.估价对象
9 U. H* I- n8 u- u# HB.估价师对估价方法的熟悉程度
* G) p: i6 k8 q2 iC.委托人
0 G/ g; W; ]/ P7 V+ K) ]D.估价机构资料库中可用资料情况
, k6 Y( {0 S3 v' mE.当地房地产市场状况
. `6 I$ B5 w: w, Q3 O5 O{答案}ADE
0 s( L* q2 t& y3 T" |8 D8 N[解析]估价方法的选用要看估价对象和估价需要具备的条件。
! i2 y, n$ D4 d2 l0 D3 m' c2 ~
 楼主| 张老师 发表于 2020-1-14 11:28:38 | 显示全部楼层
张老师
2020-1-14 11:28:38 看全部
房地产估价辅导资料二5 y8 _# O- g! X% q2 t( g

) p7 p+ {5 _; f7 ^' ?/ M主    题:第二章 “房地产及其描述”辅导资料* p. q+ w( G  y* ?: I: s1 Z, Y
学习时间:2019年10月7日-10月13日+ j  E  Q( s/ ]2 e* q7 z0 O% ^
“不忘初心、牢记使命”主题理论学习:
- _- x1 U" ?& v; b守初心,就是要牢记全心全意为人民服务的根本宗旨,以坚定的理想信念坚守初心,牢记人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标;以真挚的人民情怀滋养内心,时刻不忘我们党来自人民、根植人民,人民群众的支持和拥护是我们胜利前进的不竭力量源泉;以牢固的公仆意识践行初心,永远铭记人民是共产党的衣食父母,共产党人是人民的勤务员,永远不能脱离群众、轻视群众、漠视群众疾苦。8 ?3 S$ Z, u/ M" I
摘选自《在“不忘初心、牢记使命”主题教育工作会议上的讲话》; l$ d1 j+ R9 T. ]% W/ o
0 t# ^2 d3 a' j8 r, V1 P5 y
内    容:/ H* e" c  i! m+ _- w; j- F
我们这周主要学习第二章房地产及其描述的相关内容。希望通过下面的内容能使同学们加深对房地产的特点、房地产的概念、房地产的类型等相关知识的理解。
; }1 h  b. o9 y6 e0 N( u5 }8 b
- W% d# L6 h. ~; y一、学习要求
  N! A- I8 y4 R; d, j" A" ^1.了解房地产的特点;3 j% m; q+ D* i
2.了解房地产的状况描述; " J. A5 G9 @$ _
3.了解房地产的概念;
) A4 \  P; F  Y% D, N4.了解房地产的类型。
4 A- v1 i5 X) [' Y* z+ m$ \/ w- g1 e' q4 P, I
二、主要内容, Q5 g' u6 Q$ c5 m1 B
第一节  房地产的概念
) Z; [# W, t' |1 W% r/ o1.房地产
. F, Q9 v9 {4 }# B4 t  L9 B房地产是指可开发的土地、建筑物及其地上定着物包括物质实体和依托于物质实体上的权益。- z  B1 J: t! R/ R7 d
引申:香港、台湾等称物业;美、日等称不动产。
- H6 B) h" w2 L: E9 V. I  X# H第二节  房地产的特点! R* k7 R0 z$ `& Q
1.房地产的特性
* p5 k* E( E3 w. ^7 z(1)内涵的统一性$ G, R2 X! ~- h2 R, O% O0 U$ K; @
(2)位置的固定性- s/ @, N* s2 t0 q
(3)产品的独特性
# X* u4 R& {6 |- [9 k( M; V$ t" I(4)寿命的长久性
& }6 R! c( I. C(5)供给的有限性5 y. t1 ~( |! Q+ \3 M+ @
(6)高价值性( y/ C+ B# a) V  L) B" F8 X4 M
(7)用途变更的困难
& f( ]/ b6 ]+ J& b0 Z(8)效用的多样性4 Z9 h1 R( E' l  R. @
(9)政府的制约性
. {- f( F- z  P: x/ e. H(10)产权的可分割性% ~8 \9 @  G: P; O! ]
房地产产权是由一系列权利组成,这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体。由不同的权利人支配,如所有权、使用权、占有权、抵押权等。
4 H1 o( s$ m% }, p4 G第三节  房地产的类型
0 j+ P2 j* v& X土地与建在其上的建筑物或定着物之间的不同组合构成了房地产的不同类型。) R3 d9 I0 N/ J; V) s
(1)按用途分+ c/ \: z  K- t' N: Y: D; o) v/ D
                居住房地产" h1 [& M1 E( d1 m9 w7 f( ?8 N( k. U
                    商业房地产
" R( G3 i5 @3 Y9 y  c# }4 u                    工业房地产
0 m$ K. J7 K: @' D& m                    其他
& o9 F$ D) l/ T7 ]% ~( F8 F(2)按实物形态分
# y& R$ U+ x; K5 L                钢结构
2 H. N; o0 W, w) X+ Q                    钢筋混凝土4 ?/ M  Y2 p) p1 I! f- P
                    砖混5 f# J) K" ]2 O: N* |) Y. t  V' I; O
                    砖结构* h: T8 K9 j) E+ d" ^) Y( I+ }8 D
                    木结构/ M/ b* F$ d" q$ |; W; n
                    简易, [( \% w' n  S  y+ W9 K* V3 y  G
(3)按开发程度分, c4 H% R) e8 h9 v
生地(荒地、农地)
2 ?+ x/ x1 m+ a                    毛地. i, u0 t6 s6 M2 l6 H
                    熟地7 X, S% R  e9 W3 J/ r& J1 M3 o
                    在建工程. U# O- \+ E. @1 u: R
                    现房
+ d! j  p" N9 u2 w' m(4)按建筑层数分; _' i5 B& E# m
              低层(3层以下)
) m* H  ^- ~" k4 `1 H                    多层(4--6层以下)
# v2 R9 L" f8 y2 _+ A5 K                    小高层(7--9层以下)3 e" x5 [6 p9 i+ ]& ]* M2 s" T1 ^9 q
                    高层(10--30层)
$ H3 [' f/ U5 }. ~0 [                    超高层(30层以上)+ I6 j; g' W1 L/ T( V
(5)按经营使用方式分
9 x- j0 y6 G: C4 p. {销售的房地产
* m% }; F+ b8 h3 W( ~3 ^  J               出租的房地产. |, ~$ u- S- }5 Y% C8 G
               营业的房地产4 ]7 b; \7 e! @" b
               自用的房地产
8 @" p% q) X3 P第四节  房地产状况描述' m# |/ V; `3 |- k
1.房地产基本状况描述
* Z, Y  g( L* y- N•        名称
9 x* m/ G* [0 Z7 v4 Z5 B. h& c) \# n•        坐落
  u* P: D  U) K/ v8 _6 ^( K•        四至
1 j' x+ W% v1 [0 `$ K•        规模
% v7 h# b) }$ n, ]•        用途& b: j) m+ z' h5 Q0 T
•        权属
+ V6 J* P8 ^# K, r  M& E6 F$ }2.房地产区位状况描述7 l; d+ f4 g# M$ u
(1)位置描述7 O" g$ F( t; w8 H
•        坐落
4 {$ e0 _9 u) v" m•        方位
& V& l9 z- O' l# S4 Z# Y5 y7 i( ^•        距离
6 x% t4 n! I3 n) O3 t, I•        朝向
9 X+ G9 ?% B' x$ W•        楼层- H( a# e- o+ w/ b2 L$ l( O& H
(2)交通描述
. I: U( A5 [1 E+ \: n" J•        道路状况 , S3 S. x$ A/ S) r; X! W
•        出入可利用的交通工具  s. p) D5 e2 X& r5 |1 s2 D
•        交通管制情况. i3 t, W5 w2 |8 a. N9 O# I; T
•        停车方便程度和收费标准8 V- ^: O% e2 b' ^' i7 Y
(3)周围环境和景观描述2 c2 u9 m8 V5 x" g+ n
•        自然环境) J* t% \8 K$ }1 L! b4 ?
•        人文环境
5 z* s. E. k9 S3 `: R2 b•        景观: q; {( Y7 ~: g, ?; m
(4)外部配套设施描述
& Y6 N+ L" x9 i! F•        外部基础设施' _) D4 W+ ]; a% W- k. I# y
•        外部公共服务设施- p$ C1 X5 [6 ?- N) W
3.房地产实物状况描述 0 w0 |. v* l5 p: X1 Y
(1)土地实物状况描述/ j$ B) I3 r9 M! G+ A/ v
•        土地面积/ D2 h1 z  ]  c6 k7 o
•        土地形状6 f1 f' ~" v: i9 d# N
•        地形1 n) s0 E3 l7 p6 }$ L, p0 @
•        地势
% ?4 o7 S- h! j8 A3 c' E' Y•        土壤# T. H" q9 w7 o
•        地基
6 e1 `4 n) i6 t$ Q•        土地开发程度
* |; g2 |  E; @6 a' D, w(2)建筑物实物状况描述: ?' l/ T, _% j7 V" q. C
•        建筑规模( S6 H+ n& F- T
•        层数和高度
6 x+ U6 b5 x0 i: Z7 P•        外观: k* j0 ]1 k9 R" C- t3 J
•        建筑结构7 R. s; u& S7 j5 V
•        设备设施- ?7 X  L; c" O: u
•        装饰装修; g  ~/ X6 g( ~( j9 V! H
•        防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照: j/ u/ x& z9 w9 [% D1 h2 u
•        层高和室内净高9 T  P& Y, w# ?+ U1 f
•        空间布局5 w7 v/ W% D# w# r& k( F
•        年龄(房龄、屋龄、楼龄)和设计使用年限
8 V) K9 \+ o" [/ _: H, Q) {0 u6 R, _•        维护情况及完损程度6 y+ p3 d5 \9 w& E' h( B
4.房地产权益状况描述% E* M* c8 ~3 P( \3 w9 k
(1)土地权益状况描述
+ ]% g7 e8 a( o8 y) R•        土地所有权 % P; I5 n6 D! A
•        土地使用权 ) T  c, j! u) {3 W& q$ p
•        土地使用管制
' u5 L+ d; Z. n7 {4 G. b" ~•        目前使用情况
" _) D+ Q  _+ U) K! p•        其他权利设立情况 . {+ G1 j8 \+ V# ^# N9 b% W
(2)建筑物权益状况描述- f. e7 G- t" ~2 K; y: U8 V5 ]
•        房屋所有权
# O& I. k* w' q9 t2 s•        对出租或占用情况1 \. G9 ~1 d: d$ j& o
•        其他权利设立情况) y4 K6 F# }5 y+ V* t
•        其他特殊情况
7 N9 N; k4 H, T( ]6 K% o+ ^& M- W* F, c
三、重要考点
- m6 a$ T, |# o/ O3 x/ _1.简述房地产的特性都有哪些?
( t* j; ~1 O% r8 q答:(1)内涵的统一性
- Y* F' H! I# P+ k: y6 `4 x(2)位置的固定性
4 z) g% H% y  m! r7 @5 _/ Z(3)产品的独特性
/ H4 `: y- U- h# g# G$ }- e: _7 N, Y(4)寿命的长久性
( Z2 ?: H) K; ]7 {) x(5)供给的有限性" f2 q' K! O$ Q$ a, }
(6)高价值性
' l; p4 Q0 H7 j9 N(7)用途变更的困难
" N0 J; K9 t2 ^6 j4 N( b. _(8)效用的多样性
6 P9 d, K0 U3 c/ U' f(9)政府的制约性. i2 ~! V+ j& ~' h" J/ r
(10)产权的可分割性
3 j' I/ a" |& i! I$ h5 {6 i6 `' Y2.简述建筑物实物状况包括哪些内容?/ Z$ l! I# t: i: U6 ^! k" Z- R
答:(1)建筑规模2 |* y' c! z# |
(2)层数和高度6 `: v" }1 j( t8 X2 T4 T
(3)外观5 Q8 Z" V" A$ d+ w  d0 ~& N
(4)建筑结构1 Z3 I) h+ n9 z
(5)设备设施
3 X- l- D; k# `3 e(6)装饰装修; P( F  g  F( \, Y
(7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照
( P- A$ D# ]" i. M7 c* |(8)层高和室内净高3 ?5 j- E  _6 K  _- z/ G
(9)空间布局
1 A$ x+ O; q0 J$ |(10)年龄(房龄、屋龄、楼龄)和设计使用年限
) H# B% i  }; z4 z; D, O. e(11)维护情况及完损程度
  K7 W2 s2 S8 o( C1 p# \$ y6 e4 A( u! S4 H) p
四、全国房地产估价师执业资格考试真题演练. f+ n( E0 m- f
1、估价对象为一栋复式住宅,其中“复式”一词表示的是估价对象的(    )。
) b! w4 @, W) [6 R5 s3 RA.实体         B.功能       C.质量       D.权益中的权利
' ~9 ~+ m1 j! s2 _1 {8 {* Z8 p{答案}B9 |& o- m$ A/ s- W
[解析]房地产的实物可分为有形的实体、质量和组合完成的功能等方面,其中,组合完成的功能是指它的空间布局。6 ]+ R& ^( q. g' Z  j1 @  l" P

+ h) G$ C* n+ }* s2、对抵押房地产变现能力比较弱的说法,错误的有(   )。3 N( p5 `% m$ i) L
A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱5 ?2 S+ u3 }' z* `
B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱' f* B4 N, J: q' K: w
C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱1 ^" |: B5 e1 O( c% `
D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱. |" H  a* p2 \1 {
E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱. W+ ]+ v7 U0 ]8 g& J: \
{答案}ABC
4 `; F( @4 G( o* h; r[解析]标准厂房适用面广,不需改造,就能比一般厂房更容易被买家使用,变现力强;熟地具备了基础设施,拿来即用,也更容易交易;小商铺总价低,比大商铺容易变现;厂区内的住宅因为缺乏商铺住宅小区的配套以及物业管理服务,相比而言是更难变现的;郊区因为区位偏僻,以及客户群体比市区少,也更难交易变现。
: Q; f. C$ ~8 X: q: o) G4 [( p
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张老师
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房地产估价辅导资料三
7 h6 W, }- Q  Y) K* `3 w# e- j$ P! U4 i  L& t# W7 }6 v1 r. a  S
主    题:第三章 “房地产价格和价值”辅导资料; I3 x/ {5 f8 h( ]9 a# ?2 w
学习时间:2019年10月14日-10月20日7 J' I! a  U! j$ F" y: ^' l6 g
“不忘初心、牢记使命”主题理论学习:
5 u$ w0 a; Q# a+ Q+ X每周文摘:担使命,就是要牢记我们党肩负的实现中华民族伟大复兴的历史使命,勇于担当负责,积极主动作为,用科学的理念、长远的眼光、务实的作风谋划事业;保持斗争精神,敢于直面风险挑战,知重负重、攻坚克难,以坚忍不拔的意志和无私无畏的勇气战胜前进道路上的一切艰难险阻;在实践历练中增长经验智慧,在经风雨、见世面中壮筋骨、长才干。! k% s0 w# w1 A; E6 i! u+ d; T
摘选自《在“不忘初心、牢记使命”主题教育工作会议上的讲话》3 x- j3 d! g$ h# k# e+ Q
内    容:4 X/ C7 F3 N1 ]0 {0 V! }
我们这周主要学习第三章房地产价格和价值的相关内容。希望通过下面的内容能使同学们加深对房地产价格的特征和类型、房地产供求与价格等相关知识的理解。
7 u0 Y5 n+ @( w6 l- k: S
4 _2 H' L; o& S, w% a一、学习要求
9 p9 y+ R  V) X, a, T$ W1.了解房地产价格的概念和形成;4 c* ~0 c! N+ b* g
2.掌握房地产价格的特征;1 u3 \! q" q5 Z3 l4 \4 i1 O1 ^5 S$ b
3.掌握房地产需求和供给的概念;- j0 _8 j  X+ b& c" C( B. }
4.掌握房地产需求和供给的影响因素。3 V# z% e. O: F8 _7 B2 T

# ^: b4 A3 O* A& m: b: P! A* l/ ^2 U二、主要内容
, q$ N3 Z7 J! _7 X- I( }3 Y第一节  房地产价格的概念和形成
  c9 G9 x7 p. q6 \- ]0 C# p1.房地产价格的概念
6 ^& Z# t, t' J& s/ x房地产价格是其价值的货币表现形式,即在土地开发、房屋建造和经营过程中,凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。
% f& a% {8 t7 P( T. \9 A6 e2.房地产价格的形成条件
' K5 z8 j& W. j: p•        有用性
6 h9 h; j* E( P•        稀缺性
( _- w6 A6 E  L( S1 U  V0 V; ^•        有效需求
. t+ y* Y$ J- m' D第二节 房地产价格的特征* a( X( Y% ~1 p0 {) ]
•        房地产价格的区位性
, d& E1 b, v) r) [7 B0 A; a•        房地产价格的高值性* D. U6 |4 s# L" r8 O% W# V2 \
•        房产价格的差异性
% q( x& u" C: }$ r•        房地产价格的趋升性0 ]; r9 _) H0 P! Y3 B
•        房地产价格的权益性8 ?7 _1 \+ }& z+ x5 Z
第三节 房地产供求与价格9 H9 S1 X4 Z* S
1.房地产需求
- }2 o- c- i; ?6 }" M" Q(1)房地产需求的概念/ S3 R3 h% I( b9 u+ X
房地产需求应该从微观和宏观两个角度分析。从微观角度看,房地产需求是指消费者在特定时期,在每一价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品或劳务的数量,也可以叫做房地产市场需求,也即房地产的有效需求。从宏观角度看,房地产需求是指房地产总需求,即某一时期全社会房地产需求的总量。  [5 Z9 U+ l# o9 ?
(2)影响房地产需求量的因素
! K7 `8 M( v9 g6 m0 m* C( M# k•        该种房地产的价格水平3 u9 b6 A$ o% ^( r9 P+ ]6 C2 e# U
•        消费者的收入水平) H9 ~7 k' K$ F
•        消费者的偏好
9 w/ H" `8 _1 y9 g6 T•        相关商品的价格' z# V7 H. i8 Z0 f6 Z1 D6 z
•        消费者对未来的预期8 I! Q  t1 a: @& a( t- U; c( t
(3)房地产需求曲线! z$ P$ Y6 [) a0 P, t. K' |2 J

9 q( Q2 q: n; ^) }2.房地产供给
. O' D, [0 l: |% P+ T(1)房地产供给的概念
- T" z; ~- R1 e0 }" ?房地产供给应该从微观和宏观两个角度分析。从微观角度看,房地产供给是指生产者在某一特定时期,在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量,也可叫做房地产市场供给。从宏观角度看,房地产供给是指房地产总供给,即某一时期全社会房地产供给的数量,既包括以公顷、幢、平方米等为单位的房地产实物总量,也包括以元、万元等为单位的房地产价值总量。+ ~$ ?' S% C2 L7 p+ P; R
(2)影响房地产供给量的因素
2 o! r0 K1 d2 J8 t  n•        该种房地产的价格水平3 w  I) k  a6 t$ u
•        该种房地产的开发建设成本% s' N% _! C' h) ]. N: N! `
•        该种房地产的开发技术水平0 L7 V1 o2 p. K
•        房地产开发商对未来的预期  W. J7 M3 l! E( S  [, w$ v8 k
(3)房地产供给曲线: |4 B' c' a3 F' g1 S; Q/ D, q# J

5 O( w1 Q8 O2 X0 z9 r3.房地产供求平衡+ G' U! O& H* m: p' p9 d' C0 F; n
均衡:是指需求与供给相等。: E0 W; q0 q, Y! C7 K3 P
土地的供求均衡是相对的、暂时的,不均衡是绝对的。土地的供求由不均衡向均衡运动,趋向于均衡或达到均衡,然后再由均衡向不均衡运动。一般而言,土地供不应求是经常的、普遍的,供过于求是短暂的、个别的。因此,地租或地价的总趋势是上升的。" J' b5 b( o) c& B5 N
第四节  房地产价格的类型0 z  j/ H* p& d- V: s  N/ |
1.从房地产价格形成基础的角度划分有
3 j* B! B5 M3 h% c  ]•        市场价格1 Q; `% b# k) L9 ?2 c8 k
•        理论价格) {4 W; G- T- d+ Y! L' _
•        评估价格
* h1 T. C' p- e4 U$ p! S6 r. C2.按房地产实体存在形态划分有
# K# k6 v4 j3 I" h•        土地价格: N7 r4 y) [6 V
•        建筑物价格+ O* b2 V( s" d
•        房地价格! j3 `5 h/ S. V5 O1 n  q: G! N) N
3.依据房地产经营方式划分有( }/ R" S6 m- Z8 @9 W& \8 o
•        出售价格1 e9 \6 I4 q4 ~; N2 V* Z
•        租赁价格. Q. t4 C7 ~/ G2 R2 ^$ g
•        抵押价格
3 \) u% V& h1 x, ?% W•        拍卖价格# C9 e6 |4 X# i! E3 Y7 f
•        土地使用权价格
( Q% z( b1 [, _! `0 c5 w•        招标价格
; K: d9 ?2 \- A. E3 [+ P& `7 b•        协议价格" g- j& O' a; ^) c
4.依不同级别、地段测算划分有
- E1 [/ y4 v7 G$ x7 A9 y•        基准地价4 `5 y  e$ A0 x* H- o) a- O
•        标定地价- B: `8 v# w. M2 M% c4 x6 L- P
•        房屋重置价格4 q, l1 [. H& L6 B+ L$ T
2 t: Z6 a! Y) Q* G0 F/ y# A
三、重要考点0 p: s; q& Q, B
(一)判断题4 ]! d2 u1 T/ `+ @
1.房地产需求应该从微观和宏观两个角度分析。从微观角度看,房地产需求是指房地产总需求,即某一时期全社会房地产需求的总量。(错)9 H  W) w* Y1 L2 Q+ l0 T
2.消费者对未来的预期能够影响房地产的需求量。(对)
! t! W1 j2 C5 x- J! z3.一般而言,土地供不应求是短暂的、个别的,供过于求是经常的、普遍的。(错)
/ h: K: C  Q  G7 k4.依据房地产价格形成基础的角度划分,可以将房地产价格划分为土地价格、建筑物价格和房地价格。(错)$ |8 i3 w( k) ^! d% |" K4 S7 w
5.房地产供给应该从微观和宏观两个角度分析。从微观角度看,房地产供给是指生产者在某一特定时期,在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量,也可叫做房地产市场供给。(对)" L1 d$ J; T$ x: o5 m( G, X; u

2 O2 L5 J3 T8 [1 T(二)简答题+ d8 q. W) ~0 n7 k# {
1.简述房地产价格的特点都有哪些?  B( h, L% d* h0 H- e
答:房地产价格具有区位性、高值性、趋升性、权益性等特点。
& G* b3 h& f3 I0 d0 T( _2.简述房地产价格的概念和形成都有哪些?
: ^+ D; ]& z* J/ x+ l/ m; ^答:房地产价格是其价值的货币表现形式,即在土地开发、房屋建造和经营过程中,凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。其形成条件:有用性;稀缺性;有效需求。+ C5 k2 l9 H4 O1 y# q& O
3.依据房地产经营方式划分,房地产价格的类型有哪些?
' g" e2 u7 n6 D, Z7 ^答:依据房地产经营方式划分,房地产价格的类型有出售价格、租赁价格、抵押价格、拍卖价格、土地使用权价格、招标价格和协议价格。
1 H" }( Y0 I+ N6 f, q
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房地产估价辅导资料四& ~9 A: E$ d/ ?5 `' X0 ~

& Z2 X% Y3 y% n! V1 I主    题:第四章 “房地产价格影响因素”辅导资料  e/ r& `6 B' c% e  e/ a
学习时间:2019年10月21日-10月27日
/ i7 L  V: ?' B. ~# Z# z“不忘初心、牢记使命”主题理论学习:
# L5 U9 k* I' R- o7 B/ \每周文摘:坚持党的领导,最根本的是坚持答案权威和集中统一领导。党章规定“四个服从”,最根本的是全党各个组织和全体党员服从党的全国代表大会和中央委员会;答案强调“四个意识”,最根本的是坚决维护答案权威和集中统一领导。这都不是空洞的口号,不能只停留在表态上,要落实到行动上。- c- h1 d" R" N0 A; Z2 Q8 x  k
     摘选自《在十九届中央纪律检查委员会第二次全体会议上的讲话》
2 D2 f1 a' R1 a/ R内    容:. u0 p( j3 i, R0 }$ E4 m
我们这周主要学习第四章房地产价格影响因素的相关内容。希望通过下面的内容能使同学们加深对房地产价格的影响因素等相关知识的理解。
8 }; j6 a3 t, S# A' e' X1 Z: M, @
$ k: ?( m' y. {" \* I$ Q% A4 P一、学习要求: |8 X  [1 Y' @+ d# K6 Q
1.掌握房地产价格影响因素的特点及分类;
& m% ^9 g$ H' _. J  Q" o2.了解房地产自身因素的内容;1 T$ o5 o8 B6 D
3.了解房地产制度政策因素的内容;
; e2 K$ g& i  s* z6 m2 d: c  X6 f4.了解房地产经济因素的内容。; a1 w7 e" g0 _5 w1 I0 }6 L; r% o

' P/ I/ D& j: i7 L3 O% {二、主要内容5 J, a4 m5 ~7 A+ |4 w# Z4 _" C
第一节  房地产价格影响因素概述* S' k5 y1 Z, Z. ?) ~; q
1.对房地产价格影响因素的总认识
, y: u2 j! a* N(1)各种因素引起价格变动方向不同。
3 W) I& h6 g2 B- {4 I(2)不同的影响因素引起价格变动的程度不同。6 _* O) [2 H. F& S3 S' v6 J1 C
(3)不同影响因素的变化与价格变动之间的关系不同。+ R: j) B% q/ y, n
(4)有些影响因素对价格影响与时间有关,有些无关。
& k- `; Q" ]" |' k7 _(5)各种影响因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变。9 W$ \* R5 Y" h9 }/ J- }& T2 _0 i
(6)同一影响因素在不同地区对价格的影响可能不相同。
' N, T2 n! S4 P0 |$ V8 O(7)各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的。; V: c9 O0 j( J% @# H9 K. I" m
(8)某些影响因素可以用数学模型量化,某些不可以。
0 D1 P8 B% |- F5 s. W+ n2.房地产价格影响因素的分类0 F) j( U2 U9 o
房地产价格影响因素可以如下分类:# d7 \* p) O) H, K. c  x6 x3 W
第二节 房地产自身因素
" D9 J' ]$ @  l; L/ C7 A1.区位因素
. G2 E3 e& _' {! S房地产种类的不同,影响其价格的主要区位有不同要求,如商业区主要看重繁华程度、辐射范围,住宅区主要讲求便利舒适,工业区主要重视运输条件等。区位条件影响房地产价格水平可见对影响房价的区位因素进行分析,有实际的意义。5 O, m8 G2 J; A. C9 K7 Z9 \
(1)位置( _  @8 j( e9 S. T: @5 G5 L
(2)交通& \9 R7 \5 ~6 k, z* k! Q
交通因素对房地产价格的影响,可分为出入可利用的交通工具、道路状况、交通管制情况、停车方便程度和收费标准等。
( d1 \  ^# Z% u, U①开辟新的交通线路的影响。一般会使站点周围的相关房地产升值。从时间上看,开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后,建成之前、建成之后对房地产的升值作用一般会停止。
5 I/ g! t0 b+ z# X②交通管制情况的影响。交通管制对房地产价格的影响结果取决于管制的内容和房地产的使用性质。对不同类型房地产的影响不同。例如,在住宅区内的道路上禁止货车通行等,会提升住宅房地产价值。
6 x4 `) A9 v7 r/ @% s+ n0 c(3)周围环境和景观' x# j: `/ F- e
周围环境和景观指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素。
, K7 \* z. T3 Z7 T. z①大气环境:空气质量的好坏。9 o: z; x) D& E! k! I2 W
②水文环境:地下水、沟渠、河流、湖泊等水体的污染程度。
# p' G1 v1 p0 {$ h, O③声觉环境:噪声。- ]) @9 ]: D5 h! v, H
④视觉环境:房地产周围安放的东西是否杂乱。标示牌广告牌等树立状态和设计是否美观,建筑物之间是否协调,公园、绿化等景观是否赏心悦目。/ Z% U4 s/ V; m7 D: k* \! n
⑤卫生环境。8 e! C5 b; R: c( X9 \
⑥人文环境:该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(职业、素质)、治安状况(犯罪率)等。
$ f3 }+ I( n; f* ]$ q' d, b/ V) p(4)外部配套设施
4 h6 F# D5 O! S# U2 \外部基础设施完备状况对于房地产特别是住宅类房地产影响特别重要。
( l, X8 ]9 l! O1 _' ]  F一般情况下,周边有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的,房地产价格就高。
1 d; Z$ e: ~; H! L2.实物因素) ]3 ?. }% k1 O: u
(1)土地实物因素
7 b, M. s( |1 x$ y6 Y3 O9 Z包括土地面积、土地形状、地形地势、土壤地基、土地开发程度。/ [" {3 @( H+ U0 j4 W5 l* b
一般情况下,土地面积较大的土地价格优于土地面积小的土地,特殊情况除外(如:相邻地块的小块土地、不同地区、不同消费习惯而导致的特例。)- M$ H9 q( P4 O
形状规则(长方形、正方形)的土地价格优于不规则地块。
' U5 x" y) z, o' [2 J/ g& M土地平坦(坡度不低于0.3%,否则不利于地面水的汇集与排除),地价较高;土地高低不平,地价较低。$ u9 l+ M9 F& B: D! \1 |
若城市发展受地形地势影响(例如四面临山或有河流阻隔),则土地的经济供给不能随城市发展而相应增加时,地价会普遍高涨。! m* w& k2 L- w4 r/ \
地质坚实、承载力较大,有利于建筑使用,地价就高;反之,工程地质条件差,地价则低。
- Y( U* Q  b9 d6 c; V肥力高低与价格高低成正比,尤其对于农业用地极其重要。) X  w$ M: E2 g$ b9 ~3 K) P8 z
(2)建筑物实物因素
$ s9 ?. b' t6 ^1 Q7 h+ Z包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、防水保温隔热噪声、通风采光日照、维修养护情况,及完损程度。- T/ V6 `/ j7 S, c& p" G9 R  W" H) H
建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象(建筑式样、风格、色调等)等因素,对房地产价格均有较大影响。
3 Q  ]. Z; G8 l日照、风向、降水量、天然周期性灾害。( _: D, `1 E' o$ {6 p
向阳、背阳情况对房地产价格的影响在南部与北部有所不同。1 s1 ?" N! n' d/ R! B3 J6 Z
一般而言,上风地区房地产价格较高,下风地区房地产价格较低。% R4 D1 r# ]% h: c$ W
在有天然周期性灾害的地区,一般而言,土地利用价值低;若有了较好的抗灾措施,例如较好的防洪防汛工程,则其价格不仅会逐渐上涨,且由于近江、近海、近湖等特有景观会使价格畸高。
3 s7 }: C3 d& u1 X  W! Q6 w(3)权益因素( e7 M0 D& b2 K
一宗房地产利用所受限制的种类和程度,对其价值有着重大影响。进行房地产估价,应充分调查了解房地产利用所受的各种限制及其内容和程度,才能评估出正确的价值。房地产利用限制包括三方面:2 Z3 w: g2 t8 M" X) }) i
①房地产权利的设立和行使的限制
/ U( i+ |( s  o+ ]; L土地和建筑物的权利状况如何,以及这些权利是否完整、清晰等,价值会有很大的差异。
) k: l6 i, C- t+ I6 H( ]②房地产使用管制
/ i' V! u- p, t  d0 c对房地产估价而言,有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、容积率、建筑密度、建筑高等等的规定。2 S. a: y+ y" ]
③房地产相邻关系的限制- \, N! J# ]& d6 Y+ ]9 r
相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或者按照当地习惯,相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。
; @1 J" w: p, F' B) ]% T5 I' H5 G3.人口因素
0 c* d7 c9 X2 O( Z- D) x; [(1)人口数量' a) k" B! q6 u3 n: N- `% a/ I2 H
人口增长、外来流动人口增加、人口密度等因素都会对房地产价格产生影响。
+ w- @* o0 }7 n0 m4 o7 U$ [(2)人口素质! D5 L' h; K9 A8 b' C7 f1 g
文化教育水平、生活质量和文明程度会对房地产价格产生影响。$ o  B- c9 v2 _7 Q7 |
(3)人口结构(家庭结构)
. ?" p9 V  B- a& C( ?一定时期内人口按照性别、年龄、职业、文化、民族等因素的构成状况。
1 Q& f7 A  ^& U3 T% {! [  B我国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单小家庭发展的趋势。家庭人口规模发生变化。家庭人口规模是指全社会或某地区的家庭平均人口数。一般而言,随着家庭人口规模小型化,家庭数量增多,住房总量需求增加,房价上涨。4 m* O% t5 z5 W
第四节 制度政策因素8 d) F, ], [- w
1.房地产制度政策
! v( t# n, \* k对房地产价格影响最大:中国土地使用制度和住房制度改革。
: D' J5 d( E( D3 M1 Z: E5 D房地产价格政策:即政府对房价的干预方式和措施等。一般而言,平抑房地产价格的措施有以下几种:1)制定最高限价;2)制定标准价格;3)政府在房价高涨时抛出一定量房地产,特别是增加土地供给;4)征收房地产交易税或增值税;5)建立一套房地产交易管理制度,遏制房地产投机炒作。
8 {1 e2 k$ ~6 I1 j2.税收政策
4 D  ~5 k$ G$ w* R(1)房地产开发环节的税收
' v7 c7 t9 g6 y4 P1 H7 d一般而言,增加房地产开发环节的税收(大致包括:契税、耕地占用税、印花税、营业税、城建税、教育费附加等),会增加房地产开发建设成本,从而会推动房地产价格上升;相反,减少房地产开发环节的税收,会使房地产价格下降。但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降,还要看房地产市场是处于卖方市场还是买房市场。) l3 W4 C3 |% u( b( g% R
(2)房地产转让环节的税收" ^% Z, \* U7 i1 d5 G
一般而言,增加房地产转让环节中卖方的税收(如土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、印花税),会使房地产价格上升;反之,会使房地产价格下降。. q- D$ T( q+ H4 r3 O7 L$ n& }
增加买方的税收(如契税),会抑制房地产需求,从而使房地产价格下降;反之,会使房地产价格上升。6 U$ O, }+ P2 J* G, r7 m
但增加或减少房地产转让环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降,还要看房地产市场是处于卖方市场还是买房市场。
2 h0 \5 @% V% v: X  i(3)房地产持有环节的税收9 e+ \/ r* s9 L: `
增加房地产持有环节的税收(如城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、物业税(尚未开征)),会增加房地产使用成本,会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产,并会抑制房地产投资和投机需求,从而会使房地产需求减少,导致房地产价格下降。
2 x+ ~% o5 d( g3.金融政策
7 l* s, G, E7 j# T0 F, g影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策,包括严格控制或适度放松房地产开发贷款、购房贷款,上调或下调金融机构贷款基准利率,提高或降低最低购房首付款比例,提高或降低最高房地产抵押贷款成数,延长或缩短最长购房贷款期限等。  q! D$ H  H- Y( D
4.相关特殊政策
# w2 X; l# ?1 q) i国家对特殊地区实行特殊的政策、特殊的体制机制、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等,意味着会吸引投资,经济较快发展,对房地产需求相应会增加,从而会提高这些地区的房地产价格。
/ @3 m+ W' P/ x1 R6 E$ Y5.相关规划和计划
6 d" y5 Y( E0 _  K5 w(1)国民经济和社会发展规划
1 a7 e1 x) h" l9 w2 u8 h& N+ ](2)城乡规划( u- W% D2 f  Y% t
(3)土地相关规划和计划" N" a0 g6 g0 ]. J
第五节 经济因素
3 Z, c/ E6 N6 u/ D& U1.经济发展状况
* F  X7 }# J! E+ {; X1 V一般而言,经济发展,房价上涨。例如日、新、韩等国以及当前我国现状。2 X4 R+ E* j* L5 w  \
2.国民收入水平
1 u) D6 [9 O- p* ~2 ?2 m4 j0 I8 E" e低、中、高收入阶层收入的增加对房价的影响各不相同。提高低收入者收入,对房地产价格影响不大;提高中等收入者的收入,会增加他们的购房需求,房地产价格急速上升;提高高收入者的收入,对房地产价格影响不大。1 C1 l8 k' U) t. k
3.物价水平6 D. U7 C" T: I/ N' c( I5 ]
一般而言,物价上涨,房价随之上涨(各类建材、人工上涨,房地产开发成本上升)。
' I# z) k0 \7 ?; l4.利率
, E. _  k2 m! h7 c2 q. G4 P2 r$ s从开发建设看,利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本,从而使房地产开发建设成本上升或下降,进而使房地产价格上升或下降。
6 C5 A. m' r8 b  K; `+ ~+ |从房地产需求看,现行购房普遍借助房贷,利率上升或下降,会增加或降低购房者还贷负担,会减少或增加房地产需求,导致房价下降或上升。
5 ]  q" A/ H$ h/ O5 x总体而言:利率与房价负相关,利率下降,房价上升;利率上升,房价下降。3 O) ^& s4 Q# B8 z4 c3 t
5.汇率8 U: c: h" H* P  H& V
汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率,或者说,一种货币以另一种货币表示的价格。) G; U5 R, a3 K2 y: S' t
如果国外投资者在房地产所在国投资了一套房地产,若该房地产所在国的货币发生了升值,即使相对于当地市场房地产没有升值,但相对于国际交易也会获得较好的房地产投资收益。因此,当预期某国的货币会升值时,就会吸引国外资金购买该国房地产,从而会导致房地产价格上涨;相反,会使房地产价格下跌。) ?; c$ A0 c: j6 H, h
第六节 社会因素. U- F' V& i! v9 q: b5 j- z
1.政治安定情况
) _/ [* f8 r8 q+ s* X2.社会治安状况
, _% C) p) _9 F* u8 S3.城市化' u* _% G" T. f* g1 t; o
4.房地产投机
/ m/ g  q' f8 x$ }/ I9 z第七节 国际因素; {) k& P& U; q
1.世界经济状况
* }" x. D+ \, b: n- B. W% H2.国际竞争状况
% H8 f2 ~0 N5 \9 @2 w3.政治对立状况
8 t5 Q2 L& f4 c: B4.军事冲突状况
$ \8 H; C+ q: O3 C: h! t+ k第八节 心理因素0 i) P7 ?0 g3 ^- [' E* q
1.购买或出售时的心态4 ]- n: X$ n) Z8 [
2.个人偏好
/ d" \: _. D  ^- Q. y0 I! _$ g3.时尚风气、跟风或从众心理  Y: Y, g8 n/ I6 B$ e) c! ^$ }% O
4.接近名家住宅的心理
& q2 d* V1 Z) o. F) E5.讲究风水或吉祥号码
! R0 W2 U. U( O6 g7 A5 x
- u* m" Y$ m) Q8 k三、重要考点: J5 t( b( c: J! X, P
(一)判断题
% t3 t5 Z: i. L6 C$ G6 L1.不同房地产价格影响因素引起价格变动的程度相同(错)
3 B9 h! F% a" V' Z  w2.同一房地产价格影响因素在不同地区对价格的影响可能不相同。(对)
  ~& |' [' A! e' N8 X# Q3.周围环境和景观指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素。(对)
' `( `- m$ Z: u- d! P2 A+ Z. o* m4.总体而言:利率与房价负相关,利率下降,房价上升;利率上升,房价下降。(对)
% h) h& Z# p  `" S6 O( ?* ~. t9 j(二)简答题
6 h4 ~: m! @6 j0 Z1.简述房地产价格影响因素的分类
$ F# e1 R3 e+ _0 b+ s+ x2 E答:房地产价格影响因素可以如下分类:7 k5 }+ U- n. _  F! V& j
( v5 c! y  l% E  h; A$ j# V# x' O; {
 楼主| 张老师 发表于 2020-1-14 11:35:05 | 显示全部楼层
张老师
2020-1-14 11:35:05 看全部
房地产估价辅导资料五
) u$ ~6 c' _8 u4 H* o5 i/ J* ~
: n) F: L; B0 P  B, u. y主    题:第五章“房地产估价原则”辅导资料( Z% v4 k, Z/ G* W. N$ ?
学习时间:2019年10月28日-11月3日
9 U  a- \) i: z: f. _' J3 m) G8 M“不忘初心、牢记使命”主题理论学习:4 {  h" z, O4 `( G/ @
每周文摘:群众路线是我们党的生命线和根本工作路线,是我们党永葆青春活力和战斗力的重要传家宝。不论过去、现在和将来,我们都要坚持一切为了群众,一切依靠群众,从群众中来,到群众中去,把党的正确主张变为群众的自觉行动,把群众路线贯彻到治国理政全部活动之中。4 h# g2 V) Y$ g6 A
                   摘选自《坚持和运用好毛泽东主席思想活的灵魂》《习近平谈治国理政》1 X: L7 V1 |; }; x0 `5 O
内    容:. q3 F' P! j5 d: Y1 t: G2 p
我们这周主要学习第五章房地产估价原则的相关内容。希望通过下面的内容能使同学们加深对房地产估价的原则等相关知识的理解。/ a) b5 y( ]3 s; @# j

; |7 P7 l( C5 ~* _# _( h一、学习要求
, L, a# @) f  A/ C1.掌握房地产估价的合法原则;* S3 H8 `' t& S) z8 B: ^
2.掌握房地产估价的最高最佳适用原则;
+ `$ T$ ]; f  @1 m3.掌握房地产估价的替代原则;
7 ?7 ~% m9 m$ ~7 S* [, T0 o4.掌握房地产估价的估价时点原则;9 a# I( P1 m+ M% e3 N  h0 ^% M, c8 ~
5. 掌握房地产估价的公平原则。
" H# V3 c; X5 z9 H* [3 m6 R6 T- T
# U; q+ u% W% c" A二、主要内容
0 O9 |' B7 y8 w" M- t' `第一节 合法原则2 K* z" J, Q: k3 S; r6 T) A
1.合法原则的内涵1 G1 ~/ o3 Y) [
遵循合法原则,要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。' ~# H9 V6 w1 S% a, q  V) g9 [
2.合法原则的实施
. u2 I1 r7 ~+ l( |5 m(1)在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据。4 c. F! A- [& g! ]7 l- w4 Z
土地权属证书有:《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。5 F/ K1 p' P/ J3 n$ H
房屋权属证书有:《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》
/ r6 M3 U0 R$ S( F. h1 m* Q(2)在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据。
2 n$ ^: w8 g& `9 z例如,如果城市规划规定了某宗土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。那么,对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。
4 c/ {8 q% P3 f( [- J$ `' W- ^1 o9 R(3)在合法处分方面,应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。: @. ~  z) V5 `' O& L- ]  ~* n
处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
0 n: B! c) n3 S5 u, J: {如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价。" n- J$ m  W" W3 p/ P! z  m

" d' @  o6 [' m第二节 最高最佳适用原则! _* ?' d8 c# D  J$ B3 R
1.最高最佳适用原则的内涵7 L8 @, W; ?! k9 J6 b& J, }2 w1 o" U
最高最佳适用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用,而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最佳使用,这也是合法原则的要求。
* [7 j6 E5 A, e" b( U2.最高最佳适用原则必须同时满足以下四个条件:! b1 y% |# k4 s
(1)法律上许可;
4 H4 g. I! y5 M5 p(2)技术上可能;
& C# w! z8 H% |(3)经济上可行;. w" [7 {- _9 k, U: m1 l
(4)价值最大化。
* t3 `- B' C/ `- Z: r0 U% Y最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。例如,某宗房地产,城市规划规定既可用作商业用途,也可用作居住用途,如果用作商业用途能够取得最大收益,则估价应以商业用途为前提;反之,应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。  M) p* Q- {# Z3 U8 K! z; j& O
当估价对象已做了某种使用,估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提,作出下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明:
# `. d2 p- C  P$ I" M保持现状前提:认为保持现状继续使用最为有利时,应以保持现状继续使用为前提估价;" R, a: t0 z. J5 k
转换用途前提:认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提估价;8 U9 \! w. i( M6 y5 j
装修改造前提:认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价;, s* V4 h- E1 b
重新利用前提:认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价;# v1 `) G: Y3 r* E4 ^- h2 ]3 v' _
上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。 - ]7 P( m# ~* g9 \& s# X1 l, V" g1 c

; A! x9 O4 p5 L6 ]7 b* W0 b. _第三节 替代原则
- J( C) Y' l+ O+ @: b1 y& k1.替代原则的内涵
' R6 a; r# H7 K0 h4 V6 t替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。/ }0 u& f( Z; @6 I/ }2 t
所谓类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系,价格会相互影响的房地产所处的区域范围。4 S  \- J! v7 }2 \" E. M- [1 ~
2.替代原则的依据* ?8 U1 M9 ?% a3 x" L: w% b6 w8 z
经济学的替代原理:同一市场上,当两种或两种以上商品具有相同效用时,消费者总是愿意以较低价格购买具有一定效用的商品;反之,当消费者以一定价格去购买商品时,总是期望购买对他而言是最大效用的商品。这种可替代性使商品在市场这一“看不见的手”的作用下,价格最终趋向一致,这就是经济学的替代原理。房地产商品也遵循这一原理,同一供求范围内的某宗房地产的价格,必然会受到具有替代关系的类似房地产价格的影响,并相互竞争,使价格在某种程度上趋于一致。
/ K, Y9 S  F5 Y8 S3.替代原则的作用" \2 d! \4 v' ^7 ^3 ^
(1)如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格,则可以依据替代原则,由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。% V' a, D8 g$ P( x+ ^* Y
(2)不能孤立思考估价对象的价格,要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。特别是作为同一个估价机构,在同一个城市、同一估价目的、同一时期,对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差,尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。 / t8 V% p  `  E# b1 J8 b% n

1 M3 M' M* E8 @第四节 估价时点原则% l7 d2 H4 C$ \! f3 q
1.估价时点原则的涵义
8 z6 X3 x  o$ e+ q估价时点是指评估价值对应的日期,即在该日期上估价对象才有该价值,通常用公历年、月、日表示。
$ a0 M& ~: T$ e9 z5 T8 n估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
' l0 h( j1 }$ \  b& Y9 ?% |1 g9 }2.估价时点原则的意义$ U. z/ H2 h  m' z" d
任何一个房地产市场总是处在不断的发展变化之中,决定和影响房地产价格的因素也在不断变化之中。这样,房地产价格也就处于不断变化之中,在不同的时间,同一宗房地产往往有不同的价格。因而,房地产的价格始终只是特定时间的价格,这就决定了估价时必须有一个特定的时间——估价时点,假定市场情况“静止”在此时间点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的情况为准估价额是相对于估价时点的价格。 , _  s# Z5 ?8 i8 w) D: i; w
房地产交易,是涉及众多法律、法规的权益性交易。房地产交易无论是买卖、租赁,还是出让、转让、抵押和继承,都不像一般商品那样靠物质实体在当事人之间交付(流通)完成,即买主带走他所购商品,而主要靠法律、法规和契约来完成。但法律、法规、政策的颁布、修改、实施和权益的确认、登记和过户,都是有明确的时间界限的。这样就能确定市场的条件和交易双方的责任界限。
) a) D9 I9 d" F& s" x" n确立估价时点原则的意义在于:估价时点是责任交代的界限和评估房地产时值的界限。
$ c7 f; g( t  I; }0 W. X3.估价时点的确定" i# H; r% x& [+ @* r1 g
估价时点并非总是与估价作业日期(估价作业日期是正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)相一致的。实际估价中,一般将估价人员执行现场勘察的日期定为估价时点,或因特殊需要将其他日期定为估价时点。
- p2 U5 p+ T1 ~, x4 f但更本质的是估价时点的确定应在先,评估价值的确定应在后。
% Q/ L4 Q, v& ~4 N; L' I' W( \; a  q) G- E* s
第五节 公平原则
0 J' J* C$ P5 n1.公平原则的含义& `2 N- r4 f' c
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上,评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。( }% Z$ O) d7 s% O" d
具体地说,“独立”是要求房地产估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价,而不要受任何单位和个人的非法干预。
% e- ~4 p% l3 h3 I( L! z“客观”是要求房地产估价师要从客观实际出发,反映事物的本来面目进行估价,而不要带着自己的好恶、情感和偏见。“公正”是要求房地产估价师要公平正直地进行估价,而不要偏袒相关当事人中的任何一方,应当坚持原则、公平正直地进行估价。 % \' M: w! u; m4 h: F# ~
2.公平原则的基本要求
& Q- c3 }( A  X" ^. ^& Y: d公平原则是要求房地产估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚具有独立的法人地位的机构。 0 u& T& D+ ~4 L$ x# ?" J
公平原则要求估价机构和估价师应当与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系,与估价对象没有现实的或潜在的利益关系。 7 a6 R* r5 b& r! u. e0 D
公平原则要求估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰,不应屈从于外部压力,应当“我行我素”。此外,估价师还必须有良好的职业道德,不能受任何私心杂念的影响。   }9 Q  v4 f3 K$ K! ~3 [

/ g$ |. q2 q9 ?& ^三、重要考点3 p6 E& j; m/ w+ a# e! N& l
(一)判断题
0 {- D% E2 \0 R5 t7 {" q9 ^1. 遵循房地产估价合法原则,要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。(对)! l+ {1 }" h7 t- y, G1 [
2.房地产估价过程中估价价值的确定应在先,评估时点的确定应在后。(错)
8 y- L/ A( ~2 L# z# [3.房地产估价的“客观”原则要求房地产估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价,而不要受任何单位和个人的非法干预。(错)1 t. P, z9 l3 @/ v  i
4.房地产估价转换用途前提认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提估价。(对)4 G% T7 z6 b+ ?9 |: D' ~2 v  Z1 u5 q
(二)简答题3 n  k3 o. ~1 T3 Z+ C. c% W
简述房地产估价公平原则的基本要求。0 ]4 `. @! p9 I- x6 E
答:公平原则是要求房地产估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚具有独立的法人地位的机构。$ b& H" i7 P+ M
公平原则要求估价机构和估价师应当与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系,与估价对象没有现实的或潜在的利益关系。
4 \8 g1 D6 E( W: G1 P3 A公平原则要求估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰,不应屈从于外部压力,应当“我行我素”。此外,估价师还必须有良好的职业道德,不能受任何私心杂念的影响。
  k" F% M, _. K6 L9 m* ~# K
- A! v& f) c; q. n0 D; s) Z) Q) d
 楼主| 张老师 发表于 2020-1-14 11:35:31 | 显示全部楼层
张老师
2020-1-14 11:35:31 看全部
房地产估价辅导资料六+ R9 l% Z1 `0 @5 I% u1 c
" n1 F: ?: G6 H5 m" X3 N
主    题:第六章“市场法及其运用”辅导资料1 n& r% U# U7 \& y& o) @' G
学习时间:2019年11月4日-11月10日3 r3 m! W; l/ b% _
“不忘初心、牢记使命”主题理论学习:9 k7 y" e; Z4 G& k  c+ m9 E
每周文摘:我们党要始终成为时代先锋、民族脊梁,始终成为马克思主义执政党,自身必须始终过硬。全党要更加自觉地坚定党性原则,勇于直面问题,敢于刮骨疗毒,消除一切损害党的先进性和纯洁性的因素,清除一切侵蚀党的健康肌体的病毒,不断增强党的政治领导力、思想引领力、群众组织力、社会号召力,确保我们党永葆旺盛生命力和强大战斗力。
! |8 U" o' ~) B# S( h摘选自《决胜全面建成小康社会,夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利》, y. ?8 y( L  }! |+ r
2 r( h' p  j* h# m& e, _: x0 r
内    容:
& ^/ ~$ ^* ^$ {* a/ n我们这周主要学习第六章市场法及其运用的相关内容。希望通过下面的内容能使同学们加深对房地产估价的市场法等相关知识的理解。- l6 p) C. ~  h9 J" E9 N$ i" y3 ]

1 E0 f# [) R; ]) ~4 D2 H一、学习要求& `! Z' ]" `7 J. c5 u* f# \7 n& C' B* i
1.掌握交易实例的收集;8 O. D) O. {$ b
2.掌握可比实例的选取的方法;! _( V' I2 E1 g- e4 ~" z/ p6 t
3.掌握建立价格比较基础的方法;' a2 u: Z$ @5 O+ p5 v* Y
4.掌握交易情况修正的方法;
/ L8 v! ?* M' U- @4 I! M7 N+ k. F6 J5. 掌握交易日期修正的方法;
, y% v8 P' p* K# P* W6 F* d6.掌握房地产状况修正的方法;
6 q4 r$ D" @! z, ?1 R+ `! R7. 掌握求取比准价格的方法。
, w* v% E3 v* b6 g9 v  ]5 U6 M$ k+ A& r, R
二、主要内容0 B/ I) r3 K, X8 q( w5 h0 P2 M
第一节 市场比较法概述
# d8 k% J! M& c  {7 w5 Y1.市场比较法含义
4 H, ]3 i! Q1 f; B! q: Z市场比较法又称市场法、比较法,是将待估房地产(估价对象)与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做相应的修正,以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。7 X8 M# f" f( G4 I" k
市场比较法最直观、更可靠,最能反映房地产估价实质的估价方法是市场比较法。采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。) O5 X/ w8 u% L/ S% I3 {
2.市场比较法的原理及其条件0 t  f& @0 F& A
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。根据替代原理,运用市场比较法进行房地产价格评估要具备以下条件:4 U! S8 r& ]# r( d( V4 }  O
1)充裕、可靠的市场交易资料。# f, ~! j/ e, o! b  u. Q4 J
2)市场资料与待估房地产具有相关性。3 L) s. M  u% x7 y+ J
3)交易实例与待估房地产在当地市场供求关系基本一致。0 Q- ]7 M6 i+ ?# ]
4)交易实例与待估房地产均能显示各自具备的条件。
. @; }8 z0 m9 N. L2 J3.市场比较法的适用范围及对象) J! a8 L* ?8 K( x% ^
市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区,具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。* v, I6 ~) [9 J1 ]  k  N0 s- u
不适用的情况:
$ ~* C) J* b" ]  H+ _* y2 m3 B1 A——没有房地产交易的地方。
6 R5 p+ m' u7 J——在农村等房地产交易较少的地区。. s2 ]: ~& g' `0 Y$ M. C6 e
——某些类型很少见的房地产,或交易实很少的房地产,如古建筑。/ S4 ^; J/ K9 }+ U# i
——难以成为交易对象的房地产,如教堂、寺庙等。3 R/ l% C/ m- y! _( @! F
市场比较法适用的条件,是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
6 o7 r: n8 b0 H+ W* w4.市场比较法操作7 V" m9 B$ r( _& N
运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行:6 G1 a: M0 F+ k  |7 P  {- \9 J5 |2 l
①交易实例的收集;$ D; w5 o  R7 b
②可比实例的选取;
% u) R7 J* c1 H5 i8 D③建立价格比较基础; ' G: h& Y  o0 {# L: c
④交易情况修正;3 \1 `# J7 W, q0 b' X  B
⑤进行交易日期修正;
9 |# t. s! K2 ]& T, [1 f⑥进行房地产状况修正;
- I/ }' E+ M" q$ M7 k( @⑦求取比准价格。
# z/ x/ r. H, `8 j4 @& I第二节 交易实例的收集% p/ o2 Z" m' W% `( e9 @
1.搜集交易实例的途径# S; C! x* S( Y
(1)政府部门;2 G: C. |/ e& A
(2)报刊、网络资源;
  V* W1 c8 V! f0 ^; T! ^(3)房地产交易会;
$ e3 T6 [( G, X9 ?(4)业内同行;
; m+ Z0 o) M4 {2 o(5)房地产出售者;
/ u! ]3 r* R& Q) `: p1 D6 j(6)其他途径。3 ^4 g2 s/ k2 t4 }% Y4 A7 y' C
2.搜集交易实例的内容7 W- V4 G! @- h* c6 D
在搜集交易实例时,需要搜集哪些内容很重要,一般应包括:交易双方的基本情况和交易目的;交易实例房地产的状况,如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境景观等;成交价格;成交日期;付款方式;交易情况,如交易税费的负担方式,有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。
) L" S* n6 g( ?8 N# r3 j7 d第三节 可比实例的选取
3 G! s* e2 l; E  }1.选取可比实例原则:
* @: C* W0 \, u0 Z/ N/ j& m6 T(1)物质的同一性或类似性;
: x  P# Q. q4 i- j0 e3 @(2)估价目的一致性;3 L" f2 y2 g3 k8 |. k
(3)地点的同一性或类似性;
1 M6 U" o$ w, _+ F# W$ r; W(4)时间的接近性;
2 T9 c9 w2 }2 Z(5)交易情况无反常性。- v2 L( @$ V6 J  O2 g1 @
2.实际选取可比实例可具体分为下列9个方面:( N% p8 S! n" s
(1)可比实例所处的地区应与待估房地产所处的地区相同,或是在同一供求范围内的类似地区。0 c( E4 M/ Y0 w! l8 g
(2)可比实例的用途应与待估房地产的用途相同。) j+ U$ W. I7 w+ u* T& n
(3)可比实例的建筑结构应与待估房地产的建筑结构相同。
& ]' e0 Z' ^8 R; c9 g! w( Q(4)可比实例的权利性质应与待估房地产的权利性质相同,当两者不相同时,一般不能作为可比实例。! _  [9 }, X$ F' A0 @3 `/ p
(5)可比实例的规模应与待估房地产的规模相当。
9 Y$ S5 G) V6 C% {- Y(6)可比实例的档次应与待估房地产的档次相当。! m8 k" L7 j5 [3 G" k1 D
(7)可比实例的交易类型应与估价对象相吻合。
  A8 K, R; P1 P7 `% P(8)可比实例的成交日期应与待估房地产的估价时点接近。
. N6 x6 g- _8 S1 I) g" Y1 Q3 |(9)可比实例的成交价格应是正常成交价格,或可修正为正常成交价格。 & W& N) M+ {" y- u5 K
3.选取可比实例数量及质量要求. {, R6 ]" A. e+ k# B2 N' p" S( s
(1)数量要求
' k- N% \% ^8 x6 D- C  ^  I选取的可比实例数量从理论上讲越多越好,但是,如果要求选取的数量过多,一是可能由于交易实例缺乏而难以做到,二是后续进行修正、调整的工作量大,所以,一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。0 K. y/ N* f; ]0 a# M
(2)质量要求3 a/ q: d2 o0 N6 w9 m" n( F5 w
可比实例的规模应与估价对象的规模相当。
/ z: N4 ^1 O2 Q/ A; o例如:估价对象为一宗土地,则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多大小,既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5—2范围内,即:0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤27 r% D& E3 ]6 t" v
第四节  建立价格比较基础
$ K, P, A2 Y/ S9 P建立价格比较基础具体包括下列5个方面:( f# j# S' C" w: P6 l3 [0 G) P- h
①统一付款方式;
. t% s: [, ?. _( b+ A/ o& ]/ @' Q②统一采用单价;
1 l* j5 V6 j3 s' _" |③统一币种和货币单位;
, t" v# T" N; }. S$ S: ]④统一面积内涵;- k% |. G3 B7 J5 m# m
⑤统一面积单位。
& ?0 Z7 V* b$ w  X: w第五节 交易情况修正3 i# N4 d/ ~4 v$ S6 E/ l* X
1.含义0 y; p6 T  r0 y
可比实例的成交价格可能是正常的,也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格是不正常的,则应将其调整为正常的,如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整,称为交易情况修正。
/ w; C% l( P3 P% N, ?, ^) M2 c2.造成成交价格偏差的特殊因素& j) K* B0 e0 b" w9 I& m- D. P
(1)特殊利害关系人之间的交易;
7 [4 \* k% g, a6 v(2)特殊动机的交易;
+ Q7 i3 y1 J2 J. s; d5 c' s( C(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易;
1 `( ?8 l, D. B( z  P(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易;( E. f7 K" w! s; e3 [2 [$ j
(5)特殊交易方式的交易;/ l( Z7 c7 Q  ?1 F3 s
(6)交易税费非正常负担的交易;
# l5 o/ K8 a& C/ C, J# l(7)受债权债务关系影响的交易。
* X8 r4 k3 }6 g& s& R" t8 M3.交易情况修正方法6 T$ G% t" L2 g. \# ]. W3 o% `  Z
交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。0 f: v9 |0 u- P  L! @. H/ [
采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为:
* y( T8 O9 o5 @$ h0 U/ u8 U1 z& [可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格" @3 }9 `, ~: t0 o. ?# V. G8 `) X' z
采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:: m- _* x3 e, A+ n. Y$ |' H# x
可比实例的成交价格±交易情况修正额=正常价格
) Z" w" u; e+ c在百分率法中,交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。' D1 S) W  X, U4 k- M2 l6 l4 m& K
假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S%
5 b. _5 M+ b7 p1 l1 @6 q(当可比实例的成交价格比其正常市场价格高时,为+S%;低时,为-S%),例:  O+ l. V5 z9 w- t) L* o
        成交价        交易情况修正5 J) D: m. }8 B( l  @  j! ~, ~! K
可比实例A        4500元/m2        -5%
' o) F6 b" `1 h$ @# ^: x$ [2 v可比实例B        5000元/m2        +2%, L* Q4 [7 j! G$ U- e+ O( b- n6 i
第六节 交易日期修正
2 G; u9 l; T. m$ a1.含义:
9 h6 g: E, K7 `: m将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点时的价格。
4 K! B2 x4 u) b! k5 x2.修正原因:
. d' R4 W4 |  d! g8 D* O成交日期与估价日期存在差异,其间随时间的推移,房地产价格会发生变化,须修正,以符合估价时点时的房地产状况。
+ c. }9 y% D+ t+ [实际估价中常采用百分率法进行交易日期修正,其一般公式为:
1 ^' q+ B% n' b( U在估价时点时的价格=可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数 1 q- o$ X' M4 y7 l! ]9 ^9 h5 z0 ]
交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。 " w5 u( C+ e, }6 S" `
在估价时点时的价格=可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)4 i0 R6 @5 J' s7 U: Z$ [& L$ y6 C
或者8 G& |3 D1 I9 u, j% K
在估价时点时的价格=可比实例在成交日期时的价格×式中(1±T%): \- y) X' m6 v1 F4 `: [
或是2 |6 f' K9 C  f* M" Z; v
在估价时点时的价格=可比实例在成交日期时的价格×  
, y1 s/ L$ ~' U- @: C9 C- r具体的方法可通过价格指数或价格变动率进行! _! D$ \2 _" ~/ M
利用价格指数进行修正6 R3 b2 Z& I5 d( J+ k
采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为:
9 v9 t, K) V$ U0 `采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为:
3 F- g. k: {" y' l8 ?3 R& d6 N. g可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下-时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格% r, |) d, b* x5 X0 O
利用价格变动率进行修正9 s1 X  T! N7 j, Y
房地产价格变动率,有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。其中:! F9 N: x0 [7 J. K4 ?: C
采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为:8 f3 d5 k; A- a+ w2 u7 Z: H
可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数=在估价时点时的价格. {+ }% h+ \" j5 g  U
采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为:
5 e1 A- u* d9 B7 s8 y& n$ U可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)=在估价时点时的价格  
: B4 I2 e& p2 i8 H3 A第七节  房地产状况修正
# ^8 |& r% F' w" A# B& G1.房地产状况修正的含义和内容4 ]# ?/ L" M4 P, D4 R+ [2 O
房地产状况修正是将可比实例在其房地产状况下的价格,调整为在估价对象的房地产状况下的价格。经过了房地产状况修正后,就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象的房地产状况下的价格。1 l5 M, f  C' x! ]) a
房地产状况修正分为区位状况修正、权益状修正和实物状况修正。
, {% M1 h# t6 E) K: W+ g5 d! `2.房地产状况修正的方法8 o+ [7 Z& R7 B; D* ^& q4 Z# Y1 u
房地产状况修正的方法主要是指以待估房地产的状况为基础,将比较实例的状况逐项与基准作比较并打上对比分。有百分率法、差额法和回归分析法。) ~! V+ t$ v2 a3 [! u
在实际估价中,常采用百分率法进行房地产状况修正,一般公式为:7 H2 i' V  l6 N" Q7 l) \/ V
具体进行房地产状况修正的方法,有直接比较修正和间接比较修正两种。) v3 W4 }" V% J7 C' P( O6 O# a% V
直接比较修正一般是采用评分的办法,以估价对象的房地产状况为基准(通常定为100分),将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。如果可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况,打的分数就低于100;相反,打的分数就高于100。然后将所得的分数转化为修正价格的比率。
/ b0 n) g5 T5 L2 m如果采用直接比较进行房地产状况修正,则:
5 F" f" Q: D6 d7 ~5 R0 C: |+ J+ z: B可比实例在其房地产状况下的价格× =在估价对象房地产状况下的价格
# b5 z3 D# Z! T; ?5 [- C/ B# h  o上式括号内应填写的数字,为可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分。
  o+ u3 v/ K: ?7 W. R6 m间接比较修正与直接比较修正相似,所不同的是设想一个标准的房地产状况,以此标准的房地产状况为基准,将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项比较打分,然后将所得的分数转化为修正价格的比率。/ L! E$ X) k* u. b& G. L. k; K
如果采用间接比较进行房地产状况修正,则:
; x0 m# M& m( Q" Q: C2 l/ q上式位于分母的括号内应填写的数字,为可比实例房地产相对于标准房地产的得分;位于分子的括号内应填写的数字,为估价对象房地产相对于标准房地产的得分。
: D# g! T5 n3 W% }% u
' a+ Z1 H0 k: v1 p( N/ i, O第八节 求取比准价格' y* _* x5 W* l: H# ]0 A7 o* ]+ M0 `1 S
1.修正、调整系数连乘形式:3 [/ Z" X4 _) ~  R
待估房地产价格=可比实例房地产价格×交易时间修正系数×交易情况修正系数×房地产状况修正系数,即:
% `: e$ {. `8 Q( L) U6 K待估房地产价格=P×(100+T)/100×100/(100+S)×100/(100+R)8 O  F6 i: P/ L7 X5 t$ @
比较实例比交易对象的情况好的,需要将比较实例的价格下调时,取正号;反之,需要将比较实例价格向上调整,则取负号。( k. k2 z& {  U
2.修正、调整系数累加形式:! Y' `; ~$ s$ X. r
估价对象价格=可比实例价格×(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数十房地产状况调整系数) 估价对象价格=P实例×(100+T)/(100+S+R)
. W6 a% ^0 f" P: J) ^9 W6 Y连乘形式和累加形式相比,连乘形式更加科学,应用更广泛。
8 D3 s3 U0 W- T# D6 [4 O3 |6 @% Z4 s3.决定估价结果1 `1 \: }) X: B. g* @  A
(1)简单算术平均数;
$ d# {$ x! \1 G- e. c(2)加权算术平均数;
# A9 N* s$ F& Z& Y8 j(3)中位数法;
4 b5 o% p7 @8 h# U/ T% O& G4 j(4)众数法;5 I1 k2 I% x1 I6 G* A
(5)其他方法。6 I3 \( W& }; O3 b- z) {* l
$ ?( m0 b5 C4 M% m8 G
三、重要习题! e3 A; ?/ ~6 J3 ^; ^1 i
例1:某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的2%和3%。某宗房地产交易,买方付给卖方90万元,应交纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格是?
3 k7 c8 z( b; W7 R" d) ~4 U解:卖方实际得到的价格=90万元* ]. c: [4 q1 A
正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 " _& h* h/ k. m' {( p1 ?6 y' o# l8 o) D
正常成交价格-正常成交价格×2%=90
+ V0 n) K( g9 D$ B正常成交价格=90÷(1-2%)=91.84万元9 U" m$ ~* G' U5 z7 g$ X
% L$ s2 T8 Q4 V! U
例2:为评估某宗房地产2007年10月15日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为5000元/m2,成交日期为2006年11月15日。经调查获知2006年6月至2007年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%,对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为多少元/m2。  l) y4 |+ A# g  z% a
解:交易日起修正后的价格是:
. N" e/ o8 T2 L4 d) h5000元/平方米×(1+1%) =5578元/平方米4 i6 p6 ~+ L1 d% |* r, B7 o

1 w# @3 W" P+ V  \* |+ j& ]例3:比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况修正,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分,估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分,则房地产状况修正系数是多少?, p/ }6 D; C' S5 O$ x% o
解:房地产状况修正系数:
: |  J/ @/ o. l, r: Y& S    100/102×97/100= 0.953 m4 F. N& H2 _) e# `! z) Z
6 u  W5 r6 E1 M5 W5 ?5 a5 J, f
 楼主| 张老师 发表于 2020-1-14 11:36:02 | 显示全部楼层
张老师
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房地产估价辅导资料七0 B( L( h1 \  f

7 t! C# k/ y) q+ u! n6 y( \主    题:第六章“市场法及其运用”辅导资料
7 `( i- T8 Q1 }9 S4 b学习时间:2019年11月11日-11月7日9 |9 k9 B& g8 }/ f* P, H7 C) E
“不忘初心、牢记使命”主题理论学习:: }& f! r5 J2 b4 j/ W$ S
每周文摘:忠诚是共产党人必须具备的优秀品格。“忠诚印寸心,浩然充两间”的坚毅,“砍头不要紧,只要主义真”的无畏,腹中满是草根而宁死不屈的气节,食指钉入竹签而永不叛党的坚贞,无数先烈用鲜血诠释了对党的忠诚。对党忠诚必须是纯粹的、无条件的,是政治标准、更是实践标准,鲜明体现在坚决贯彻答案决策部署上。7 b& [- S( R9 D+ z# G- E) H. a
摘选自《在第十九届中央纪律检查委员会第二次全体会议上的讲话》8 r+ ~, @) K5 X, t8 Z
, x9 i# S$ y& R* B3 r7 Y
内    容:
. j/ M2 o& _) U7 p+ G我们这周主要学习第六章第九节市场比较法运用举例的相关内容。希望通过下面的内容能使同学们掌握房地产估价的市场法的应用。+ J2 v7 e1 \+ m$ g! I7 y: T: Z7 P6 H0 M
+ W7 d" {9 X+ \7 _* j
一、学习要求! D! ?3 k+ E2 p" Z2 F# L! J
1.掌握市场法的应用。6 @+ x% S1 y/ r! Q& i. ~8 p6 [
2 F4 B# n* Q/ N( \' O5 p
二、主要内容3 e2 @) u- B3 t1 ^9 z5 m
1.市场法的应用程序
7 i: Y, F) x( c7 \  E) q1 g( U4 U
8 G- h" W7 W0 r- A. I& F7 ?3 \

- _" @/ J6 A  E2.市场法的应用实例% O2 @0 ]; b, y) e+ j4 r
例1:   V) Z$ d! H. C% N! I
为评估某宗房地产的正常市场价格,选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例,有关资料如下:
6 e' y& w# D6 C( d        可比实例A        可比实例B        可比实例C
' q( F) ?- u/ C. e5 [. \" a# i成交价格        5000元/m2        5800元/ m2        5300元/ m2
0 Q/ a5 z; s# N& `交易日期        2007年1月1日        2007年4月1日        2007年8月1日
- ^+ a* G) s& v. c交易情况        +2%        +3%        -2%
/ A2 U$ \2 I6 G- ?3 I% ~6 P房地产状况        -2%        -6%        +4%
: B" y$ ~' V, m( f# I; W9 l. d该类房地产的市场价格从2007年1月1日至2007年6月1日平均每月比上月上升0.4%,以后平均每月比上月上升0.2%。试利用上述资料估算该房地产2007年9月1日的正常市场价格。9 X1 I) D" x2 k! {4 G3 F

5 ]5 F; Y6 ~" p9 Q- u) N解:计算公式:比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
' A7 [6 ~5 a$ a, {- H3 H7 L  z7 i/ N交易情况修正系数为:' v0 L9 g- F; v  T6 q
可比实例A=100/102=0.98. }; g8 ^$ m  J8 s8 {
可比实例B=100/103=0.977 r/ A* {' D. c( m' L+ H) ]
可比实例C=100/98=1.02
; a3 V5 v) E3 m0 j# k$ j4 o/ J交易日期修正系数为:9 m$ U1 f0 O6 N) a; F4 C
可比实例A=(1+0.4%)5×(1+0.2%)3 =1.03
0 H4 P' H: k6 L: r9 P4 v! V4 [& b可比实例B=(1+0.4%)2×(1+0.2%)3 =1
, n$ |& i* Q# D/ s% c# z, S' B可比实例C=(1+0.2%)=1.002
" v4 R  T1 ~+ U$ u- I* k- F房地产状况修正系数为:: Z; s5 X: O" x# d
可比实例A=100/98=1.02. P( e/ o* z; a; `2 q
可比实例B=100/94=1.06
( e2 z5 h. }+ k* ]. r- q/ _可比实例C=100/104=0.966 {8 P+ \) M2 S1 m
计算比准价格:% G! W% N) u" J- u1 E
比准价格A=6000×0.98×1.03×1.02=6177.52(元/平方米)
. W. e. u6 D% l比准价格B=5800×0.97×1×1.06=5963.56(元/平方米)
- B# E5 X, H& X% c  C7 C2 C4 a. |比准价格C=5300×1.02×1.002×0.96=5200.14(元/平方米)    1 y1 l# U2 \) B8 G. `
将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果,则有:
, I0 t8 b7 n0 B9 [0 I估价对象价格(单价)=(6177.52+5963.56+5200.14)/3 =5780.41(元/平方米): Z- Q# ~; ~. U) c- h
* O7 Q: c3 p! a  n8 m
例2: # B# K4 b! R3 h* x; m4 O4 f
为了评估某商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格,在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例,有关资料见下表。
% G: ?5 l, }' o& E8 |6 E; X        可比实例A        可比实例B        可比实例C; T; R1 Y7 O  I: P1 y- N1 I* a7 V, p
成交价格        4500元/m2        600美元/m2        5000元/m2
8 o- z6 g$ }( q% w! R% |: e交易日期        1999年11月1日        2000年1月1日        2000年6月1日% W" H5 l9 u; x; D' P6 H5 O' a4 K# c
交易情况        -5%        0%        +2%4 N3 c- H1 X7 H+ p$ L2 J8 g
区域因素        +2%        +3%        -2%
7 N' t$ h3 l# B3 M4 k# O% a个别因素        -3%        +5%        -2%
! D& @2 J: l6 P+ P. ?在表中,交易情况比较中的正(负)值表示可比实例的成交价格高(低)于其正常价格的幅度;在区域因素、个别因素比较时,以估价对象的区域因素和个别因素为基准,正(负)值表示可比实例的区域因素和个别因素优(劣)于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。4 U/ M6 ]% u  m3 P9 n# @' [
另外,假设2000年1月1日人民币与美元的市场汇价为1:8.5,2000年9月1日人民币与美元的市场汇价为1:8.3;该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在1999年6月1日至2000年2月28日之间平均每月比上月上涨1%,在2000年3月1日至2000年9月1日之间平均每月比上月下降1.5%。试利用上述资料评估该商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格。
/ b8 O* ]& X4 n- t, i4 t估算该商品住宅于2000年9月1日的正常市场价格如下。. g6 p; E  H! t/ ]- }3 K
(1)计算公式  
9 d' z' T. s# F; i& u! U* |) O2 E   采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。基本公式如下:( c. a3 I0 L7 m5 n
(2)求出各可比实例的比准价格(人民币)* g2 o$ G+ a2 a+ D
(3)计算评估结果  ( V# F: T: s. O/ m! H  |5 T9 W
若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果,则有:估价对象价格(人民币)=(4550.9+4393.43+4877.83)/3=4607.39(元/m2)9 n1 V0 e+ n# W2 G, O! H) M

& p* o/ c! m" e2 L# |( D/ T. m
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房地产估价辅导资料八
( b  `) L) `( N/ k9 L4 j/ `
: e1 ?: x) \& [$ F6 D3 k主    题:第七章 第一、二、三节辅导资料% ]; I) A' L  L8 V
学习时间:2019年11月18日-11月24日
, g( ?# r1 I9 b3 g2 P“不忘初心、牢记使命”主题理论学习:6 h7 |) m- v! G
每周文摘:“一带一路”是促进共同发展、实现共同繁荣的合作共赢之路,是增进理解信任、加强全方位交流的和平友谊之路。中国政府倡议,秉持和平合作、开放包容、互学互鉴、互利共赢的理念,全方位推进务实合作,打造政治互信、经济融合、文化包容的利益共同体、命运共同体和责任共同体。% a0 Y% Y% I& x0 S2 w. t6 T
摘选自《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》
9 x+ S" l% O0 |3 x: a1 w7 M内    容:
2 N7 r0 Y3 K: @* N" Y0 u我们这周主要学习第七章“第一节 成本法的基本原理”、“第二节 成本法估价的基本公式”、“第三节 房地产的成本价格”的相关内容。希望通过下面的内容能使同学们加深对房地产估价的成本法等相关知识的理解。) i1 F6 w5 ^# M
, E7 B6 H- Q% O6 E8 e/ P2 F
一、学习要求( x( ^6 o1 m1 o0 N
1.掌握成本法的基本原理;& z/ [6 E: y" \
2.掌握成本法估价的基本公式;
  }$ r2 T' |: O8 _3.掌握房地产的成本价格。
- z2 I! O" B9 v+ D6 |8 l5 i' I5 ~+ _* n8 s7 D' ]. a# z
二、主要内容' x1 J5 e; f3 `) R" Y! p" w* `5 J
第一节 成本法的基本原理% u( {3 f" ~: P; j& V
1.成本法的概念
3 }6 a6 M' F' H9 w3 i成本法又称逼近法、原价法,是求取待估房地(估价对象)在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。
1 a# E3 [8 U+ X5 [成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向求取待估房地产的价值。, W' A0 ?& E; H& r9 b+ b
2.成本法的理论依据
0 e3 f+ L$ K. b" s2 r成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方的角度看,是替代原理;从卖方的角度看,生产费用价值论。8 c0 O8 e9 ~  o% d8 f8 ?  s
3.成本法适用的估价对象
" H( L3 {+ O: _8 B+ X•        特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施;
+ R- N: i4 x# L" U- N•        单纯建筑物;
5 A6 B; C) q1 ?& `+ p* [•        独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产。  d  w5 R3 o' X  R- z1 ~( l
•        在房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔偿中,往往也是采用成本法估价。
& _! n: w* }- z" X" x•        注:估价时须用客观成本,不能用实际成本。
' X  @! L, n. c8 W3 J•        实际成本:是某个开发商的实际花费。
3 k) h; G, B$ S4 M& U7 d•        客观成本:是假设开发建造时大多数开发商的正常花费。  ]4 V* Y3 U  J! `$ n" H0 P
4.成本法估价的基本步骤   c' s+ R1 a: [- ?8 Y5 X  k
运用成本法估价的一般步骤是:
5 F. r2 o  w% `$ K3 M5 _& Z# {6 D(1)搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料;
& m, l* V  d) {0 F: d(2)估算重新购建价格;
$ j2 ?* b+ q2 H: e  S(3)估算折旧;
1 I6 h4 x3 ?( C3 j( k(4)求取积算价格。 & z% {4 a5 m) D* f; x, @8 H
第二节  房地产的成本价格
5 F/ I7 l# o: P1 ]( c) D1 i7 v5 u0 z4 d1.土地取得费用
2 j4 K. @! P% x! Q(1)征地费和“房屋折迁安置补偿费”;2 |  y* c) @8 o+ g5 J9 i
(2)土地使用权出让金或地价款;
! @; \% T; H) V5 [; {(3)有关土地取得的手续费及税金。" I& D  k/ {# v% Y; s4 U: {
2.开发成本% Z/ K2 i6 `# U
(1)勘察设计和前期工程费;
: g$ F& j9 Z. B& z$ G) Z0 }9 @8 P(2)基础设施建设费;
3 J* N; g7 I% j! ?(3)安装工程费;
: [, y) R; K8 i' w(4)公共配套设施建设费;
0 b$ X% c+ b  F, [! p, A6 }- e(5)开发过程中的税费。
; b9 b+ q0 e6 c0 _3 T' E3 \3.管理费用
0 p+ b6 `0 Q" Q2 L0 u/ R8 e9 e主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等。
! |1 S& |3 L+ D, ?6 m4.投资利息
0 V* ]) U% ~; p. t+ J) d5.销售税费
5 b0 x- [) d4 O( n2 w(1)销售费用:广告费、代理费;4 L- g0 W! a9 `0 R! V
(2)销售税金及附加:营业税、城市建设税、教育附加;
! I! z( r/ M+ o# A7 ]$ S8 \3 k(3)其他销售税费:由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费。
- O) Q8 T" [% w6 v6.开发利润+ t7 I/ S# G# v/ c3 W3 ~! R2 _
现实中的开发利润是一种结果,是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。估算开发利润应掌握以下几点:
, o& q: ]9 r2 t: g1 ^! U(1)开发利润是所得税前的,即开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费。3 ?0 W. o9 M* W
(2)开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润,而不是个别开发商最终获得的实际利润,也不是个别开发商所期望的利润。: l0 D$ o" m& W* t
(3)开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算。
" ]+ [# v5 _2 ?, b4 u  E0 E. h$ H第三节  成本法估价的基本公式0 {  [) P  F1 O% C/ @
1.成本法最基本的公式为:. \& C1 A0 |; E  G. i
房地产价值=重新构建价格-折旧, m) F0 G# y/ h2 u
针对对象:
5 f6 `9 k+ G% f: }①        适用于新开发土地的基本公式
& ?" y. g) d% L②        适用于新建房地产的基本公式) w& ^. K4 y3 k- p! }2 S) T
③        适用于旧有房地产的基本公式* ^1 f; Y% f, N7 f
步骤:
4 v6 E0 w; |3 C! f  i+ a①        搞清房地产价格构成
* |  y/ z3 s- M6 O$ Z* B②        估算各构成部分的金额
: z& L8 n+ N2 l' @, G3 S- h) {③        将各构成部分的金额累加+ C  ?/ z! r/ b- i1 |; \3 ^
2.适用于新开发土地的基本公式. F& l1 M. K8 I4 l5 [' N. x
新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地,在城市旧区中拆除旧建筑物等开发的土地。
, L- o2 C6 o. f: g( s  H8 F- @/ B基本公式:
( A" N- _" W. s, Z  新开发的土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润8 E+ z1 w6 C8 O" I
3.适用于新建房地产的基本公式' i  K, r7 U/ k7 @3 W8 t4 \* G
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
% N" K$ \, W0 ^1 `& {5 D新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润" i* @- _( Z2 L% p
4.适用于旧房地产的基本公式
0 C$ z1 x4 m3 Q; c旧有房地产价格=土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物重新建造成本-建筑物折旧
+ k* b. Q: E1 X/ j5.关于重新购建价格
+ w; G1 ]8 N( |. t  H. ~(1)重新构建价格的概念
, R. k) S3 Z' d+ Z1 r- n" g重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。
, S. Z6 _% J8 e9 r) @$ S注意:
3 D* X. G$ |/ K+ t7 c6 o第一、重新构建价格是估价时点的。7 Y: L) m7 ^7 {+ A8 n
第二、重新构建价格是客观的。
: ?) n% {* K" O$ y第三、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格,未扣除折旧。
& n% S' p) |+ U; B2 b6 O% w3 ^(2)重新构建价格种类:
- m3 Q& e4 R9 Z6 A) W①重置价格:又称重置成本,是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
1 d4 a+ e7 q. b+ n% i2 z" i1 C②重建价格:又称重建成本,是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。) j5 [* E/ k3 c: _* t9 J0 d
重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备,或因建筑技术和建筑标准改变等,使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
1 \, @( L7 O* u; ^, u7 e重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。
% ~, I& g1 s! u  \重置价格的出现是科学技术进步的必然结果,也是“替代原理的体现。通常重置价格都比重建价格低。
/ E' V/ p# s$ M3 P4 K8 v! q" F6.建筑物重新构建价格的求取方法
  }9 X" m, Q" z0 K' F(1)单位比较法
5 D# |" P# S' A1 R$ j* c+ u( p6 C$ [主要有单位面积法和单位体积法。
! c- |! w, P4 v" P% a" }单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价,对其做适当的修正、调整(有关修正、调整的内容和方法类似于市场法),然后乘以估价对象建筑物的面积来测算建筑物的重新购建价格。% l4 R0 I! Q% ?/ F% }
单位体积法与单位面积法相似,是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价,对其做适当的修正、调整,然后乘以估价对象建筑物的体积来测算建筑物的重新购建价格。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物,如储油罐、地下油库等。7 t% J# j: T4 Y% F- t
(2)分部分项法+ X) V8 Q, ?8 G6 r
分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建价格的方法。即先测算各个独立构件或工程的数量,然后乘以 相应的单位价格或成本,再将它们相加。
0 _' a. ]# e- `# D  ?(3)工料测量法3 H8 o3 W$ A1 i( `5 H- v1 s( g
工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数,然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准,再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似,即先估算工程量,再配上概(预)算定额的单价和取费标准来估算。工料测量法的优点是详实,缺点是费时费力并需有其他专家(如建筑师)的参与,它主要用于具有历史价值的建筑物估价。
, u. c$ T  F# ~5 H(4)指数调整法) v" m, S! y4 I1 D0 i3 f" g7 i
指数调整法是运用物价指数、建筑成本(造价)指数或变动率,将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点时的现行价值来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果。+ E2 _( f( H) A" {
7.估算建筑物折旧6 F' \4 F9 O$ Q1 o! S2 a
(1)建筑物折旧的概念和原因- o5 K# I% a  }" H% t3 h4 R
建筑物折旧,是指估价上的折旧而非会计上的折旧。
6 x' d- R+ ~; Z0 S: a/ F; r0 L估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损失,其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。" N4 d& k# I& d% C8 I+ @& ]. W
(2)建筑物折旧的分类:5 _7 ^2 Q; N: i: n  U
1)物质折旧
+ S" }4 h( f0 f+ F' c! @7 N; w物质折旧:又称物质磨损、有形损耗,是建筑物在物质实体方面的损耗所造成的价值损失。包括:9 Y6 H& c2 ?% d# w8 t& \
①        自然老化;
' s/ k7 m  T$ h" W( n②        正常使用造成的磨损;7 B2 I& _/ t8 |
③        意外的破坏损毁;
- W% j$ k- |+ ?④        延迟维修所造成的损坏。3 l2 i+ A2 `* {. v7 |: `! s- A3 u
2)功能折旧2 Y! ~! L9 s- n; V% x: D3 s( o/ `
功能折旧:又称无形损耗,是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价格损失。+ v$ ?4 W6 N' [6 Z
3)经济折旧- I% H; s& H/ h8 Z: G; R: [
经济折旧:又称外部折旧,是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失,包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。  W% H: R7 c/ s- Q7 J, i. C
(3)建筑物折旧求取方法 3 }0 u5 t  r' @2 T9 C6 o2 i% e
1)年限法
" f4 p4 ]. ]0 P4 A9 x年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过的年限或剩余寿命之间关系的基础上。
& u8 P* I9 h( W- O建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分。% ]* I% m" J$ F! P+ B
自然寿命是指从建成之日起到不堪使用的年数。
% J8 o' O# w% Y" ?经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。
, Z, b  w4 n2 Z* D+ @; N建筑物的经济寿命短于其自然寿命。( L$ y( r' ]; Y6 \5 ?
建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数:
3 T# S6 X- {6 W0 A' N①建筑物的维修养护正常的,有效经过年数与实际经过年数相当;! o2 Y. D& ]; n8 B
②建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的,有效经过年数短于实际经过年数,剩余经济寿命相应较长;* s3 k4 @) d, k
③建筑物的维修养护比正常维修养护差的,有效经过年数长于实际经过年数,剩余经济寿命相应较短。. d2 E, N0 U2 V% ~" l
在成本法求取折旧中,建筑物的寿命应为经济寿命,经过年数应为有效经过年数,剩余寿命应为剩余经济寿命。因此,8 H4 |* i; j& f) Q
    有效经过年数=经济寿命-剩余经济寿命
* i; ~6 N5 [9 g' _    在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命,因为采用有效经过年数或剩余经济寿命求出的折旧更符合实际情况。! `. X) P# t/ _; E- e
Ø        年限法中最主要的是直线法。' M' E: @( m( ]5 I" P2 l, u
直线折旧法是确定建筑物折旧的最简单的方法,最普遍。又被称为定额折旧法,定额——每一年的折旧额是相等的,其建筑物的价值损耗是均匀的。直线法的年折旧额计算公式为:
1 w4 g0 S- R# r8 _+ ?% ~. fDi=D=(C-S)/N =C(1-R)/N' C' V/ O( v3 g, r, i- R8 M0 {
式中:Di——建筑物第i年的折旧额; ]- g  V" v9 J. E* G, ?
      D——建筑物每年的折旧额
6 Z: u+ `0 K4 n9 r4 @8 a1 a  m      C——建筑物重新建造成本# B  L: [9 J& e# s5 }. C, U6 z
      S——估算的建筑物残值0 j3 t/ j; p2 a, j: o8 v. M3 U
      N——建筑物耐用年限) d# F* N0 D- W! L7 h: r3 g& F
      R——建筑物的残值率, M: b) g2 e7 v9 Y; ?1 Y/ X0 w
    建筑物的残值率R=S/C×100%。
7 u) [) T) g6 J% ?8 N另外,(C—S)称为折旧基数;年折旧额与重新购建价格的比率称为年折旧率,如果用d来表示,即:+ ]) a# I1 d# p( d
d=D/C×100% =(C-S)/(C×N)×100% =(1-R)/N×100%
. Q% h4 Z9 c- Z4 k有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为:, K' |1 l2 z& c# F5 A
Et=D×t=(C—S)t/N=C(1-R)×100%. r0 s1 ?8 F$ ^# z  g
式中  Et——建筑物的折旧总额。
2 Z! t+ w) b8 y采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为:/ X8 o" J4 _" ~# O% K/ F
V=C-Et =C-(C-S)t/N=c[1—(1—R)t/N]
* M: L2 \8 N2 M9 S# r式中V——建筑物的现值。- p# O! V; h% H
Ø        成新折扣法
5 f  K0 h* D2 v( T根据建筑物的建成年代、新旧程度等,确定建筑物的成新折旧程度,直接求取建筑物的估价时点价值。
2 |8 g- M! R5 d3 G# f  建筑物估价时点价值=建筑物的重新建造成本×建筑物的成新率
( C' N1 q( L3 M7 XV=C×q+ g9 o& a' C! [
式中  q——建筑物的成新率(%)。
+ G  q, ?) L1 r4 F2 K2)实际观察法
8 H% C1 u( b) E; O. c实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧,而是注重建筑物的实际损耗程度。3 J% x  d+ b0 v, H$ y7 @
实际观察法是由估价人员亲临现场,直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。
, T  G0 q: I! t5 N8 ^- c8 m9 r, z建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗。+ h6 C$ K; z* y: w, c' m* V. i9 r3 K' \
(4)求取建筑物折旧应注意的问题# T5 m* V. v5 _
①估价上的折旧与会计上的折旧的区别7 f$ G4 g# g0 [6 g; e2 W0 r
估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损,会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。
; Y; b8 R- D3 R& o: q9 K, ]6 I会计上,C代表资产原值,不随时间的变化而变化,估价上,C代表重新购建价格,是估价时点时的价格,估价时点不同,C的值可能不同。2 v. n0 c2 k8 Q( c7 x2 A
会计上,资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值,它无须与资产的市场价值相一致,在估价上,重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值,它必须与资产的市场价值相一致。
3 W' G1 @, M% X' U②土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
8 j8 u4 j9 T; K) {) y+ K  \6 i建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的,应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。
! J4 J1 _) d& O# p7 c% Q建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的,应按建筑物的实际经过年数加上土地使用年限计算建筑物折旧。! y! m+ F5 o9 x# H; e' e2 k
8.成本法应用中涉及的有关规定3 W3 E* H  Z- e( r# v
(1)商品住宅价格构成的有关规定* {" X/ C6 y  z$ h2 K  N
商品住宅价格应以合理成本为基础,有适当利润,结合供求状况和国家政策要求制定,并根据楼层、朝向和所处地段等因素,实行差别价格。( E7 W5 N* N0 n- ]* l
(2)经济适用住房价格构成的有关规定
8 v9 m* ^/ T; C" m$ I! k2002年11月17日,国家计委、建设部印发的《经济适用住房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)规定:经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格,应当与城镇中低收人家庭经济承受能力相适应,以保本微利为原则,与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价,切实体现政府给予的各项优惠政策。  
% N# f' \  o5 L" S' ~经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成:①开发成本;②税金;③利润。按照不超过开发成本的3%计算。4 y% D- O* V: b0 G
(3)房屋折旧的有关规定8 x0 Q- b) u( G: B0 o
计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用,计算公式为:4 U$ ]  r. V1 V, [3 c% b  a
年折旧额=原价×(1-残值率)÷耐用年限 & \- J5 O+ n" [- \9 x
房屋残值是指房屋达到使用年限,不能继续使用,经拆除后的旧料价值;清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用;残值减去清理费用,即为残余价值,其与房屋造价的比例为残值率。
3 W% p  _1 }: e! F. O(4)房屋完损等级评定的有关规定8 D5 c4 y9 z% s! a( v( _6 i/ ?  f" h
房屋完损等级的判定依据是:
2 [1 Q: p+ k2 c. g: w8 g①完好房:一般经过小修就能修复的;9 \6 r+ }) E: C$ P! u4 f
②基本完好房:经过一般性的维修能恢复的;, `( z2 k/ U0 u2 W% K
③一般损坏房:需要进行中修或局部大修更换部件的;
4 D+ _0 }, d/ I+ @1 c* z: _( u  C④严重损坏房:需进行大修或翻修、改建的;* ^; e& ^  O. j4 T
⑤危险房:承重构件已属危险构件,结构丧失稳定及承载能力,随时有倒塌可能,不能确保住用安全的。! C: l( V+ _' R3 O3 e
房屋新旧程度的判定标准是:" F) Y! b8 m  m7 s5 |! n
①        完好房:十、九、八成;
5 L% G$ |# D; R7 J②        基本完好房:七、六成;
! G% l8 k! |3 \7 O③        一般损坏房:五、四成;$ Y+ E8 i  ~# m% k5 g, M
④        严重损坏房及危险房:三成以下。
5 {2 V) J  g) g三、重要习题& v& e9 Y4 ]5 X/ v
例1:某建筑物的建筑面积为300㎡,该类用途和建筑结构的建筑物的单位建筑面积造价为1 200元/㎡。试估算该建筑物的重新购建价格。
$ Q( r8 Z* h8 D/ G' \9 Q4 g解:该建筑物的重新购建价格估算为:
4 V: N" F; p7 a) I" X       300×1200=36(万元)  7 V  f/ f" o3 C5 p) H
例2:某建筑物的体积为500m3,该类用途和建筑结构的建筑物的单位体积造价为600元/m3。试估算该建筑物的重新购建价格。2 q! l9 r1 i8 G% ~9 c
  解:该建筑物的重新购建价格估算为:/ Y7 V9 ~- k1 p3 R& @9 ?& B
          500×600=30(万元)
# F$ w( B7 N8 a1 }2 ]9 b$ ?% m  A例3:某旧住宅,测算其重置价格为40万元,地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元,因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元,由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。: v% _8 @# K, S8 I+ u, C4 H1 U
解:该旧住宅的折旧总额和现值分别求取如下& H! O) z7 @/ I7 A7 L& {% _# ]
    该旧住宅的折旧总额=3+8+7=18(万元)    % P, v6 C" r8 `! O. I2 J
    该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40—18=22(万元)
; p- v" R- r5 t) M; \0 f# p例4:某建筑物的建筑面积lOO㎡,有效经过年数10年,单位建筑面积的重置价格500元/㎡,经济寿命30年,残值率5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额,并计算其现值。
% F0 Z3 V! K0 [4 Q& `解:C=500×100=50 000(元);R=5%;N=30年;t=10年。则,年折旧额:
* v! O. w8 [: x9 }& Y% a: a! O2 j  c2 q0 yD=C(1--R)/N =[50 000×(1-5%)]/30=1 583(元) ! c' a! Q" y4 D' e+ V' T- ?
折旧总额:& o, I. k& z8 r0 {# M2 [) l
Et=C(1-R)t/N =[50000×(1-5%)×10]/30= 15 833(元) ( l. `6 ~2 d5 a' H' N/ I9 c, p+ s0 y
建筑物现值:% O( T" E. `: ^  l1 a/ _
V=C[1-(1-R)t/N]=50 000×[1-(1-5%)10/30]=34 167(元)
5 J$ z& }5 B4 ~7 `; @
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